Ипотека: Порядок регистрации ипотеки будет изменен.

7 марта 2012г. вступают в силу изменения в Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), в Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), которые внесены с принятием Федерального закона от 06.12.2012г. № 405 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество».

Следует обратить внимание на ряд положений закона, которые меняют практику в отношении государственной регистрации ипотеки.

Так государственная регистрация договора ипотеки будет осуществляться на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, как по договору в простой форме, так и нотариальной.

При этом, государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

Также Закон об ипотеке вводит для нас совершенно новый порядок регистрации ипотеки в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Например, по договору купли-продажи, договору долевого участия в строительстве, заключенных с использованием кредитных средств банка.

То есть, теперь будет обязательным подача заявления собственника имущества либо представителя банка (иного физического или юридического лица, в пользу которого возникает ипотека) или нотариуса, удостоверившего договор. Ранее такая ипотека регистрировалась автоматически, без заявления.

В случае, если после 7 марта 2012г. в договор будет внесено условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, такое же условие должно быть внесено и в закладную при ее выдаче.

При этом, если такой договор будет удостоверен нотариально, допускается обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса.

Следует также отметить, что в Закон об ипотеке внесены изменения и дополнения в отношении имущества, которое не может быть взыскано во внесудебном порядке. Это следует учитывать при заключении договора.

С 07 марта 2012г. в соответствии с п.5 ст.20 Закона об ипотеке и п.3 ст.13 Закона о регистрации изменяться сроки регистрации договора ипотеки или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в том числе в зависимости от формы заключения договора – простой или нотариальной.

Так, в отношении ипотеки объектов жилого назначения срок регистрации остается ранее установленным – 5 рабочих дней.

Для ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений законодателем срок сокращен с 1 месяца до 15 рабочих дней.

Государственная регистрация ипотеки земельного участка будет осуществляться в сроки, предусмотренные для государственной регистрации ипотеки находящихся на данном земельном участке здания, строения или сооружения.

Безусловно, новым в сроках регистрации, будет норма о регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенного договора.

В случае, если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пяти рабочих дней.

Одновременно хочется отметить, что в связи с сокращением сроков регистрации, может возрасти количество дел, по которым будут приняты решения о приостановлении регистрации, по причине нехватки у заявителя времени для доработки документов. В связи с чем, банкам, гражданам и юридическим лицам следует обратить внимание на качественную подготовку пакета документов, представляемого в Управление на регистрацию ипотеки.

В то же время, следует отметить, что 7 марта 2012г. в соответствии с новой редакцией Закона об ипотеке приостановление или прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается. В старой редакции закона можно было продлить срок регистрации путем приостановления по заявлению одной из сторон договора, за исключением сделок по приобретению жилого помещения.

При приобретении жилого помещения с использованием кредитных средств банка либо средств целевого займа остается ранее установленный законом порядок приостановления, при котором требуются совместные заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).

Наряду с другими изменениями закона, Закон о регистрации дополнен положениями в отношении роли нотариуса при регистрации договора ипотеки, или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона.

При государственной регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенных договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, ответственность за правовую экспертизу документов и законность сделки несет нотариус, удостоверивший договор.