Методическое руководство о порядке составления и заключения договоров мены недвижимости. Пример ПФ РФ

ПИСЬМО

ПЕНСИОННЫЙ ФОНД РФ

15 марта 2000 г.
N АБ-09-25/2026

(Д)


Исполнительная дирекция Пенсионного фонда Российской Федерации
направляет для использования в работе Методическое руководство о
порядке составления и заключения договоров мены недвижимости.

Исполнительный директор
А.В.БАСТРЫГИН
15 марта 2000 г.
N АБ-09-25/2026


Приложение

к письму ПФР
от 15 марта 2000 года
N АБ-09-25/2026

МЕТОДИЧЕСКОЕ РУКОВОДСТВО
О ПОРЯДКЕ СОСТАВЛЕНИЯ И ЗАКЛЮЧЕНИЯ
ДОГОВОРОВ МЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Общие положения

Настоящее Методическое руководство о порядке составления и
заключения договоров мены недвижимости, именуемое в дальнейшем
Методическое руководство, разработано Главным правовым управлением для
оказания помощи сотрудникам Пенсионного фонда Российской Федерации и
его региональных отделений при заключении договоров мены недвижимости
с юридическими или физическими лицами, являющихся его собственниками.
Обращаем внимание на тот факт, что в настоящем Методическом
руководстве будет рассмотрен порядок составления и заключения
договоров мены только нежилых помещений.

2. Понятие договора мены

В связи с возрастающей необходимостью обмена нежилых помещений,
находящихся в оперативном управлении региональных отделений
Пенсионного фонда Российской Федерации, на нежилые помещения большей
площадью для размещения соответствующих служб (центров
персонифицированного учета), при заключении договоров считаем
необходимым учитывать следующие положения.
В соответствии со статьей 567 Гражданского кодекса Российской
Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в
собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом
каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется
передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Пунктом 2 вышеуказанной статьи предусмотрено, что к договору мены
применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу
мены. В связи с этим при составлении договора необходимо
руководствоваться статьями 454 - 505, 549 - 558 Гражданского кодекса
Российской Федерации, регулирующими общие положения о купле-продаже
недвижимого имущества, а также составленного на их основе
Методического руководства по составлению и оформлению договоров
купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений), разосланного
в региональные отделения Пенсионного фонда Российской Федерации
письмом ПФР от 07.12.98 N АБ-09-11/10716.

3. Процедура заключения договора

По договору мены нежилые помещения Пенсионного фонда Российской
Федерации и его региональных отделений (далее - помещения) в
соответствии с действующим законодательством Российской Федерации
приобретаются в федеральную собственность, а находящиеся у него на
праве оперативного управления помещения передаются в свою очередь из
федеральной собственности в собственность контрагента.
В связи с этим при заключении договора Пенсионному фонду
Российской Федерации (его региональному отделению) необходимо получить
согласие Министерства государственного имущества Российской Федерации
(его уполномоченного территориального органа) в виде
исполнительно-распорядительного документа, который должен содержать
следующее:
разрешение на приобретение помещений контрагента в федеральную
собственность;
согласие на передачу помещений, приобретенных у контрагента, в
оперативное управление Пенсионного фонда Российской Федерации (его
регионального отделения);
разрешение на передачу помещений, закрепленных за Пенсионным
фондом Российской Федерации (его региональным отделением) на праве
оперативного управления, в собственность контрагента (частную,
муниципальную или собственность субъекта Российской Федерации).
В случае, если приобретаемые по договору Пенсионным фондом
Российской Федерации (его региональным отделением) помещения находятся
в муниципальной собственности (собственности субъекта Российской
Федерации) необходимо получить согласие соответствующего
муниципального органа (органа субъекта Российской Федерации), на
передачу помещений в федеральную собственность.
Кроме того, если контрагент получил передаваемые им помещения в
частную собственность путем их приватизации, необходимо проверить
наличие приватизационных ограничений, которые могут быть установлены
соответствующим уполномоченным государственным или муниципальным
органом как продавцом этого имущества в соответствии с Федеральным
законом от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного
имущества и об основах приватизации муниципального имущества в
Российской Федерации".
При наличии такого рода ограничений на приобретаемую недвижимость
необходимо получить у органа (его правопреемника), установившего их,
распорядительный документ о снятии этих ограничений.
При приобретении Пенсионным фондом Российской Федерации (его
региональным отделением) помещений, имеющих определенный профиль их
использования (помещения детского сада, дома быта и т.п.), необходимо
до подписания договора получить у соответствующего уполномоченного
территориального органа исполнительно-распорядительный документ о
перепрофилировании этих помещений.
Также необходимо получить подтверждение того, что помещения,
которые перейдут к Пенсионному фонду Российской Федерации (его
региональным органам), не заложены, не арендованы и не являются правом
требования третьих лиц.

4. Структура договора

Текст заключаемого договора должен содержать следующие разделы:
преамбула договора;
предмет договора;
порядок расчетов;
порядок приема и передачи помещений сторонами;
права и обязанности сторон;
возникновение права собственности;
ответственность сторон;
срок действия договора;
порядок разрешения споров;
порядок изменения, дополнения и расторжения договора;
прочие условия;
приложения к договору;
адреса и банковские реквизиты сторон.
При составлении таких разделов, как преамбула, "Порядок
разрешения споров", "Порядок изменения, дополнения и расторжения
договора", "Прочие условия", "Адреса и банковские реквизиты сторон"
необходимо руководствоваться Методическим руководством Пенсионного
фонда Российской Федерации от 03.09.97 N 09-112/6490-ИН.
При составлении остальных разделов следует использовать положения
Методического руководства ПФР от 07.12.98 N АБ-09-11/10716 с учетом
того факта, что предметом договора выступают два помещения и каждая из
сторон признается одновременно продавцом и покупателем помещений.

4. Особенности составления договора

Рекомендуем учесть следующие особенности составления договоров
мены нежилых помещений.
4.1. В преамбуле договора, в связи с тем, что Гражданский кодекс
Российской Федерации не дает конкретного обозначения сторон по
договору мены, возможно введение любого обозначения.
В настоящем Методическом руководстве Пенсионный фонд Российской
Федерации (региональное отделение ПФР) будет обозначаться как
"Сторона-1", а организация-контрагент как "Сторона-2".
4.2. В разделе "Предмет договора" при описании обмениваемых
помещений рекомендуем обозначить их как "помещение-1" (принадлежащее
Стороне-1) и "помещение-2" (принадлежащее Стороне-2).
4.3. При составлении раздела "Порядок расчетов" следует учитывать
следующее. При обмене помещений на помещения большей площади в тексте
договора мены необходимо прописывать: помещения равноценны или будет
производиться доплата, и если будет, то в каком размере и порядке.
В связи с этим рекомендуем излагать его в следующей редакции:
"1. Стоимость помещения-1 составляет ---------- (----------)
рублей.
Балансовая стоимость помещения-1 составляет ------- (------)
рублей.
2. Стоимость помещения-2 составляет ----------- (----------)
рублей.
Балансовая стоимость помещения-2 составляет ---------- (---)
рублей.
3. Указанные в пунктах 1 и 2 настоящего раздела договора
стоимости помещений являются окончательными и изменению не подлежат.
4. Разница в стоимости помещения-1 и помещения-2 составляет
--------- (--------) рублей.
5. Сторона-1 производит доплату за помещение-2 в размере,
указанном в пункте 4 настоящего раздела, в течение ---------- с даты
оформления права собственности Стороны-1 на помещение-2.
6. Расходы по оформлению, нотариальной регистрации,
государственной регистрации настоящего договора и права собственности
на обмениваемые помещения стороны несут ------------ (отдельно -
каждая сторона самостоятельно за приобретаемые-передаваемые помещения;
в равных долях; иной вариант по согласованию сторон).".
При составлении раздела возможно предусмотреть поэтапное
перечисление доплаты: часть суммы перечислить после подписания
сторонами акта приема-передачи помещения-2 Пенсионному фонду
Российской Федерации (региональному отделению ПФР), а оставшаяся сумма
подлежит выплате только после оформления права собственности на
помещение-2.
4.4. В разделе "Порядок приема-передачи помещений" необходимо
учесть нормы, предусмотренные статьями 328 и 529 Гражданского кодекса
Российской Федерации.
4.5. При составлении и исполнении договора мены и оформлении
права собственности следует учитывать, что при обмене нежилых
помещений, являющихся недвижимостью, статья 570 Гражданского кодекса
Российской Федерации неприменима. В данном случае право собственности
каждой из сторон на обмениваемые помещения возникает только после
государственной регистрации права собственности в соответствии со
статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В разделе "Возникновение права собственности" помимо установления
момента приобретения сторонами прав собственности на обмениваемые
помещения необходимо предусмотреть пункт следующего содержания:
"Стороны не вправе до выполнения всех обязательств по настоящему
договору и перехода к ним права собственности на помещения отчуждать
или иным образом распоряжаться обмениваемыми помещениями.".
4.6. При указании приложений к договору необходимо учитывать, что
оформлять в качестве приложений следует все указанные в письме
Пенсионного фонда Российской Федерации от 07.12.98 N АБ-09-11/10716
документы по двум обмениваемым сторонами помещениям.