ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Введение

Решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. одобрена Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее — Концепция). Подраздел 3 раздела IV указанного документа посвящен модернизации норм о праве собственности. Так, согласно п. 3.7.3 соответствующего подраздела, по мнению авторов Концепции, необходимо предусмотреть в законе правила, стимулирующие собственника объекта незавершенного строительства к завершению объекта.
Основной причиной приостановления (прекращения) строительства или реконструкции здания, сооружения является совокупность финансово-экономических факторов. В этой связи основным стимулом к завершению объекта, с нашей точки зрения, должно стать не нормативное ограничение гражданского оборота объектов незавершенного строительства, а предоставление собственнику объекта дополнительных легальных возможностей по оптимизации своего финансового положения, в том числе за счет использования объекта незавершенного строительства в качестве предмета гражданско-правовых сделок.
Вместе с тем на протяжении достаточно длительного времени ни среди ученых, ни среди правоприменительных или судебных органов не существует однозначного мнения относительно правовой природы объектов незавершенного строительства, а также правового режима их гражданского оборота.

Возникновение и прекращение

В первую очередь мы полагаем необходимым рассмотреть проблему установления момента, с которого тот или иной объект можно рассматривать в качестве объекта незавершенного строительства.
В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) документом, который удостоверяет выполнение строительства, объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. То есть с точки зрения градостроительного законодательства объект капитального строительства является объектом незавершенного строительства до момента выдачи разрешения на ввод его в эксплуатацию. При этом момент возникновения объекта незавершенного строительства градостроительное законодательство не определяет, указывая лишь на такой обязательный признак объекта, как его капитальность.
Некоторые авторы небезосновательно полагают, что момент возникновения объекта незавершенного строительства связан именно с такой его характеристикой, как капитальность. Например, М.Е. Мещерякова отмечает, что «объект незавершенного строительства становится недвижимым имуществом с момента возникновения у него прочной связи с земельным участком».
Нам представляется, что определение момента возникновения объекта незавершенного строительства, исходя исключительно из наличия у такого объекта прочной связи с земельным участком, не вполне справедливо, поскольку в таком случае к объектам незавершенного строительства могут быть отнесены не завершенные строительством незаконные постройки, что, в свою очередь, может внести некоторый дестабилизирующий фактор в гражданский оборот недвижимости.
На наш взгляд, для установления момента возникновения объекта незавершенного строительства необходимо наличие особого юридического состава, который помимо приобретения объектом прочной связи с земельным участком включает также факт постановки объекта на кадастровый учет в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре).
Таким образом, до постановки на кадастровый учет тот или иной объект недвижимости может обладать свойствами объекта незавершенного строительства, однако именно факт внесения сведений о нем в соответствующий раздел государственного кадастра недвижимости должен рассматриваться в качестве юридического акта признания и подтверждения государством (в лице соответствующего его органа) приобретения объектом статуса недвижимого имущества, а также возможности вовлечения такого имущества в гражданский оборот в качестве объекта гражданских прав.
Еще одной существенной проблемой правового регулирования гражданского оборота объектов незавершенного строительства является определение момента, в который объект незавершенного строительства перестает быть таковым. Для определения момента прекращения существования объекта незавершенного строительства в качестве объекта гражданских прав нам представляется необходимым выделить юридические и фактические основания.
К юридическим основаниям мы полагаем отнести следующее.
Во-первых, выдача в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку, как уже было отмечено выше, именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с п. 1 ст. 55 ГрК РФ является документом, который удостоверяет выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Таким образом, с момента выдачи разрешения на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию он приобретает статус завершенного строительством объекта (здания, сооружения) и в отношении его устанавливается соответствующий правовой режим.
Во-вторых, признание в установленном порядке объекта незавершенного строительства самовольной постройкой. В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Е.А. Суханов в этой связи пишет: «Самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью и не сможет стать объектом имущественного оборота». Судебная практика поддерживает данную точку зрения.
Фактическим основанием для определения момента прекращения существования объекта незавершенного строительства в качестве объекта гражданских правоотношений, с нашей точки зрения, является его гибель или уничтожение. Гибель или уничтожение объекта незавершенного строительства влечет за собой прекращение существования объекта незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости (например, в случае его разрушения или сноса). Правовым последствием данного факта является снятие объекта незавершенного строительства с кадастрового учета.

Признаки

Законодатель не установил признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства, а в юридической литературе указываются различные классификационные основания таких признаков.
Признаками объекта незавершенного строительства мы полагаем возможным считать те его свойства, которыми он обладает с момента возникновения до момента прекращения. В этой связи соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство действительно является обязательным признаком объекта незавершенного строительства. Именно этот признак мы полагаем отнести к первой основной характеристике объектов незавершенного строительства.
В целях определения иных признаков объектов незавершенного строительства нам представляется справедливым обратиться к градостроительному законодательству.
Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объектами капитального строительства являются здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Из приведенного определения можно сделать следующие выводы.
Во-первых, законодательство о градостроительной деятельности относит к объектам капитального строительства наравне со зданиями и сооружениями объекты незавершенного строительства, не относящиеся к временным постройкам, киоскам, навесам и другим подобным постройкам.
Во-вторых, с точки зрения градостроительного законодательства объектами незавершенного строительства являются объекты, строительство которых не завершено. В свою очередь, согласно п. 13 ст. 1 ГрК РФ строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Рассмотрев приведенные определения в совокупности, можно сформулировать понятие объектов незавершенного строительства с точки зрения законодательства о градостроительной деятельности.
Объектами незавершенного строительства являются объекты капитального строительства, представляющие собой результат незавершенного процесса по созданию здания, строения, сооружения.
Приведенное определение связывает понятие объекта незавершенного строительства только с созданием здания или сооружения, что оставляет за рамками данной категории действия по реконструкции объекта недвижимости.
Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Принимая во внимание приведенное определение реконструкции объекта недвижимости, нам представляется, что правовые режимы реконструируемого здания (сооружения) и объекта незавершенного строительства должны быть идентичны, поскольку в случае, если реконструкция объекта недвижимости по каким-либо причинам будет приостановлена или прекращена, то такой объект можно будет квалифицировать как объект незавершенной реконструкции.
Итак, мы предлагаем унифицировать понятия объекта незавершенного строительства и объекта незавершенной реконструкции под общим названием — объект незавершенного строительства.
Следовательно, более корректным определением объекта незавершенного строительства по градостроительному законодательству, по нашему мнению, является следующее.
Объектами незавершенного строительства являются объекты капитального строительства, представляющие собой результат незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения.
Из приведенного определения можно синтезировать следующий (второй) признак, а именно объект незавершенного строительства характеризуется тем, что представляет собой результат незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, который удостоверяет не только выполнение строительства объекта в соответствии с разрешением на строительство, но и выполнение реконструкции объекта, а равно и соответствие реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 ГрК РФ).
Соответственно третьим признаком объектов незавершенного строительства следует считать отсутствие в отношении его разрешения на ввод в эксплуатацию.
В качестве четвертого признака мы полагаем возможным установить то, что объект незавершенного строительства является объектом капитального строительства и обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ (прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению).
В-пятых, объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, учтенным в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
С учетом приведенного выше анализа действующего законодательства, а также сформулированных признаков объектов незавершенного строительства нам представляется возможным предложить следующее определение данной категории вещей как объектов гражданских прав.
Объектом незавершенного строительства является учтенный в государственном кадастре недвижимости объект недвижимого имущества, являющийся результатом незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения, в отношении которого не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Индивидуализация объекта

Некоторыми российскими юристами приводятся обоснованные доводы о некоторых обстоятельствах, существенно осложняющих возможность совершения с объектами незавершенного строительства некоторых сделок.
Р.А. Валеев обращает внимание на то, что «в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно идентифицировать имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии их в договоре относительно объекта, подлежащего передаче в аренду, условия считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор является незаключенным. А указать такие данные в отношении объектов незавершенного строительства не всегда представляется возможным». Нередко именно данное обстоятельство вынуждало суды выносить решения о признании договора аренды объектов незавершенного строительства незаключенным, однако Закон о кадастре вместе с принятыми в соответствии с ним подзаконными нормативными правовыми актами фактически разрешил проблему описания объекта незавершенного строительства в качестве индивидуально-определенной вещи.
Приказом Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» утверждена форма кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.
Как следует из приведенной в указанном документе формы кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, он должен содержать об объекте в том числе такие сведения, как кадастровый номер объекта недвижимости; государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом (организацией) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации; адрес (местоположение) объекта; основную характеристику объекта (общая площадь застройки в квадратных метрах с точностью до одной десятой квадратного метра; степень готовности в процентах по информации, предоставленной правообладателем объекта незавершенного строительства); назначение объекта; кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположен объект и т.д.
В соответствии с п. 4 ст. 14 Закона о кадастре кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.
Следовательно, учтенный в государственном кадастре недвижимости объект незавершенного строительства является индивидуально-определенной вещью, а все необходимые для его вовлечения в хозяйственный оборот характеристики содержатся в кадастровом паспорте объекта.

Заключение

Действующее законодательство не содержит ограничений по обороту объектов незавершенного строительства.
В то же время необходимо отметить, что, к примеру, вопрос о возможности аренды объектов незавершенного строительства до настоящего времени остается открытым. Несмотря на то что последние тенденции судебной практики Московского судебного округа подтверждают легитимность аренды объектов незавершенного строительства, в ряде регионов судебная практика отрицает возможность аренды объектов незавершенного строительства.
Высший Арбитражный Суд РФ однозначного ответа на этот вопрос пока не дал, однако подтвердил правомерность передачи объектов незавершенного строительства в лизинг.
Правовое регулирование гражданского оборота, с нашей точки зрения, должно иметь своей основной целью не регламентацию отношений, развитие которых, по мнению законодателя, представляет экономический интерес, а формирование такого правового поля, в рамках которого участники гражданских правоотношений могли бы по своему усмотрению реализовывать предоставленные им законом права.
Экономическая перспектива развития отношений по вовлечению в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства была обозначена в целом ряде нормативных актов федерального и регионального уровня.
В этой связи развитие социально-экономических отношений в Российской Федерации в совокупности с эволюцией качественных и количественных характеристик хозяйственного оборота в нашей стране обусловливает перед законодателем решение новых задач по актуализации существующей нормативной базы с учетом интересов участников гражданских правоотношений.
Одной из таких задач является модернизация правового режима объектов незавершенного строительства, которая позволила бы реализовать обозначенные в Концепции основные векторы развития гражданского законодательства Российской Федерации.

Автор статьи: В.М. ЛАНДА