Уплата госпошлины за регистрацию прав на завершенный строительством объект недвижимости после ввода его в эксплуатацию

Письмо

Министерства финансов РФ от 07.03.2008 N 03-05-05-03/09

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики <...> по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию прав на завершенный строительством объект недвижимого имущества после ввода его в эксплуатацию, в случае если право собственности на данный объект ранее было зарегистрировано в ЕГРП как на объект незавершенного строительства, сообщает.

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции на основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В статье 219 ГК РФ указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или государственная регистрация прав) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25 Закона N 122-ФЗ).

На основании пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГсК РФ) объектом незавершенного строительства являются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в том числе на основании правоустанавливающих документов на земельный участок. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства (п. 1 части 3, часть 10 ст. 55 ГсК РФ).

В пунктах 2, 3 и 4 статьи 25 Закона N 122-ФЗ установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих, что земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности или на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 11 Закона N 122-ФЗ, за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или государственную регистрацию прав) взимается государственная пошлина в соответствии с налоговым законодательством.

Подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества организациями в размере 7500 рублей, физическими лицами - 500 рублей, федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления - 100 рублей.

Учитывая изложенное, при оформлении ввода завершенного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию регистрируется возникновение права собственности на созданный объект недвижимого имущества, за регистрацию которого уплачивается государственная пошлина в размерах, установленных подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ.

При этом, по мнению департамента, за государственную регистрацию прекращения права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества, но зарегистрированный в ЕГРП как объект незавершенного строительства, государственная пошлина уплачиваться не должна, поскольку такая регистрация непосредственно связана с государственной регистрацией прав на вновь созданный объект недвижимого имущества, за которую уплачивается государственная пошлина в размерах, установленных подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ. Государственная пошлина за государственную регистрацию прекращения права собственности должна уплачиваться только в случае ликвидации (гибели, уничтожения) объекта недвижимого имущества.

Заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ С. В. Разгулин
Комментарий

Права на недвижимость подл ежат обязательной государственной регистрации. А регистрация обычно связана с уплатой госпошлины. Минфин в комментируемом письме рассказывает о порядке уплаты пошлины в случае, когда объект незавершенного строительства вводится в эксплуатацию.

Дважды пошлину не платим

Основной документ, применяющийся при регистрации зданий, - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), введенный Законом от 21.07.97 N 122-ФЗ. В данном перечне присутствуют сведения о назначении каждого объекта недвижимости. И объекты незавершенного строительства также подлежат занесению в реестр на отдельном основании.

Регистрация происходит не только при постройке зданий, но и при переходе прав на них. Когда достроенный объект недвижимости вводится в эксплуатацию, по сути меняются права пользования зданием: ведь в ЕГРП корректируются сведения о типе недвижимого имущества. Таким образом, возникают две операции: теряются права собственности на объект незавершенного строительства и возникают другие права - уже на эксплуатируемый объект.
У налогоплательщика, отправившего обращение в финансовое ведомство, возник вопрос: следует ли уплачивать пошлину, установленную подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса, в двойном размере? Минфин объяснил, что перечислять деньги нужно только за госрегистрацию вновь созданного объекта, так как прекращение прав собственности на незавершенное строительство неразрывно связано с указанной операцией. Действительно, в таком случае пришлось бы платить два раза за одно и то же, что привело бы к нарушению основных принципов налогового законодательства.

Все равно в конечном счете пошлину платят дважды: первый раз - при начале строительства объекта и второй раз - при вводе его в эксплуатацию. Но здесь двойное налогообложение отсутствует, так как платеж взимается за совершение разных действий.

Следует отметить, что Минфин уже писал об обязанности внести в бюджет сумму пошлины при вводе здания в эксплуатацию (письмо от 08.12.2006 N 03-06-03-04/99).

Кроме того, как отметили специалисты финансового ведомства, госпошлину за прекращение права собственности на "незавершенку" в отдельных случаях все же платят. Такая ситуация происходит, когда объект не вводят в эксплуатацию, а ликвидируют еще на стадии строительства.

Когда от платежей уклоняются

Однако встречаются налогоплательщики, которые уклоняются от регистрации построенной недвижимости. При этом не платятся ни госпошлина, ни налог на имущество. Как тогда определить нарушителей? Минфин обращал внимание на данный вопрос в письме от 11.04.2007 N 03-05-06-01/30. Проблема заключается в том, что срок подачи документов при госрегистрации прав на объекты недвижимости четко не установлен. Лишь в статье 4 Закона от 21.07.97 N 122-ФЗ сказано о необходимости такой регистрации.

Но у организации в любом случае должны быть сведения, подтверждающие факт создания недвижимости. Это инвентаризационные и правоустанавливающие документы на объект "незавершенки", а также разрешение на ввод в эксплуатацию. При отсутствии же разрешения нарушаются положения не только Налогового кодекса, но и Градостроительного.

Специалисты финансового ведомства отметили, что "имущественный" налог должны платить все фирмы, начавшие использовать объект недвижимости в своей основной деятельности. И отсутствие свидетельства о праве собственности не служит основанием для освобождения от налогообложения.

Можно ли вводить объект по частям?

При вводе здания в эксплуатацию могут возникнуть проблемы, касающиеся не только уплаты пошлины и налога на имущество. Например, был случай неправильной трактовки статьи 55 Градостроительного кодекса, регламентирующей выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Действительно, в части первой данной статьи указано, что разрешение выдается после выполнения капитального строительства в полном объеме. Получается, что здание нельзя вводить в эксплуатацию по частям?

Однако Верховный Суд в своем определении от 18.07.2007 N 59-Г07-10 пояснил, что в данном случае все зависит от разрешения на строительство, выданного ранее. Если в нем указана возможность поэтапного строительства, то и вводить объект в эксплуатацию можно по частям.

Аудитор И.В.Каргина