Гражданско-правовое регулирование объектов незавершенного строительства

Введению в отечественные законодательные и иные нормативные правовые акты понятия "объект незавершенного строительства" предшествовал довольно длительный период использования таких объектов в гражданском обороте, в частности, путем совершения сделок. Например, ст. 84 ГК РСФСР 1922 г. устанавливала, что недостроенные или разрушенные здания могли сдаваться для достройки или восстановления, если стоимость требующегося восстановления или достройки по определению соответствующего коммунального отдела составляла не менее 30% стоимости всего здания. Стоимость построек устанавливалась оценочной комиссией в составе представителей коммунального отдела и рабоче-крестьянской инспекции. В случае несогласия с оценкой комиссии застройщик имел право обжалования в народный суд <1>. Кроме того, недостроенные здания могли сдаваться в залог, скажем, согласно ст. 87 ГК РСФСР 1922 г. предметом залога могло быть всякое имущество, не изъятое из оборота, в том числе долговые требования и право застройки. Передача требования, обеспеченного залогом строений или права застройки, совершалась путем передачи залогового акта с учинением на нем передаточной надписи и с записью в нотариальной актовой книге и реестре коммунального отдела. В случае прекращения залога таких объектов по требованию заинтересованного лица в нотариальной актовой книге и реестре коммунального отдела делалась соответствующая запись (ст. ст. 103, 105 ГК РСФСР 1922 г.).
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс РСФСР от 31 октября 1922 г.

В 1949 г. институт застройки был упразднен, поэтому ГК РСФСР 1964 г. уже не сдержал норм, регламентирующих достройку или восстановление недостроенных или разрушенных зданий, сооружений. Вместе с тем в этом документе довольно подробно регламентировались залоговые отношения. В частности, указывалось, что предметом залога может быть всякое имущество, за исключением того, на которое не может быть обращено взыскание <2> (выделено мной. - П.Д.). Казалось бы, в понятие "всякое имущество" входят и объекты незавершенного строительства, однако такой вывод ошибочен, так как установленные в ГК РСФСР ограничения, по сути, исключали объекты недвижимого имущества, в том числе и недостроенные, из залоговых отношений. В качестве подтверждения этому выводу сошлемся на императивную норму ст. 98: "Предприятия, здания, сооружения, оборудование и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций, не могут быть предметом залога и на них не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов". Аналогичная ситуация складывалась и в отношении зданий, сооружений, принадлежащих колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям, культурно-бытовым учреждениям (ст. 101 ГК), а также профсоюзным и иным общественным организациям (ст. 104 ГК).
--------------------------------
<2> Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407 (Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ признан утратившим силу с 1 января 2008 г.).

Вместе с тем объекты незавершенного строительства активно используются в деловом обороте многих стран и на международном рынке. Так, п. 7 части второй главы XIII "Завершение, сдача и приемка объекта" Правового руководства ЮНСИТРАЛ по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов 1987 г. устанавливает, что строительные работы могут считаться незавершенными до тех пор, пока не будут проведены успешные испытания. Если результаты испытаний являются неудовлетворительными, в акте может быть отмечено, какие виды строительных работ являются незавершенными. Иначе говоря, объекты незавершенного строительства признаются международными правовыми актами <3>.
--------------------------------
<3> Принято ЮНСИТРАЛ 14 августа 1987 г. // Текст документа в РФ официально опубликован не был.

Российская Федерация в период перестройки экономики на рыночные отношения также ввела не завершенные строительством объекты в гражданский оборот, в частности, п. 2.5 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год устанавливал, что обязательной приватизации подлежат объекты и предприятия, в наибольшей степени влияющие на формирование и функционирование рыночной инфраструктуры, экономики Российской Федерации, а также объекты и предприятия, недостаточно эффективная деятельность которых сдерживала темпы экономического развития России и формирование рынка. В соответствии с пп. 2.5.7 указанной Программы к таким объектам были отнесены законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства, для которых истекли нормативные сроки строительства. Кроме того, всем республикам в составе Российской Федерации были установлены целевые показатели по приватизации не менее 40 процентов от общего числа объектов незавершенного строительства <4>. Этот документ свидетельствует, что объекты незавершенного строительства были введены в гражданский оборот с самого начала перехода к рынку. Правда, Государственная программа приватизации хотя и перечисляет эти объекты в едином ряду с предприятиями, но еще не называет их недвижимым имуществом.
--------------------------------
<4> Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 16 июля 1992 г. N 28. Ст. 1617 (прекратила действие в соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284, утвердившим новую Государственную программу приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, введенную в действие с 1 января 1994 г.).

Следующий шаг к формированию статуса объектов незавершенного строительства как недвижимого имущества был сделан в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который содержит нормы, регламентирующие порядок регистрации прав на такие объекты. Кстати говоря, этот ФЗ является первым законодательным актом, который отнес незавершенное строительство к объектам недвижимости. Вместе с тем Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ не регламентировал их правовой статус, так как, определяя объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность, отсылал к абзацу первому пункта 1 статьи 130 ГК РФ (старая редакция) <5>.
--------------------------------
<5> Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г. N 19. Ст. 2069 (Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ (в редакции Федерального закона от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ) указанный Кодекс признан утратившим силу, за исключением отдельных статей).

Однако, несмотря на недостатки правового регулирования, объекты незавершенного строительства активно использовались в условиях зарождающегося рынка. Именно поэтому в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ в объекты капитального строительства включены не только здания, строения, сооружения, но и объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Одновременно ст. 130 ГК РФ дополнена таким же видом объектов. Эти нормы свидетельствуют о востребованности в гражданском обороте объектов незавершенного строительства и подтверждают необходимость их теоретического анализа.
Исследование понятия объектов незавершенного строительства целесообразно начать с общего термина "объект строительства", официальное определение которого было дано в ныне отмененной Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству. В частности, п. п. 2.4 - 2.6 этого документа определяли, что объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета.
Если на строительной площадке по проекту (рабочему проекту) возводится только один объект основного назначения, без строительства подсобных и вспомогательных объектов (например, в промышленности - здание цеха основного назначения, на транспорте - здание железнодорожного вокзала, в жилищно-гражданском строительстве - жилой дом, театр, школа, городской мост и т.п.), то понятие объекта строительства совпадает с понятием стройки.
При строительстве предприятий, жилых поселков, научных городков и т.п. наружные обслуживающие и вспомогательные сооружения (сети водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газификации, энергоснабжения, подъездные пути и т.п.) являются отдельными объектами строительства, входящими в состав стройки. Здание (корпус), в котором размещаются несколько цехов, считается одним объектом <6>. Однако с 1 января 1997 г. эта Инструкция была отменена, и Постановлением Госкомстата РФ от 3 октября 1996 г. N 123 "Об утверждении Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству" введена в действие новая Инструкция аналогичного функционального назначения <7>. При этом определение объекта строительства осталось неизменным.
--------------------------------
<6> Инструкция о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству (утв. Постановлением Госкомстата РФ от 24 сентября 1993 г. N 185) // Текст Инструкции официально опубликован не был (Постановлением Госкомстата РФ от 3 октября 1996 г. N 123 указанная Инструкция отменена с 1 января 1997 г.).
<7> Постановление Госкомстата РФ от 3 октября 1996 г. N 123 "Об утверждении Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству" // Текст документа официально опубликован не был (Постановлением Федеральной службы государственной статистики от 28 декабря 2007 г. N 108 настоящее Постановление признано утратившим силу с 1 января 2008 г.).

Исходя из доктринального толкования указанных определений, можно сделать вывод, что термин "объект строительства" является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства. При этом определение объектов незавершенного строительства в этих Инструкциях не сформулировано.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <8> перечень недвижимых вещей дополнен объектами незавершенного строительства. Видимо, такое дополнение обусловлено введением в действие Градостроительного кодекса РФ, п. 10 ст. 1 которого признает объектами незавершенного строительства любые объекты капитального строительства - здание, строение, сооружение, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек <9>.
--------------------------------
<8> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I). Ст. 39.
<9> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I). Ст. 16.

С точки зрения гражданского законодательства это определение не содержит существенных признаков нового объекта гражданских прав, позволяющих выделить его из других видов недвижимого имущества. Отсутствует такое определение и в научной литературе, так как в основном авторы ограничиваются цитированием официальной дефиниции. По нашему мнению, теоретическое определение объекта незавершенного строительства имеет важное практическое значение, поскольку поможет разрешить многие вопросы, связанные с использованием этих объектов в гражданском обороте.
С учетом изложенного предпримем попытку сформулировать определение объекта незавершенного строительства. Для решения этой задачи обратимся к анализу правоотношений, возникающих в процессе создания объектов незавершенного строительства, а именно:
- первый вид отношений - в процессе создания недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
- второй вид отношений - в процессе оформления прав на недвижимое имущество, в том числе объектов незавершенного строительства, поскольку государственная регистрация прав - не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости, в силу того что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами. Государственная регистрация не является классифицирующим признаком недвижимости <10>.
--------------------------------
<10> Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы, например: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 238 - 242; Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999. С. 15 - 16; Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сб. науч. трудов. М., 2002. С. 184.

С точки зрения процесса создания недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, первый вид отношений возникает с момента, установленного п. 1 ст. 130 ГК РФ, т.е. когда такой объект приобретает прочную связь с землей и становится очевидной невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. До этого момента субъект обладает правом собственности на совокупность строительных материалов и правом собственности (или пользования) на земельный участок <11>.
--------------------------------
<11> Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В.Н. Соловьева. М.: Издательство "Юрайт", 2010.

Аналогичной точки зрения придерживаются авторы учебника под редакцией профессора А.П. Сергеева. В частности, они пишут, что недвижимая вещь должна считаться появившейся не с момента государственной регистрации права на нее и даже не с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ), а с момента приобретения ею признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК: прочная связь объекта с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. До момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию недвижимая вещь существует в форме объекта незавершенного строительства; с момента выдачи указанного разрешения - как созданный объект недвижимости (объект, завершенный строительством) <12>.
--------------------------------
<12> Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева. М.: РГ "Пресс", 2010.

Д.С. Некрестьянов отстаивает мнение, что "государственную регистрацию права собственности на вновь созданный объект недвижимости следует рассматривать как административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверность уже возникшего у лица права.
Государственная регистрация, - пишет он далее, - в этом случае не должна являться основанием возникновения права на недвижимое имущество, а должна рассматриваться как формальное следствие обретения вещью свойств недвижимого имущества" <13>. По нашему мнению, такая точка зрения не согласуется с понятием недвижимого имущества, поскольку в ней "обретение вещью свойств недвижимого имущества" осуществляется на основании государственной регистрации, при этом не принят во внимание главный признак недвижимости - "прочная связь с землей". Кроме того, Д.С. Некрестьянов не раскрывает сущность предлагаемого им признака "формальное следствие обретения вещью свойств недвижимого имущества".
--------------------------------
<13> Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства. Дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2005. С. 7 - 8.

К.К. Шалагинов исходит из того, что право собственности на объект незавершенного строительства как объект гражданского права возникает у застройщика, если он возводит объект для себя, либо у заказчика, заключившего договор строительного подряда с момента появления такого объекта. Иначе говоря, автор обосновывает тезис: "Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна носить правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер" <14>.
--------------------------------
<14> Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика. Дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2009. С. 10.

Как видим, в научной литературе отсутствует единое мнение о правовой значимости регистрации объекта недвижимого имущества. Кроме того, вызывает дискуссию момент появления самого объекта незавершенного строительства и прав на него. Так, одни авторы полагают, что такой объект возникает с момента появления котлована, другие исследователи отстаивают точку зрения, что котлован должен быть с залитым в нем фундаментом. К примеру, В.А. Алексеев считает, что не может считаться объектом недвижимости оборудованная строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и пр. Однако с того момента, как началось рытье котлована или забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства.
Разумеется, пишет уважаемый доктор В.А. Алексеев, можно в нормативных актах установить некий минимум изменений земельного участка для признания наличия объекта незавершенного строительства. Такой минимум может быть определен путем указания на наличие законченных конструктивных элементов (например, фундамента) либо на "освоение" определенной части сметной стоимости строительства. Однако сегодня такой критерий отсутствует. К сожалению, идея об объективном характере признаков объектов недвижимости применительно к объектам незавершенного строительства иногда отрицается в судебной практике и литературе <15>.
--------------------------------
<15> Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав. Дис. ... доктор. юрид. наук. М., 2008.

Эта позиция, по нашему мнению, более соответствует действительности, так как именно характеристики фундамента во многом определяют индивидуальность объекта, который будет достраиваться <16>. Такого же мнения придерживаются высшие судебные инстанции. Так, в абз. 2 п. 14 проекта Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отмечается: судам следует учитывать, что объект незавершенного строительства возникает не ранее создания фундамента такого объекта <17>.
--------------------------------
<16> Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой / А.Б. Бабаев [и др.]; Под общ. ред. В.А. Белова.
<17> Проект Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (в ред. Верховного Суда РФ). Официально опубликован не был // Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В.Н. Соловьева. М.: Издательство "Юрайт", 2010.

Эту точку зрения уточняет К.К. Шалагинов, обосновывая тезис о том, что объект незавершенного строительства не имеет признаков назначения, поэтому его необходимо воспринимать как единый объект права <18>. Из этого положения можно сделать только один вывод: объект незавершенного строительства признается таковым независимо от того, для какого вида недвижимого имущества (жилого дома или промышленного здания) построен фундамент.
--------------------------------
<18> Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика. Автореф. дис. канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2009. С. 11.

С момента, когда такой объект приобретает в процессе его создания оба признака, может возникнуть второй вид правоотношений, направленных на регистрацию прав на созданный объект недвижимости. Обратим внимание, что второй вид правоотношений возникает не в каждом случае строительства недвижимого имущества, а при необходимости введения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот. Этот факт признается всеми. Что же касается срока действия договора строительного подряда, в соответствии с которым создавался такой объект, здесь мнения расходятся. Как отмечается в п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (выделено мной. - Д.П.).
Аналогичной позиции придерживается профессор Е.А. Суханов, который полагает, что, если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью, поскольку право собственности на них как на совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента сдачи их в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов <19>. Такую же позицию занял Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, о чем свидетельствует п. 16 информационного письма от 16 февраля 2001 г.: "Если акты приемки объектов в эксплуатацию не оформлены, то данные объекты являются объектами, не завершенными строительством".
--------------------------------
<19> Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 2 - 5.

М.И. Брагинский не поддерживал такое мнение потому, что при несомненной специфике правового режима объектов незавершенного строительства следует руководствоваться основным признаком недвижимого имущества - прочная связь с землей, установленным ст. 130 ГК РФ. В подтверждение своей позиции уважаемый профессор обратился к ст. 76 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которая называет в числе предметов залога незавершенное строительство <20>. Важно отметить, что указанная норма применяется в период действия подрядного договора <21>.
--------------------------------
<20> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29. Ст. 3400 (с изм., внесенными Федеральным законом от 17 июля 2009 г. N 166-ФЗ).
<21> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2005. С. 149 - 150.

Научный интерес представляет точка зрения авторов комментария ГК РФ под редакцией профессора О.Н. Садикова, которые пишут, что долгое время судебной практикой возможность государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, как и его продажа, были ограничены условием прекращения действующего договора строительного подряда, что соответствовало позиции Пленума ВАС РФ, отраженной в п. 16 Постановления от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В период действия договора передача прав на объект, согласно судебной практике, должна была производиться в рамках гл. 24 "Перемена лиц в обязательстве" ГК РФ. Однако, полагают они, в настоящее время ГК РФ признал объекты незавершенного строительства недвижимыми вещами, поэтому их оборот не связан с действием договора строительного подряда. С учетом изложенного право собственности на такой объект может быть зарегистрировано вне зависимости от факта существования договора строительного подряда <22>.
--------------------------------
<22> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ"; "ИНФРА-М", 2006.

Проводя сравнительный анализ приведенных точек зрения, полагаем, что по поводу объекта незавершенного строительства могут заключаться различные сделки на любой стадии строительства, т.е. он может быть предметом гражданского оборота независимо от условия прекращения подрядного договора. Этот вывод соответствует п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который устанавливает, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства <23>.
--------------------------------
<23> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30. Ст. 3594 (с изм., внесенными Федеральным законом от 7 апреля 2010 г. N 60-ФЗ).

С учетом изложенного сделаем вывод: незавершенное строительство становится объектом недвижимого имущества с момента установления прочной связи строительных материалов с землей в целях возведения предмета договора строительного подряда или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение, и с невозможностью перемещения указанного объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
Эту дефиницию целесообразно внести в п. 1 ст. 130 ГК РФ новым абзацем <24>. При этом степень готовности строящейся недвижимости не принимается во внимание, т.е., если для здания вырыт котлован и вбиты сваи, объект можно признавать не завершенным строительством.
--------------------------------
<24> Ныне действующий абзац второй п. 1 ст. 130 ГК РФ станет третьим.

Данное определение позволит признавать недвижимым имуществом те части временных построек, киосков, навесов и других подобных сооружений, которые соответствуют следующим требованиям:
- имеют такую прочную связь с землей, которая обеспечит невозможность перемещения указанной части объекта без несоразмерного ущерба ее назначению;
- имеют самостоятельное функциональное назначение, например, фундамент, на котором можно поставить готовый киоск или построить домик. Следующая проблема, поднятая В.А. Алексеевым, о соотношении части и целого применительно к понятию объекта незавершенного строительства. До сих пор в практике, в том числе и судебной, не нашел однозначного решения вопрос о том, могут ли быть признаны самостоятельными объектами незавершенного строительства различные части вновь возводимых зданий и сооружений. Рассматривая дело о возврате объекта незавершенного строительством административно-бытового помещения и признании недействительной государственной регистрации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа не высказал сомнений в том, что отдельное нежилое помещение может считаться объектом недвижимости в качестве незавершенного строительством объекта <25>. В то же время Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Постановлении указал, что не может быть признано право собственности на долю в не завершенном строительством жилом доме в виде 28 конкретных квартир. Такой вывод суд мотивировал тем, что жилой дом "на момент разрешения спора не был построен, то есть в качестве обусловленного договором недвижимого имущества не существовал, следовательно, не мог быть объектом собственности" <26>.
--------------------------------
<25> Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 03.09.1999, дело N А09-5744/98-19.
<26> Постановление Президиума ВАС РФ от 20.04.1999 N 7166/98.

Такая аргументация вызывает у В.А. Алексеева серьезные сомнения, поскольку исключает определение собственности на весь незавершенный объект до окончания его строительства. Между тем вопрос о возможности определения права собственности на отдельные помещения в не завершенном строительством объекте является достаточно актуальным. Может ли существовать такой объект, как не завершенная строительством квартира или нежилое помещение, или понятие не завершенного строительством объекта может применяться только к зданию или сооружению в целом?
Автор поддерживает позицию В.А. Алексеева о том, что в объекте, строительство которого не завершено, в юридическом смысле нет помещений, поскольку понятие помещения предполагает возможность его использования по тому или иному назначению, что в незавершенном объекте невозможно. Понятие незавершенного объекта подразумевает возможность завершения строительства именно этого объекта, что неприменимо к отдельным помещениям, поскольку завершить можно только строительство здания в целом. Однако могут существовать такие части здания, включающие отдельные помещения, которые могут быть самостоятельным объектом приемки в эксплуатацию (например, очередь при строительстве жилого дома, включающая несколько подъездов, пристроенные блоки нежилых помещений в жилом доме и пр.). Такие части зданий могут, как представляется, рассматриваться в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства. При этом в качестве объектов следует рассматривать не входящие в них помещения, а эти объекты в целом как части соответствующих зданий и сооружений.
Таким образом, пишет В.А. Алексеев, в качестве критерия отнесения частей зданий и сооружений как незавершенного строительства к недвижимости предлагается возможность самостоятельного ввода таких частей в эксплуатацию <27>.
--------------------------------
<27> Алексеев В.А. Указ. дис.

Одновременно возникает вопрос о моменте утраты объектом незавершенного строительства своего статуса, т.е. речь идет о правоустанавливающем моменте перехода объекта незавершенного строительства в здание, сооружение и иной объект, являющийся предметом договора строительного подряда. Этот вопрос уже несколько лет активно обсуждается учеными и практиками, и до сих пор не выработано единого мнения. Так, В.А. Алексеев отмечает, что строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. В то же время с момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта может пройти весьма значительный промежуток времени. Таким образом, момент создания объекта недвижимости, пишет В.А. Алексеев, нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом <28>.
--------------------------------
<28> Более подробно см.: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав. Дис. ... доктор. юрид. наук. М., 2008.

По нашему мнению, юридическую значимость приобретает акт ввода в эксплуатацию, поскольку именно этот документ подтверждает факт завершения строительства объекта недвижимого имущества и его готовность к использованию по целевому назначению.
С учетом изложенного полагаем, что объект незавершенного строительства переходит в здание, сооружение и иной объект, являющийся предметом договора строительного подряда (или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение) с момента возникновения у компетентного субъекта права эксплуатации этого объекта в соответствии с его функциональным назначением, т.е. с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Обратим внимание, что прием в эксплуатацию части предмета договора строительного подряда, имеющей самостоятельное функциональное назначение, является основанием для перехода ее из объекта незавершенного строительства в здание, сооружение, являющееся частью строительного комплекса.
Вместе с тем для приобретения прав на такой объект необходимо осуществить процедуру государственной регистрации. Руководствуясь практическим опытом, следует сказать, что для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства представляются следующие документы:
- документ, подтверждающий факт отвода земельного участка под строительство объекта, и (или) план земельного участка, принадлежащий заказчику (застройщику) на праве собственности или ином вещном праве;
- разрешение соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкретном земельном участке, либо выделенном для этих целей, либо принадлежащем заказчику (застройщику) на вещном праве;
- технический паспорт объекта незавершенного строительства, содержащий описание объекта и изготовленный уполномоченным органом технического учета (бюро технической инвентаризации);
- документы, подтверждающие права заявителя (инвестора, заказчика, подрядчика и т.д.) на объект незавершенного строительства. Указанные документы требуются в том случае, если у регистрирующих органов есть основания полагать, что строительство осуществлялось не только за счет средств заявителя, например, при заключении договоров об инвестировании строительства, то есть долевом участии в строительстве. В этом случае представляется протокол распределения объекта незавершенного строительства с указанием долей каждого инвестора (соинвестора);
- проектно-техническая документация, представляемая с целью подтверждения соответствия регистрируемого объекта выданным разрешениям и отсутствия фактов самовольной постройки.
Заметим, в указанном перечне отсутствует документ, подтверждающий факт прекращения договора строительного подряда. По нашему мнению, этот момент еще раз подтверждает, что объекты незавершенного строительства являются полноценными объектами гражданских прав и могут становиться предметами самостоятельных сделок при соблюдении следующих условий:
- строительство данного объекта осуществлялось на законных основаниях при наличии всех необходимых разрешений;
- право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество <29>.
--------------------------------
<29> [Электрон. ресурс]. www.garant.ru.

Сказанное подтверждается судебной практикой, к примеру, из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости. К такому выводу пришел суд, признав его объектом сделки, несмотря на то что Комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" отказал в регистрации перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок. В своем решении суд указал, что гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Иначе говоря, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам <30>.
--------------------------------
<30> Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Бухгалтер и договор. Свод хозяйственных договоров и документооборота предприятий с юридическим, арбитражным и налоговым комментарием. М.: Налоги и финансовое право, 2001.

Таким образом, незавершенное строительство становится объектом гражданских прав с момента государственной регистрации права на такой объект недвижимого имущества, которая осуществляется при наличии всех необходимых разрешений и описания выполненных этапов работ по возведению предмета договора строительного подряда или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение.
Обратим внимание на новеллу законодательства: отныне не требуется доказательств, что регистрация прав осуществляется в целях совершения сделки с таким объектом. Это изменение не только "снимает" значительное число судебных споров, но и позволит ученым и практикам выработать единую позицию о том, что собственник может зарегистрировать свое право на объект незавершенного строительства, руководствуясь только собственными интересами. Полагаем, что теперь такие суждения, как: для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом субъекту, который в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства <31>, утратят свою актуальность.
--------------------------------
<31> См., например: Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 20; Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1. С. 83.

Вместе с тем практика свидетельствует, что права на объекты незавершенного строительства, как правило, регистрируются при необходимости ввода их в гражданский оборот. Отсюда сделаем вывод: объект незавершенного строительства вводится в гражданский оборот с момента совершения сделки, направленной на передачу прав на него, в том числе отчуждения или временного пользования.
Если учесть, что при действующем договоре строительного подряда объекты незавершенного строительства постоянно изменяются, то возникает вопрос о целесообразности такой регистрации, если субъект не планирует вводить его в гражданский оборот. Кроме того, при наличии у регистрирующего органа данных о том, что описание объекта незавершенного строительства не соответствует действительному состоянию объекта, он должен отказать как в регистрации права собственности на объект, так и в регистрации перехода права на него. В первом случае регистрация не может быть произведена, т.к. объекта с такими характеристиками в природе не существует, а во втором случае сделка не может быть признана заключенной, поскольку в договоре нет сведений, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче (ст. 554 ГК РФ). Хотя на практике регистрирующие органы, как правило, не придерживаются такого подхода, считая, что конкретные характеристики объекта незавершенного строительства и их изменения не имеют значения. Однако следует согласиться с В.А. Алексеевым, что такая практика противоречит как гражданскому законодательству, так и законодательству о регистрации прав на недвижимое имущество.
С нашей точки зрения, необходимость в регистрации прав чаще всего возникает тогда, когда строительство "заморожено" или объект "законсервирован" из-за отсутствия финансирования. Поэтому необходимо ввести объект незавершенного строительства в гражданский оборот с тем, чтобы получить инвестиции или продать его. Основываясь на указанных обстоятельствах, многие авторы утверждают, что регистрировать объект незавершенного строительства можно лишь при расторгнутом договоре строительного подряда. Мы не можем согласиться с такой точкой зрения, поскольку (как отмечено выше) объект недвижимого имущества существует, и ограничение права распоряжения его собственника или владельца без каких-либо оснований следует рассматривать как ущемление субъективных гражданских прав.
В.А. Алексеев полагает, что из данной специфики объектов незавершенного строительства вытекает необходимость установления "сроков годности" документов, описывающих эти объекты. В нормативных документах, регламентирующих порядок регистрации прав, а также кадастровый и технический учет объектов незавершенного строительства, следовало бы предусмотреть необходимость представлять в регистрирующий орган при каждой новой сделке с незавершенным объектом либо новые документы, описывающие объект, либо подтверждение о том, что с последнего учета объект не претерпел изменений. Такое же подтверждение следовало бы требовать, если с момента учета объекта до обращения за регистрацией права прошло значительное время (например, 6 месяцев и более). С нашей точки зрения, регистрация прав на объект незавершенного строительства должна осуществляться независимо от факта действия договора строительного подряда.

Библиография:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I). Ст. 16.
2. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г. N 19. Ст. 2069 (Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ (в редакции Федерального закона от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ) указанный Кодекс признан утратившим силу, за исключением отдельных статей).
3. Гражданский кодекс РСФСР от 31 октября 1922 г. [Электрон. ресурс] // gk22.zip.
4. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. N 24. Ст. 406 (Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ признан утратившим силу с 1 января 2008 г.).
5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29. Ст. 3400 (см.: изм., внесенными Федеральным законом от 17 июля 2009 г. N 166-ФЗ).
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30. Ст. 3594 (с изм., внесенными Федеральным законом от 7 апреля 2010 г. N 60-ФЗ).
7. Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 16 июля 1992 г. N 28. Ст. 1617 (прекратила действие в соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284, утвердившим новую Государственную программу приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, введенную в действие с 1 января 1994 г.).
8. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав. Дис. ... доктор. юрид. наук. М., 2008.
9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2005.
10. Брызгалин А.В., Берник В.Р., Головкин А.Н. Бухгалтер и договор. Свод хозяйственных договоров и документооборота предприятий с юридическим, арбитражным и налоговым комментарием. М.: Налоги и финансовое право, 2001.
11. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1. / Под ред. А.П. Сергеева. М.: РГ "Пресс", 2010.
12. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В.Н. Соловьева. М.: Издательство "Юрайт", 2010.
13. Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004.
14. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1.
15. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ"; "ИНФРА-М", 2006.
16. Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства. Дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2005.
17. Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сб. науч. трудов. М., 2002.
18. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6.
19. Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика. Дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2009.

Патютко Д.Ю