Справочник риэлтора

Предисловие

Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Анализ современного законодательства с использованием практических аспектов позволяет оценить эффективность правового регулирования рынка недвижимости, имеющиеся у участников рынка возможности использования предоставленных законодательством правовых инструментов и направления их совершенствования. Законодательно риэлторская деятельность, как правило, рассматривается как посредническая, т.е. осуществляемая на основе договоров комиссии, поручения или агентирования.

Развитие недвижимости является весьма капиталоемкой деятельностью, поэтому любое исследование по данной теме будет касаться вопросов финансирования и инвестиций.

Совершение сделок с недвижимостью связано с такими трудоемкими и сложными процедурами, как сбор необходимых документов, в том числе согласований и разрешений, заключение сделки, регистрация, переход прав. Эту работу выполняют специализирующиеся на рынке недвижимости риэлторские организации.

"Справочник риэлтора" консультирует по вопросам, связанным с деятельностью такой организации.

Глава 1. Право граждан на жилище. Законодательство РФ, регулирующее рынок недвижимости

Основополагающим понятием современного российского законодательства является понятие собственности. Содержание права собственности определено в ст. 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе:

1) отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

2) передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;

3) отдавать имущество в залог и обременять его другими способами;

4) распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Одним из объектов собственности является недвижимость. В пункте 1 ст. 130 ГК РФ дано следующее определение недвижимости: все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Этой же статьей к недвижимости отнесено то, что совершенно не отвечает этому критерию, - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а ст. 132 ГК РФ к недвижимости относит предприятие как имущественный комплекс, в составе которого недвижимость в виде земельных участков, зданий и сооружений может отсутствовать. Недвижимость - юридическое понятие; имущество может быть отнесено к недвижимости законом. Отнесение имущества к недвижимости имеет важное значение для определения того, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ; далее - Закон о государственной регистрации прав) устанавливает перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации:

1) земельные участки (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав);

2) участки недр (там же);

3) обособленные водные объекты (там же);

4) леса, многолетние насаждения (там же);

5) здания (ст. 130 ГК РФ), части зданий;

6) сооружения (ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

7) нежилые помещения (ст. 1 Закона о государственной регистрации прав); части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации прав);

8) предприятия как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав);

9) жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан");

10) квартиры, их части (ст. 289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

11) комнаты (ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I, ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан");

14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (ст. 1 Закона о государственной регистрации прав);

15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст. 25 Закона о государственной регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8).

Вещное право на недвижимость. Государственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат только вещные права.

Основное вещное право - право собственности. Существует особое вещное право на жилые помещения - право членов семьи собственника этого помещения (ст. 292 ГК РФ). Это право пользования жилым помещением, условия которого регулируются жилищным законодательством. Но это вещное право, в отличие от права собственности, государственной регистрации не подлежит, а права членов семьи защищаются другими способами.

Часто граждане, а вместе с ними и риэлторы, сталкиваются с вопросами по поводу вещных прав на землю. Государство, не желая полностью расставаться с землей, установило еще два вида вещных прав на землю - пожизненное наследуемое владение земельным участком и постоянное (бессрочное) пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ). Такие земельные участки имеют двух хозяев: владельца (пользователя) - гражданина и собственника - государство. Первый может пользоваться участком, строить жилые дома, сооружения и хозяйственные постройки, возделывать сад, огород и пр., даже может передать его в пользование другим лицам, но не может продать, подарить, обменять (т.е. произвести отчуждение) и заложить, т.к. не является собственником. Право пожизненного наследуемого владения, в отличие от постоянного пользования, передается по наследству. Однако следует обратить внимание на то, что такие вещные права могут возникнуть только на земельный участок, но никак не на другую недвижимость. Нельзя, например, установить право пожизненного наследуемого владения дачей или жилым домом.

Право собственности может принадлежать также и организациям - юридическим лицам (обществам с ограниченной ответственностью, закрытым и открытым акционерным обществам, кооперативам, фондам, ассоциациям и пр.), но не всем. Например, государственные и муниципальные предприятия владеют имуществом не на праве собственности, а на ином вещном праве - праве хозяйственного ведения, причем собственником этого имущества является государство (Российская Федерация или ее субъект - республика, край, область, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург) или муниципальное образование. Право собственности у государственного муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от того, строило ли предприятие само жилой дом или гаражи, приобретало ли квартиры за счет чистой прибыли, все равно имущество будет государственной (муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п. 3 ст. 213, п. 2 ст. 299 ГК РФ). Однако если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья, гаражей, иной недвижимости (это устанавливается уставом предприятия как юридического лица), то такие сделки согласия собственника не требуют, поскольку оно выражено в уставе, утвержденном учредителем этого предприятия. Следует учесть, что и на землю государственное (муниципальное) предприятие приобретает не право собственности, а право постоянного (бессрочного) пользования, либо пользуется землей на основании договора аренды, что не позволяет ему продавать земельные участки.

Еще меньше прав по распоряжению недвижимостью (и всем остальным имуществом) имеют государственные (муниципальные) учреждения поликлиники, больницы, школы, институты, инспекции, департаменты и пр. Имущество принадлежит им на вещном праве оперативного управления, которое не разрешает распорядиться недвижимостью даже с согласия собственника. Учреждение вправе просить собственника (уполномоченный им орган) произвести отчуждение (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Таким образом, купить у учреждения недвижимость, принадлежащую ему на праве оперативного управления, нельзя. Земля также не может быть в собственности у государственного или муниципального учреждения, они приобретают право постоянного (бессрочного) пользования на землю, либо с ними заключается договор аренды.

Кроме вышеназванных, существует такое редкое, но предусмотренное нашим законодательством вещное право, как сервитут. Сервитут - это право ограниченного пользования чужой вещью. Например, право проходить по тропинке на земельном участке соседа к общественному колодцу за его забором. Обладатель сервитута пользуется чужим участком, но ограниченно: ходит по тропинке, а не по всему огороду и саду. Пока с соседом хорошие отношения, он пускает на свой участок, но если отношения испортятся или сосед продаст свой участок, то придется ходить с полными ведрами в обход всего чужого участка. В подобном случае соседи могут оформить договоренность письменным соглашением (возможно, за небольшую плату). На основании данного соглашения можно будет зарегистрировать сервитут, который будет обязателен и для того, кто впоследствии приобретет участок. Сервитут может устанавливаться как на землю, так и на иную недвижимость; как в пользу граждан, так и в пользу организаций.

Итак, в Российской Федерации у граждан могут существовать и возникать следующие вещные права на недвижимость:

1) право собственности на недвижимость, включая земельные участки;

2) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

3) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

4) сервитут (на земельный участок и иную недвижимость).

У организаций (юридических лиц) могут существовать и возникать:

1) право хозяйственного ведения имуществом - у государственных и муниципальных предприятий;

2) право оперативного управления имуществом - у государственных и муниципальных учреждений;

3) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

4) право собственности на имущество и земельные участки - у иных юридических лиц (кроме предприятий и учреждений);

5) сервитут (на земельные участки и иную недвижимость).

Особый правовой режим получили жилые помещения как объекты права собственности (ст. 288-293, 549-558 ГК РФ). Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

ГК РФ установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ). В данном случае речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в соответствии со своим интересом путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.

ЖК РФ установил новое правило, согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения, установленными ЖК РФ.

Имеются в виду пределы использования такого помещения, предусмотренные в ст. 17 ЖК РФ:

1) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение;

2) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ;

3) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства*(1).

Учитывая установленные пределы использования жилого помещения, можно определить обязанности собственника. Собственник обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. Основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него, по общему правилу, возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. Необходимо отметить, что данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 30 ЖК РФ).

Собственник несет бремя содержания данного помещения. Он обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников-граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

Понятие жилого помещения закреплено, прежде всего, в жилищном законодательстве. Под жилым помещением понимаются не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также "специализированные дома" и служащие аналогичным целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. В пункте 2 ст. 288 ГК РФ подчеркнуты указанные ограничения и отмечено, что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно, и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Последнее ограничение касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку, помимо нарушения целевого назначения данного объекта, отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому назначению.

При нарушении предусмотренных законом положений надлежащего осуществления права собственности на жилое помещение наступают неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ. В соответствии с правилами этой статьи использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Изложенные в абз. 1 ст. 293 ГК РФ ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся) использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей (создание "обстановки невозможности совместного проживания"), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения), и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Правила ст. 288 и 293 ГК РФ представляют собой форму публично-правового вмешательства в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе - граждан - собственников жилья.

Жилая квартира, находящаяся в многоквартирном доме, как объект недвижимости имеет особый правовой режим. Она имеет строго целевое назначение, при этом обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома: подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Первое правило заключается в том, что на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье (п. 1 Временного положения о кондоминиуме), будучи неразрывно с ним связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности возникнут с участием собственников квартир, т.е. граждан, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291 ГК РФ).

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

По своей сути такое товарищество может рассматриваться как потребительский кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК РФ считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона (что вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50 ГК РФ). В отсутствие такого закона данные организации действуют на основании уже упомянутого Временного положения о кондоминиуме. В буквальном переводе с латыни "кондоминиум" означает общую собственность, а "домовладельцы" (собственники жилья) в кондоминиуме, согласно п. 2 указанного Положения, составляют товарищество*(2).

Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ).

Кодексы признают за ними "право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством", что дает возможность считать это право обязательственным правом арендного типа. Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с ним) получают право на его защиту, включая требование об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника (п. 3 ст. 292 ГК РФ).

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право "обременяет" такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении принадлежащего собственнику-гражданину жилья или ином его распоряжении без согласия совместно проживающих с ним членов семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном "праве пользования" вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

До вступления в силу действующего ЖК РФ (с 1 марта 2005 г.) при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних лиц отчуждение жилья допускалось только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292), призванного, как известно, следить за соблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. Здесь собственник жилья ограничивался законом в своем правомочии распоряжения принадлежащей ему недвижимостью.

Недвижимость является основным объектом собственности для большинства российских граждан. Приватизация жилья включила в гражданский оборот значительную часть жилищного фонда России, создала условия для создания рынка жилья. Поэтому важной государственной задачей является создание такой правовой системы, которая надежно обеспечивает права всех участников рынка недвижимости, снижает по возможности риски и обеспечивает восстановление нарушенных прав.

Закон о государственной регистрации прав устанавливает, что единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной вышеуказанным Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(3).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - новый институт российского гражданского права. Действующая процедура государственной регистрации во многом отлична от привычной регистрации в виде учета правоустанавливающих документов на недвижимость. Предусмотренная законом процедура регистрации при отчуждении недвижимости значительно расширяет возможности выбора сторонами способов оплаты и передачи имущества.

Подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания основных положений обязательственного права, особенностей правового режима недвижимого имущества, ряда положений жилищного, семейного и корпоративного законодательства. В настоящее время, когда на всей территории России практически завершено создание системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо также знать и особенности правового регулирования деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав, а также самой процедуры государственной регистрации.

Рынок недвижимости России - один из самых молодых и быстро развивающихся. Становление началось в 90-е гг., когда в силу вступили первые нормативные акты, разрешившие приватизацию жилья. Особенности развития регионов привнесли коррективы в формирование общей картины рынка недвижимости. Но в целом можно выделить некоторые общие черты.

Государственная монополия на рынке жилья закончилась в марте 1991 г. Первые аукционы по продаже недвижимости дали толчок экономическому обороту недвижимости и в основном легализовали работу так называемых "черных маклеров". 1992-1993 гг. отмечены активным ростом числа агентств недвижимости. Столь динамичное развитие рынка недвижимости в первые годы его существования было обусловлено, в первую очередь, наличием отлаженного спроса, а во вторую - облегчением процедур совершения сделок с жилыми помещениями.

Отсутствие механизмов государственного регулирования деятельности риэлторских агентств, не разработанная правовая база совершения сделок с объектами недвижимости не способствовали созданию цивилизованного рынка. Особая социальная значимость жилищных вопросов и важность сектора недвижимости для экономики привели к осознанию необходимости кардинального изменения ситуации. До настоящего времени ведется разработка законодательных актов, регулирующих данную сферу правоотношений, без наличия которых формирование цивилизованного рынка недвижимости в России невозможно.

Глава 2. Гарантии риэлторской деятельности

1. Правовые основы риэлторской деятельности

В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ в области риэлторской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлторской деятельности, применяются правила международного договора.

Отсутствие федерального закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлторской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлторской деятельности на всей территории РФ - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлторских услуг в РФ.

Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации", но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Главной концептуальной идеей при разработке данного закона должна быть выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлторских услуг, с позиции их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлторских услуг. При основном акценте внимания на защиту прав потребителей, тем не менее, должны приниматься во внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится к их взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь идет о необходимости снабжения риэлторов точной информацией об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах. Необходимо специально выделить нормы, устанавливающие информационное обеспечение риэлторской деятельности, осуществляемое по их запросам должностными лицами органов управления на местах. Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию риэлтерского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том, что именно информация об объектах является основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск.

Закон "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.

В вышеупомянутом проекте закона предложено более широкое определение риэлторской деятельности, включается в него не только оказание брокерских, агентских, дилерских и посреднических услуг, но также и деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества, по доверительному управлению, по организации торговли недвижимым имуществом.

В законопроекте впервые даны основные понятия и термины, применяемые на рынке недвижимости: "рынок недвижимости", "профессиональные участники рынка недвижимости", "профессиональный риэлтор" и др.

Остановимся на данных понятиях более подробно:

1) риэлторская деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а также иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости в соответствии с российским законодательством;

2) профессиональный риэлтор - физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющее риэлторскую деятельность;

3) профессиональные участники рынка недвижимости - юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, проведение единой государственной политики;

4) рынок недвижимости - совокупность объектов недвижимого имущества, а также гражданско-правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве;

5) потребители риэлторских услуг - физические и юридические лица, заключившие с риэлтором (риэлторской фирмой) договор на оказание риэлторских услуг.

Участниками риэлторской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).

Риэлторской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность.

Риэлтор - физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами риэлторской фирмы или индивидуального предпринимателя и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером риэлторской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Брокер по недвижимости - физическое лицо, возглавляющее риэлторскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлторской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:

1) все операции, которые совершает агент по недвижимости;

2) объяснение заказчику юридических особенностей заключаемых договоров;

3) ведение переговоров и подписание договоров по листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу (сублизингу) объектов недвижимости;

4) получение аванса, задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом недвижимости;

5) осуществление рекламы своей деятельности;

6) хранение и несение ответственности за сохранность документов, подтверждающих права собственности владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов недвижимости.

Это человек, непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договора по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Дилер по недвижимости - предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования.

Основные группы участников рынка недвижимости

1. Биржи недвижимости - это организации для заключения крупных торговых сделок. Одна из форм - (Московская) Земельная палата, которая подготавливает сделки на земельном рынке: договоры аренды, продажа прав аренды, вторичный земельный рынок.

2. Генеральные подрядчики - данное понятие возникает в договоре подряда (см. ниже). Если из закона или договора подряда не возникает обязанность подрядчика выполнять предусмотренную работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами п. 1 ст. 33 и ст. 403 ГК РФ, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключать договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.

3. Ипотечные банки - кредитные организации, выдающие долгосрочные денежные ссуды под залог недвижимого имущества, а также выпускающие закладные листы, обеспеченные заложенной недвижимостью.

4. Организации, которые регистрируют права на недвижимость. По ГК РФ регистрация прав выполняется "учреждениями юстиции". Закон о государственной регистрации прав не раскрывает понятие "учреждение юстиции". До ввода в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав на недвижимое имущество выполнялась на основе Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (утратил силу). В настоящее время в различных городах России система регистрации прав на недвижимость организована совершенно по-разному. Во всех случаях регистрацию выполняют федеральные или муниципальные государственные органы.

5. Организации, которые управляют государственной недвижимостью. В настоящее время в России существуют различные схемы регистрации прав на недвижимость и управление государственной недвижимостью. В Москве Москомимущество и Москомзем выполняют государственную регистрацию прав на недвижимость и осуществляют управление городской недвижимостью от имени правительства Москвы по видам недвижимости. В Санкт-Петербурге Земельный комитет выполняет регистрацию прав на все виды недвижимости. Комитет по управлению государственного имущества (КУГИ) Санкт-Петербурга работает с арендой имущества; Фонд имущества - продает. В некоторых городах созданы Комитеты по управлению муниципального имущества.

6. Организации, которые формируют кадастровые дела на объекты недвижимости. Формировать кадастровые дела могут как государственные, так и негосударственные организации. Организации специализируются по видам недвижимости:

1) земельные комитеты (земельные участки);

2) Бюро технической инвентаризации (жилой и нежилой фонд);

3) Городское квартирное бюро (Мосприватизация) (жилой сектор).

7. Риэлторские фирмы - фирмы, осуществляющие предусмотренную законом деятельность по совершению операций с объектами недвижимости:

1) работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости;

2) проведение предварительной оценки стоимости объекта недвижимости или его аренды;

3) сбор и оформление необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях;

4) проверка юридической чистоты прав собственности на объекты недвижимости;

5) регистрация договоров перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах.

8. Страховые компании, страховщик - это юридическое лицо, имеющее разрешение (лицензию) на осуществление страхования соответствующего вида. Требования к страховой организации определены в ст. 938 ГК РФ*(4).

9. Фирмы-ассесоры (оценщики недвижимости) - организации профессиональных оценщиков недвижимости.

10. Рекламные и информационные агентства.

11. Издательства, которые специализируются на тематике рынка недвижимости.

12. Организации (комиссии) по выпуску ценных бумаг (акции, облигации и земельные векселя) под обеспечение недвижимостью.

13. Фирмы-инвесторы (в том числе девелоперы - фирмы, которые занимаются строительством и продажей жилого фонда).

14. Организации, на которые возложено обучение и контроль деятельности риэлторских фирм.

К числу отдельных видов риэлторской деятельности (отдельных видов оказываемых риэлторами услуг), в частности, относятся:

1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

2) деятельность риэлтора в качестве брокера;

3) деятельность риэлтора в качестве дилера;

4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;

8) деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

2. Системы добровольных сертификаций (аккредитаций) качества риэлторских услуг на рынке недвижимости Российской Федерации

В настоящее время для того чтобы оказывать простейшие и часто востребуемые риэлторские услуги, не нужно никаких специальных разрешений на занятие данной деятельностью, что, впрочем, было не всегда. Ранее для осуществления риэлторской деятельности было необходимо получать лицензию*(5). Требования к фирмам не были жесткими. Достаточно было пройти обучение, получить аттестацию части сотрудников и иметь постоянный офис. Все это не определяло, а тем более не гарантировало качества услуг, но служило барьером для массового мошенничества. Тем более в условиях вступления в силу закона о приватизации, формирования "дикого" рынка недвижимости, появления у простых граждан, не обладающих специальными юридическим знаниями, значительных денежных средств, возросшего количества работников на рынке недвижимости сложно было остаться не обманутым. Потребовались годы усилий для формирования нормативной базы, которая сделала ситуацию контролируемой.

В Москве обязательное лицензирование риэлторской деятельности было введено 4 октября 1994 г. постановлением Правительства г. Москвы N 885. При Центре содействия жилищной реформы были открыты очные курсы для обучения риэлторов города Москвы. В 1994 г. там преподавали первые лица Правительства Москвы. Соответственно, был очень высокий уровень обучения и серьезнейший экзамен. Этот первый этап лицензирования, безусловно, сыграл важную роль в становлении цивилизованного рынка риэлторских услуг в России.

К сожалению, данный порядок быстро изменился. Экзамены на лицензию, которые проводились в течение последних нескольких лет перед отменой лицензирования, были лишь профанацией. Не обладающие необходимыми знаниями люди отвечали на простейшие вопросы и получали лицензию. Лицензирующие органы выполняли так называемую контрольную функцию. В действительности никакого системного контроля не существовало. Контрольное управление Лицензионной палаты, в лучшем случае, выдвигало претензии риэлторским компаниям по третьестепенным вопросам, причем часто использовало принцип "презумпции виновности" риэлтора.

11 февраля 2002 г. вступил в силу новый Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности". В перечне видов деятельности, на которые необходима лицензия, риэлторская деятельность в нем не упомянута. Поэтому получать лицензию на нее теперь не нужно.

Решение об отмене лицензирования риэлторской деятельности - давно свершившийся и спорный факт. Часть специалистов опасается, что при отсутствии элементарного контроля со стороны государственных органов отечественный рынок недвижимости может быть парализован появлением некомпетентных работников, мошенников. Другие, наоборот, высказывали мнение, что государственная система лицензирования риэлторской деятельности неэффективна и только замедляет темпы развития на рынке.

Конечно, система лицензирования риэлторской деятельности необходима. Это необходимый шаг при построении цивилизованного рынка недвижимости. Эта процедура существует во всем мире и проводится государственными органами или общественными организациями. Так, например, в США лицензирование и аттестацию брокеров осуществляет общественная организация - Национальная ассоциация риэлторов США. В Европе в некоторых странах этими вопросами также занимаются общественные организации, в других - государственные органы. Но в России в условиях отсутствия закона о риэлторской деятельности лицензирование оказалось лишенным основной законодательной базы и в итоге не принесло большой пользы.

В настоящее время получила развитие дискуссия о необходимости введения сертификации в сфере риэлторской деятельности либо восстановления государственного лицензирования. Одна часть специалистов выступает против сертификации и против лицензирования. Большая же их часть высказывается против сертификации и за лицензирование. Обывательский взгляд: "Сертификат - простая бумажка. Потребитель об этом ничего не знает. А вот лицензия - это совершенно другое дело".

Несмотря на то что получение лицензии ранее не вызывало никаких затруднений, для того чтобы ее получить, все же нужно было сдать экзамен и хоть немного знать законодательство. И именно это является главным аргументом современных сторонников введения лицензирования. Всем надоели фирмы и агентства, где не только риэлторы, но и директор не понимает разницу между объектом недвижимости и объектом незавершенного строительства, где основным аргументом в переговорах агенты считают свой громкий голос.

Если бы сертификация устанавливала барьер для входа на рынок, то ее поддержали бы почти все действующие агентства. В настоящее время власть предоставила конкуренцию на рыночное усмотрение. Искусственные барьеры по входу на рынок государство не устанавливает, необходимо учится работать в новых условиях.

Во многих регионах крупные риэлторские фирмы самостоятельно организуют лицензирование либо сертификацию собственных сотрудников.

Общество с развитыми общественными отношениями давно нашло способы альтернативного управления субъектами рынка, где тяжесть управления переносится на общественные саморегулируемые некоммерческие организации. Первые шаги по сертификации риэлторских услуг, проведенные Российской Гильдией Риэлторов, показали выросшее самосознание и профессионализм ведущих участников рынка недвижимости, готовность принять новые правила игры. Требования, которым должна соответствовать риэлторская компания и которые она готова добровольно взять на себя, значительно выше и точнее сформулированы по отношению к прежней системе лицензирования. Профессионалы рынка вынуждены повышать требования к себе, цена сертифицированного риэлтора на рынке недвижимости повышается. В конечном итоге выигрывает потребитель и общество в целом.

Идея создания системы сертификации возникла, когда обсуждали ситуацию, связанную с отменой лицензирования риэлторской деятельности, вместе с вопросом о создании саморегулируемых организаций. Был изучен современный опыт по сертификации в России, на Украине и в Белоруссии.

Очень важно, что российская система впитала в себя все лучшее, что есть в лицензировании, тем более что Гильдия имела непосредственное отношение к созданию положения о лицензировании риэлторской деятельности еще в 1994 г.

В процессе работы Экспертного совета над системой сертификации стало ясно, что основными элементами должны стать принцип саморегулирования и возможность делегирования полномочий по сертификации на уровень регионов. Экспертным советом РГР были сформулированы первые принципы функционирования системы сертификации. Именно на этих принципах хотелось бы остановиться.

1. Открытость и публичность. Этот принцип подразумевает полную открытость информации при создании профессионального стандарта, а также доступ к информации обо всех, кто получил сертификат соответствия, в том числе о квалифицированных специалистах, работающих в компаниях. Чтобы реализовать этот замысел, необходимо создание на первый взгляд несколько громоздкой структуры органа по сертификации: управляющий совет, исполнительный орган и комиссия по разрешению споров. В нем специально разделены функции управления, принятия решений и рассмотрения претензий потребителей.

2. Создан механизм обратной связи с потребителями услуг, т.е. механизм саморегулирования. В системе сертификации он реализован в виде комиссии по разрешению споров. Создание этой комиссии основывалось на опыте РГР и региональных организаций разрешения конфликтов и споров между риэлторами и гражданами на основе многолетней работы Комиссии по этике и защите прав потребителей.

3. Ключевым для системы является профессиональный стандарт "риэлторская деятельность, услуги брокерские". Он обеспечивает полную прозрачность отношений профессионала с клиентом, при этом гарантирует качество услуг и защищенность клиента.

Соблюдение фирмой системы стандартов является той лакмусовой бумажкой, которая позволяет судить о надежности риэлторской компании.

Впервые в российской истории и истории профессионального отечественного сообщества прописан стандарт, который понятен и непрофессионалу. Он содержит перечень требований к профессионализму и квалификации исполнителей, содержанию договоров, необходимые требования к перечню и качеству услуг, обязательное страхование профессиональной ответственности и возможность для потребителя рассмотрения в досудебном порядке его претензии в рамках комиссии по разрешению споров при органе по сертификации.

Данный стандарт не рассматривается как догма на столетия.

4. Демократичность. Членов РГР не принуждают к обязательному прохождению сертификации. Более того, не только члены РГР могут пройти сертификацию, если они согласны с теми принципами и требованиями, которые заложены в стандарте. Это создает возможность широкого взаимодействия с профессионалами на рынке недвижимости. Наличие в управляющих советах представителей органов исполнительной власти и общества защиты прав потребителей свидетельствует о признании системы гражданским обществом.

5. Децентрализация. Контроль за деятельностью агентств, разрешение конфликтов с потребителями должно проходить на местах. Эффективно работающие региональные ассоциации уже в настоящее время только закрепят свои позиции, получая такие полномочия для повышения качества услуг в регионе. Именно поэтому делегированы полномочия по проведению сертификации региональным ассоциациям и нет конкуренции с ними в этих вопросах. Продуман механизм, который позволяет проводить сертификацию в тех субъектах Федерации, где нет ассоциаций. Эту работу будет проводить специально наделенный такими правами орган либо региональная ассоциация в рамках федерально-территориального округа.

6. Работы по сертификации должны носить возмездный характер, предусматривается целевое финансирование. Изначально установлено, что все денежные средства, поступающие от сертификации, не должны расходоваться на другие цели, кроме развития самой системы сертификации.

7. Простота и системность контроля за соблюдением стандарта. В данной сфере не должно быть излишних проверок, которые изматывают сертифицированных профессионалов. Они должны проводиться не реже одного раза в год. Еще могут быть проверки в связи с жалобами граждан. В системе заложен механизм апелляций на некорректное, по мнению фирмы, решение регионального центра по сертификации. Она обращается на федеральный уровень в орган по апелляциям, который специально рассматривает возможные апелляции тех, кто считает, что он достоин сертификации, а ему отказывают. Таким образом, осуществляется обратная связь по контролю за действиями не только сертифицируемых, но и органов по сертификации.

Сегодня очень важно понять, что можно создать любую систему, которая на бумаге получится идеальной, но без реального воплощения в регионах, без непосредственного участия каждого профессионала в этом процессе, без совершенствования стандарта мы никогда не сможем создать необходимую обществу и профессионалам систему, какие бы гениальные идеи ни были положены в ее основу. Интерес общества к происходящим процессам очень высок, и хотелось бы, чтобы он носил практический характер. Поэтому очень важной частью функционирования системы является поддержка СМИ и обязательное разъяснение целей и задач сертификации не только профессионалам, но и потребителям риэлторских услуг - населению.

Очевидно, что для введения сертификации риэлторской деятельности российские специалисты должны провести большую работу, изучая рынок недвижимости, создавая правила игры на нем и пытаясь наладить взаимодействие между властью и операторами рынка недвижимости. Важно учитывать специфику регионов, чтобы сделать данную систему максимально эффективной.

Российским специалистам решать, какой "пропуск" будет действовать на национальном рынке недвижимости: лицензирование, сертификация риэлторской деятельности или что-то новое. Но, наверное, дело в том, что каждый элемент создаваемой системы должен быть продуманным и соответствовать остальным звеньям цепи.

3. Российская Гильдия Риэлторов: деятельность и структура

Для защиты своих профессиональных интересов, повышения профессионального уровня риэлторов и качества оказываемых ими услуг, оказания содействия государственным органам в развитии риэлторской деятельности и рынка недвижимости риэлторы могут учреждать общественные (некоммерческие) профессиональные организации.

Идея образования РГР появилась в 1992 г., поскольку в то время возникла острая необходимость определить "правила игры" на рынке недвижимости и профессионалы были заинтересованы в том, чтобы эти правила отвечали их потребностям. Таким образом, инициатива создания РГР пошла "снизу".

Прошло уже более 10 лет с момента создания общественного объединения профессиональных участников рынка недвижимости РГР, за эти годы рынок недвижимости России качественно изменился. Этот путь вместе с рынком прошла и Гильдия. Современные экономические условия определяют другие направления развития риэлторской деятельности. За этот период РГР превратилась в крупнейшую российскую некоммерческую организацию, объединяющую около 800 юридических лиц из 60 регионов России.

Первоначально РГР задумывалась как объединение юридических лиц, способствующее решению конкретных задач по организации деятельности рынка недвижимого имущества в условиях правового вакуума и отсутствия четких правил игры для его профессиональных участников. Вместе с развитием рынка недвижимости в России, увеличением числа его профессиональных участников и накоплением ими профессионального опыта РГР развивалась, крепла и расширяла сферы своего влияния. Постепенно происходило уточнение и переосмысление целей и задач, стоящих перед объединением. В итоге РГР превратилась в серьезную некоммерческую организацию, которая решает уже не мелкие тактические проблемы рынка недвижимости конкретного региона, а серьезные стратегические задачи развития этого рынка в масштабах России и с мнением и рекомендациями которой уже нельзя не считаться. Успешному развитию РГР способствовал правильный выбор ее функций; задачей организации было создание в России цивилизованного рынка недвижимости на основе принятой четкой законодательной базы, создание и развитие негосударственных правовых и экономических механизмов регулирования этого рынка, разработка и внедрение в практику системы стандартов профессиональной деятельности для его участников. В своей деятельности РГР эффективно взаимодействует и ведет конструктивный диалог с исполнительными и законодательными органами государственной власти как федерального, так и местного уровня по созданию максимально благоприятных условий для эффективного и динамичного развития рынка недвижимости.

В РГР созданы комитеты по различным направлениям профессиональной деятельности, а именно: по брокерской и агентской деятельности; по девелопменту и инвестициям в недвижимость; по страхованию рисков на рынке недвижимости; по ценным бумагам и ипотечному кредитованию; по строительству, по управлению недвижимостью; по оценке и т.д.

РГР максимально открыта для всех профессионалов - добросовестных физических лиц, работающих на рынке недвижимости, пришедших на рынок недвижимости всерьез и надолго. РГР отличается четкой и открытой структурой управления, гласностью и коллегиальностью в принятии решений при активном взаимодействии с органами исполнительной и законодательной власти всех уровней. Деятельность организации направлена на поддержку развития рынка недвижимости в целом и этого вида бизнеса в частности, РГР оказывает всестороннюю поддержку своим членам.

РГР также включается в структуру международного рынка недвижимости. За прошедшие годы удалось многого добиться в этом направлении. В 1994 г. РГР была принята основным членом в Международную федерацию недвижимости (FIABCI) и стала одним из учредителей российского отделения FIABCI. Принятие РГР в самую авторитетную международную организацию профессиональных участников рынка недвижимости означало признание российского рынка недвижимости составной частью общемирового рынка недвижимости. Подписан также договор о сотрудничестве с Восточно-европейским фондом недвижимости (ВЕФН). При поддержке ВЕФН и Агентства международного развития США (FIABCI) РГР организует международные конференции и семинары с приглашением представителей компаний - членов РГР. В сентябре 1994 г. было подписано генеральное соглашение с Ассоциацией нидерландских маклеров, направленное на интеграцию рынков недвижимости, обмен информацией по законодательству и налогообложению, установление бизнес-контактов между членами профессиональных организаций. В сентябре 1995 г. аналогичное соглашение было подписано с Ассоциацией испанских агентов недвижимости.

В 1995 г. РГР подписала соглашение с Институтом управления недвижимостью США (IREM). Гильдии были переданы эксклюзивные права по организации обучения профессии "управляющий недвижимостью". В соответствии с этим соглашением РГР провела курсы в Москве, Твери, Самаре, Воронеже, Перми, Ростове-на-Дону.

Налажен постоянный информационный обмен, обмен новейшими технологиями с Ассоциацией риэлторов города Майами, Национальной ассоциацией риэлторов (НАР) США, с которой в ноябре 1996 г. подписано двустороннее соглашение. В соответствии с соглашением между РГР и НАР российские риэлторы могут учиться на курсах, организованных НАР, с последующим присвоением степени "сертифицированный специалист по международной недвижимости" (CIPS). Риэлторы, получившие эту степень, признаются во всем мире профессионалами в данной сфере.

РГР уделяет большое внимание развитию сотрудничества между участниками рынка недвижимости в российских регионах. Проводятся региональные семинары с участием американских специалистов.

Кроме того, Гильдией установлены тесные взаимоотношения с риэлторскими агентствами Австрии, Италии, Германии, Канады, Кипра, Франции, Великобритании, Болгарии, Чехии, Словакии, Венгрии, Польши.

Интенсивная международная деятельность РГР позволила ей успешно интегрироваться в международное сообщество профессионалов рынка недвижимости*(6).

В настоящий момент РГР стала саморегулируемой организацией профессиональных участников рынка недвижимого имущества России, обеспечивающей условия профессиональной деятельности участников этого рынка, соблюдение стандартов профессиональной деятельности своих членов, защиту интересов собственников недвижимого имущества и потребителей услуг профессиональных участников этого рынка, являющихся членами РГР, установление правил и стандартов проведения операций на рынке недвижимого имущества, обеспечивающих эффективную деятельность всех участников рынка.

Развитие в России цивилизованного рынка недвижимости невозможно без создания единых стандартов образования, профессиональной подготовки и переподготовки кадров для работы на рынке недвижимости. И в этом направлении РГР ведет свою работу. РГР накоплен большой опыт сотрудничества и взаимодействия с государственными учреждениями по разработке учебных программ и планов подготовки специалистов для работы на рынке недвижимого имущества, по осуществлению подготовки должностных лиц и персонала организаций, осуществляющих профессиональную деятельность на этом рынке, по определению квалификации указанных лиц и выдаче им квалификационных аттестатов.

Рассмотрим структуру РГР. Высшим должностным лицом, возглавляющим органы управления, является Президент. Он выполняет, прежде всего, представительские функции. На него также возложена обязанность осуществлять планирование и общее руководство деятельностью РГР и Исполнительной дирекцией. Президент избирается съездом. При Президенте постоянно действует консультационный орган, обеспечивающий преемственность президентской формы управления, - Правление. В состав Правления входят: действующий Президент, экс-президент (бывший), президент-элект (будущий), руководитель комитета по кадровому и стратегическому планированию, руководитель Исполнительной дирекции. Все члены Правления по статусу являются вице-президентами РГР. Заседания Правления проводятся не реже 1 раза в месяц.

Высшим законодательным органом является Общее собрание (Съезд), которое правомочно принимать решения по любым вопросам деятельности и собирается не реже одного раза в год. Высший орган управления в период между съездами - Национальный совет - принимает решения по всем вопросам, кроме отнесенных к компетенции съезда, и избирается съездом из числа действительных членов, созывается не реже чем 1 раз в 6 месяцев.

Орган, осуществляющий контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью, - ревизионная комиссия.

Текущую политику, планирование и контроль деятельности профессиональных комитетов осуществляет Совет оперативного руководства и планирования. В состав Совета входят вице-президенты, руководители профессиональных комитетов, делегированные члены Национального совета. Заседания проводятся не реже 2 раз в квартал.

Консультационным органом Совета оперативного руководства и планирования, формирующим позицию РГР по стратегическим вопросам, выступает Экспертный совет. Этот совет осуществляет экспертную оценку и готовит заключения по проектам, выносимым для рассмотрения на Национальный совет и Совет оперативного руководства и планирования. Экспертный совет состоит из высококвалифицированных специалистов в различных областях деятельности. Заседания проводятся по мере необходимости.

Руководитель Исполнительной дирекции РГР, осуществляющий руководство текущей деятельностью, координирующий работу советов и комитетов, - исполнительный вице-президент, который утверждается Национальным советом по представлению президента РГР.

Обеспечивает функционирование РГР, координирует работу профессиональных комитетов и оказывает услуги членам по различным направлениям Исполнительная дирекция.

При РГР созданы профессиональные комитеты - консультативные органы по вопросам профессиональной деятельности членов РГР. Руководители комитетов являются членами Совета оперативного руководства и планирования. Заседания проходят по мере необходимости.

РГР способна и давно готова взять на себя определенные функции по участию в управлении рынком недвижимого имущества и по его развитию, которые государство готово ей делегировать.

Регионы идут по пути создания собственных профессиональных организаций риэлторов, а также подразделений РГР, что, несомненно, способствует повышению уровня услуг, оказываемых риэлторами. По прошествии более чем десятилетнего срока работы рынка недвижимости на нем сформировался определенный круг компаний, имеющих хорошую репутацию и отвечающих за работу своих специалистов. Большинство из них объединились в профессиональные гильдии, в Москве - это Московская ассоциация-гильдия риэлторов (МАГР). В компаниях члены объединений подчиняются общим законам о профессиональной этике, стараются бороться с нарушениями на рынке недвижимости.

4. Страхование ответственности риэлтора

В настоящее время нет специального закона, обязывающего риэлторские агентства страховать свою ответственность. Правила проведения страхования риэлторской деятельности должны устанавливаться законодательством о страховании и федеральным законом об обязательном страховании профессиональной ответственности риэлторов.

Таким образом, чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка риэлторы должны страховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателям их услуг.

Граждане напуганы ежедневными сообщениями средств массовой информации о потерявших жилье в результате хитросплетений "черных маклеров". Страхование ответственности риэлторов добавило бы уверенности гражданам при обращении в фирмы для решения своих жилищных проблем. Таким образом, страховой полис гарантировал бы безопасность приобретателю недвижимости.

Система страхования, начинающая свое развитие в России, имеет сходство с "титульным страхованием", получившим широкое распространение в США. Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Но российская действительность далека от американской. В нашей стране система страхования только начинает развиваться.

В соответствии с действующим российским законодательством любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Таким образом, человек, приобретающий недвижимость, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в будущем. Государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом. Но данные случаи редко встречаются.

В данных условиях наиболее действенны будут частные гарантии для приобретателя недвижимости. Формирование системы гарантий в сфере оборота прав на недвижимость в сложившейся ситуации возложено на российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости.

Принципиальное отличие "титульного страхования" от традиционных его видов состоит единственно в том, что при "титульном страховании" страховая компания гарантирует возмещение убытков, являющихся последствиями событий, имевших вероятность состояться в прошлом. Данная особенность есть лишь следствие так называемой "актовой" системы регистрации прав на недвижимость, отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. Кроме того, для такого рода системы характерно "одностороннее соглашение" о передаче "прав" на недвижимость.

По сложившейся практике, акт о передаче "прав" на недвижимость подписывает только одна, передающая сторона. Данный документ должен соответствовать строго определенным формальным требованиям и среди прочего содержать указание на объем гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известным образом "задекларировать" свое законное право. Исторически известны несколько форм такого рода "деклараций".

1. Полная гарантия: продавец гарантирует, что обладает законными правами на землю; что в документах, подтверждающих его права, отсутствуют какие-либо дефекты; что никакая третья сторона не имеет прав на передаваемую землю; что земля свободна от обременений и ограничений; что продавец правомочен подписать документ о передаче; что передаваемое право законно и не может быть аннулировано в будущем.

2. Особая гарантия: продавец гарантирует лишь то, что за все время фактического владения передаваемой недвижимостью он не совершил каких-либо действий, ставящих под сомнение его законные права. В отличие от первого случая, здесь продавец объявляет о том, что "отвечает только за самого себя".

3. Договор купли-продажи: продавец заявляет о продаже недвижимости указанному в договоре лицу, при этом он не делает каких-либо заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость.

Такого рода практика сделок с недвижимостью предполагает, что собственник лишь "подразумевается": любой из указанных в "цепочке владельцев" в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно. А потому анализ "цепочки" - необходимая процедура. Задача - обнаружить "слабое звено". Для этого необходимо изучить все "записанные" акты передачи. Кроме того, в ряде случаев - завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить "титул" собственности. Критерий "чистоты" титула: каждое звено в "цепочке", от первого до последнего, должно быть правильным и законным.

Участники рынка недвижимости освобождаются от этой работы при титульном страховании. Цена такого освобождения - стоимость "страхового полиса". Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен. Стоимость страхования зависит от многих факторов: от объема "исследования", от "чистоты" титула, от того, является ли акт страхования повторным. В любом случае присутствует оплата "исследования" титула.

Случаев страхования прав на недвижимость в современной России - единицы. Случаев выплат по страховому полису - еще меньше. В основном страхуется ответственность риэлтора. Тем самым косвенно признается право риэлтора на совершение ошибки не в пользу клиента. Причины совершения такого рода "ошибок" несущественны. Главное, что гарантии "добросовестности" риэлтора могут иметь лишь одно измерение - денежное.

Для российских исследователей "чистоты титула" нет необходимости тщательно выискивать "слабое звено" в "цепочке владельцев". По существующему закону, все "права" на недвижимость создает государство, и если эти "права" в чем-то ущербны, то это означает только то, что именно "такими" они и были созданы. Ответственность держателей прав на недвижимость "молчаливо" переложена на государство. И если государство неспособно надежно гарантировать эти законные права, то частные гарантии в форме страхования титула - объективная необходимость. Но в любом случае это будет особый вид титульного страхования - страхование от рисков, связанных с "безответственностью" государства.

Согласно проекту федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" предполагается обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки.

При этом страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законом минимального размера месячной оплаты труда.

Восстановление страховых гарантий при их использовании должно быть обеспечено лицензиатом в десятидневный срок после выплаты страховой суммы.

В соответствии с Положением о лицензировании риэлторской деятельности в Москве и аналогичными документами ряда других регионов России (например, Хабаровского края, Волгоградской и Свердловской областей) наличие договора страхования ответственности риэлторов является условием получения лицензии.

Страхование фирмой своей профессиональной ответственности осуществляется в целях защиты третьих лиц. Страхование производится на случай непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения ответственных исполнителей фирмы при оказании брокерских услуг, которые повлекли за собой причинение ущерба как лицам, заключившим с фирмой договор на оказание услуг, так и лицам, с которыми договорных отношений нет, но имущественным интересам которых может быть причинен ущерб.

Федеральный законопроект о риэлторской деятельности предусматривает введение страхования профессиональной ответственности риэлтора в качестве обязательного.

Различаются объекты страхования:

1) в страховании профессиональной ответственности - имущественные интересы самого риэлтора, связанные с обязанностью возместить клиенту убытки;

2) в титульном - имущественные интересы обладателя прав на недвижимость (собственника, ипотечного кредитора).

Поэтому по-разному расставлены акценты в описании страховых случаев:

1) при страховании ответственности юридическое значение имеет непрофессиональный характер действий риэлтора;

2) при титульном страховании достаточно объективной утраты потерпевшим (застрахованным) прав на недвижимость по причинам, даже не связанным с услугами риэлтора или юриста.

Поскольку для возмещения убытков законом предусмотрены определенные условия - противоправность действий, наличие ущерба или упущенной выгоды, причинная связь между ними, то все они будут характерны и для получения страховой выплаты по договору страхования профессиональной ответственности риэлтора.

В типовых правилах обычно указывается, что страховщик обязуется возместить потерпевшему (клиенту) лишь тот вред, который находится "в прямой причинной связи с осуществлением риэлторской деятельности".

Отсутствие законодательной основы риэлторской деятельности и весьма "умеренные" требования к риэлтору означают для клиента не что иное, как преимущественно судебный порядок подтверждения страхового случая - непрофессиональных действий риэлтора и причиненного ими ущерба.

В Типовом договоре страхования профессиональной ответственности риэлтора СОАО "Русский Страховой Центр" к числу страховых случаев отнесены убытки, причиненные при осуществлении риэлторской деятельности, вследствие:

1) юридически неправильного оформления сделки;

2) использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, включая данные о его стоимости, правах собственности на него;

3) заключения сделки с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином;

4) заключения сделки под влиянием обмана, насилия и других противоправных действий третьих лиц по отношению к потерпевшему и пр.

Выдача гарантийных обязательств агентствами недвижимости и своеобразная конкуренция с традиционными страховщиками - явление временное, обусловленное продолжающимся становлением рынка риэлторских услуг, освоением новых экономических пространств и привлечением дополнительных клиентов.

5. Лицензирование риэлторской деятельности

Механизм государственной регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного законодательства способствует повышению спроса на риэлторские услуги. Иммунитет риэлторов от претензий к качеству их работы во многом связан с отсутствием специального правового регулирования риэлторских услуг.

Первоначально определение риэлторской деятельности содержалось в Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утв. постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407.

Обязательным условием выдачи лицензии было наличие у риэлторской организации или его штатных работников аттестата, подтверждающего прохождение обучения по специальной программе, включавшей в себя положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по месту жительства и временного пребывания.

Лицензия - разрешение на право осуществления строительной, инвестиционной или иной деятельности; выдается на основании обследования органами надзора, а также экспертными центрами по лицензированию. В мае 2002 г. в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании Положение утратило силу без какой-либо адекватной замены.

Вместо четкого определения понятия и признаков риэлторской деятельности предпочтение отдается простому перечислению услуг, относимых к риэлторским: деятельность в качестве агента, поверенного, комиссионера, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом, доверительного управляющего, предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка. В перечне присутствуют довольно разнородные услуги (представительство и дилерская деятельность, услуги фактического характера при консультировании и юридического - по договору поручения, комиссии). На первый взгляд, это можно было бы оправдать широким профилем деятельности риэлтора.

Однако практика, при которой в законе не проводится строгое разграничение между отдельными видами профессиональной деятельности и риэлтор должен быть "немного" адвокатом, "немного" организатором биржевой торговли с недвижимостью и пр., представляется порочной и малоперспективной. Этому перечню риэлторских услуг следует дать другое объяснение: российское законодательство по-прежнему не определилось в том, что составляет существо данной деятельности.

Для большинства договоров, в том числе упоминающих о посреднических функциях риэлторской организации, нехарактерно классическое посредничество, направленное на достижение результата.

Риэлторская организация принимает на себя обязательства подобрать подходящий клиенту вариант сделки, помочь с ее оформлением и государственной регистрацией.

Формирование в России корпорации профессиональных участников рынка недвижимости, добровольно подчинивших свою деятельность Кодексу этики и Стандартам профессионального поведения, является положительной тенденцией, как и любой институционный процесс. Корпорация риэлторов не вправе претендовать на какую-либо монополию в сфере операций с недвижимостью, полагая их присущими исключительно риэлторской деятельности.

Риэлторская деятельность постоянно сопряжена с риском значительных имущественных потерь в силу высокой стоимости объектов недвижимости. В период лицензирования риэлторской деятельности получило развитие страхование профессиональной ответственности риэлтора - добровольное, поскольку не являлось обязательным условием получения лицензии.

Для получения лицензии риэлторской организации нужно было представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области.

Квалификация специалистов риэлторской организации подтверждалась в порядке, установленном Минимуществом России, согласно которому в качестве сведений, подтверждающих необходимый уровень знаний специалистов организации, в лицензионный орган представляются квалификационные аттестаты:

1) руководителей или их заместителей;

2) руководителей структурных подразделений, непосредственно обеспечивающих осуществление риэлторской деятельности;

3) сотрудников, которые непосредственно заключают сделки от имени юридического лица (Распоряжение Госкомимущества России от 27 февраля 1997 г. N 88).

К аттестации допускались лица, прошедшие обучение по утвержденной аттестационной комиссией программе подготовки специалистов по риэлторской деятельности.

Наличие квалификационного аттестата для руководителей риэлторской организации и специалистов, которые непосредственно заключают сделки от имени организации, являлось обязательным условием осуществления риэлторской деятельности.

Поэтому если оплата обучения работников была произведена за счет предприятия, то соответствующие расходы могли быть включены в себестоимость услуг, оказанных организацией, как затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров (подп. "к" п. 2 Положения о составе затрат), и учтены для целей налогообложения согласно нормативам, установленным приказом Минфина России от 15 марта 2000 г. N 26н.

Следует иметь в виду, что затраты по лицензированию, связанные с оплатой обучения сотрудников, подлежащих обязательной аттестации, не могли быть включены в себестоимость услуг организации (как напрямую, так и посредством амортизации лицензии). В случае если полученная сотрудником лицензия не соответствует видам деятельности, перечисленным в уставе организации (например, лицензия на осуществление сделок с нежилыми помещениями при деятельности риэлторской организации исключительно на рынке жилья), расходы по лицензированию должны быть учтены на счете 31 "Расходы будущих периодов" с равномерным отнесением их в течение срока действия лицензии или аттестата специалиста на собственные источники организации. Лицензия выдавалась на три года, однако по заявлению лицензиата она могла быть выдана и на меньший срок. Квалификационные аттестаты, выданные по результатам прохождения аттестации, были действительны для представления в лицензионный орган в течение одного года.

Если в период действия такой лицензии сотруднику риэлторской организации представится возможность ее дальнейшего использования, то оставшиеся несписанными расходы могли быть включены в себестоимость услуг, оказанных организацией.

В соответствии с подп. "г" п. 3 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" (ПБУ 5/98) часть материально-производственных запасов организации, приобретенная или полученная от других юридических и физических лиц и предназначенная для продажи или перепродажи без дополнительной обработки, является товаром.

При приобретении лицензии на срок три года подобные расходы включаются в состав расходов текущего периода ежемесячно равномерно по 1/36 от общей стоимости лицензии. При этом расходы учитываются в том периоде, к которому они относятся исходя из условий сделки. Таким образом, при осуществлении расходов период их учета (возникновения) определяется документом, в соответствии с которым подобные расходы осуществлены.

Если лицензия приобретена в период, когда лицензирование деятельности было обязательным, а впоследствии часть срока ее действия приходится на период, в котором лицензирование отменено, то расходы следует продолжать признавать по-прежнему равномерно на основании п. 1 ст. 272 НК РФ. Такая лицензия не аннулируется, а продолжает действовать в установленном порядке до окончания срока, на который она выдана.

Глава 3. Основные положения российского гражданского законодательства по вопросам осуществления операций с недвижимостью в жилищной сфере

1. Рынок первичного и вторичного жилья, технология проведения сделок

Все многообразие осуществляемых операций с недвижимостью в жилищной сфере можно разделить на две категории: к первой относятся операции на первичном рынке жилья, а ко второй - все остальное. С последней категорией все понятно: если у жилья уже был собственник или оно даже не один раз переходило из рук в руки, значит, мы имеем дело со вторичным рынком. У каждой квартиры или дома на этом рынке уже есть своя история, ее отсчет начинают обычно со дня приватизации, а иногда с момента, когда был выдан первый ордер на вселение. Изучение этой истории самая главная проблема для риэлторов.

На первичном рынке жилья продаются новые дома и квартиры, только что построенные и даже те, что пока существуют только в проекте или лишь начинают строиться (в профессиональном сленге риэлторов есть даже такое выражение: "продать котлован"). Продавцом такого жилья чаще всего является тот, кто его строил или вкладывал деньги в его строительство. Это может быть строительная компания, агентство недвижимости или частное лицо, не желающее дожидаться окончания строительства дома. Главная сложность: от момента уплаты денег до новоселья может пройти много времени, и вообще под вопросом находится само окончание строительства. Впрочем, несмотря ни на какие трудности и существенную разницу в правилах игры, и на первичном, и на вторичном рынках жилья покупателей хватает.

Каждый желающий приобрести новое жилье самостоятельно должен взвесить достоинства и недостатки покупки "квартиры с историей" или в доме-новостройке и, учитывая свои возможности, принять решение.

Положительные стороны покупки жилого помещения в новом доме:

1) комиссионные посредникам при покупке новостроек, как правило, минимальны, да и стоимость самих квартир бывает ниже, чем на вторичном рынке;

2) деньги за квартиры в строящихся домах можно вносить постепенно;

3) цена на жилье, скорее всего, со временем будет расти;

4) поскольку дом новый, вряд ли придется в ближайшие годы тратиться на капитальный ремонт;

5) нет проблем с "историей" квартиры, поэтому нет необходимости тратить время и силы на ее изучение. Кроме того, при покупке квартиры в новостройке можно внести изменения в ее планировку и сделать отделку по своему вкусу.

Отрицательные стороны: окончательная цена квартиры неизвестна, сроки завершения строительства могут затянуться. Таким образом, самым неприятным моментом, связанным с приобретением квартиры в доме-новостройке, может явиться не то, что дом будет стоять не на том месте и ее окончательная цена и стоимость эксплуатации будут превышать те суммы, на которые вы рассчитывали, а то, что он вообще может не появиться на свет.

По этой причине нежелательна покупка квартиры в строящемся доме при условии продажи вашего старого жилья. Иногда новая квартира может приобретаться с "зачетом стоимости старого жилья", но в этом случае не рассчитывайте, что расчет будет произведен по рыночным ценам. Как правило, клиент теряет до 20% рыночной стоимости старой квартиры, но зато избавляется от хлопот, связанных с самостоятельной продажей жилья. Этот вариант приемлем только для тех, у кого есть жилье, в котором можно прожить те несколько месяцев, когда старая квартира уже продана, а новая еще не построена. Главное, чтобы строительство не затянулось сверх установленного срока. По этим причинам приобретают квартиры в новостройках, как правило, "прямые покупатели", т.е. довольно состоятельные люди.

Даже в том случае, если проблем не возникнет и строительство дома будет завершено в срок, хлопот не избежать. Строительство, регистрация нового жилья и заселение в него иногда затягиваются на долгие месяцы, а то и годы. На первичном рынке жилья, несмотря на отсутствие темного прошлого у продающихся квартир (или их проектов), вовсе не исключен обман и мошенничество. Особенно часто в последнее время появляются фирмы, которые, получив деньги клиентов, скрываются в неизвестном направлении.

При покупке квартиры в новостройке необходимо учесть затраты в связи с отделкой квартиры и установкой телефона. Если дом построен в новом районе, некоторое время придется страдать от недостаточно развитой инфраструктуры и от продолжающегося строительства домов по соседству.

По этим причинам большинство граждан по-прежнему предпочитают искать себе жилье на вторичном рынке. Но многие специалисты, работающие на рынке недвижимости, все же уверены, что покупка новой квартиры в строящемся доме - наиболее надежный и выигрышный вариант. Ведь не придется проверять юридическую чистоту жилья, цены на жилье в строящихся домах всегда ниже, чем в готовых, особенно если они сдаются в "стройварианте", т.е. требуют от вас дополнительных затрат на внутреннюю отделку.

Главное преимущество вторичного рынка состоит в том, что покупателю предлагают готовый реальный товар, который можно увидеть и оценить. Оформляется такая квартира в вашу собственность быстро, и уже на следующий день вы можете идти знакомиться со своими соседями. На вторичном рынке совершаются всевозможные виды обменов жилья через процесс купли-продажи, расселение, обмен с доплатой. Поэтому вторичный рынок является реальным инструментом решения жилищных и финансовых проблем людей с небольшим достатком.

Договор купли-продажи

Самой распространенной сделкой, оформлением которой занимается риэлтор, является купля-продажа квартир.

Если в риэлторское агентство обратился гражданин c целью продажи свого жилья, необходимо собрать информацию о субъекте и объекте права.

Состав информации о субъекте права различен для юридических и физических лиц. В качестве субъекта права выступают: владелец, арендатор, субарендатор и т.д. Информация об объекте недвижимости - совокупность документально оформленных технических, экономических и юридических характеристик объекта недвижимости.

Объект недвижимости включает в себя три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и пр.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).

Таким образом, собственник должен предоставить документ, устанавливающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи, приватизации или регистрационное удостоверение, договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения).

Риэлтор самостоятельно собирает ряд документов:

1) справки БТИ (формы о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости; о стоимости объекта недвижимости);

2) копию лицевого счета либо справку жилищно-эксплуатационной службы о проживающих в квартире; согласие супруга, в период брака с которым приобретена квартира (а в случае его отсутствия - свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента расторжения прошло более трех лет);

3) согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника, имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире.

От имени несовершеннолетних членов семьи согласие дают их законные представители (родители, опекуны). Дети с 14 лет дают согласие лично, действуя с согласия своих законных представителей (родителей, опекунов).

Ранее в соответствии со ст. 292 ГК РФ необходимо было получить разрешение администрации района на отчуждение квартиры если в квартире зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние члены семьи собственника либо несовершеннолетний ребенок участвовал в приватизации жилищной квотой или денежными средствами (обращаться в отдел образования по месту проживания несовершеннолетнего). Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в статью 292 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. В настоящее время отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Если квартира находится в доме, включенном в перечень памятников градостроительства и архитектуры города, требуется охранное обязательство, полученное в управлении культуры горисполкома у Главного государственного инспектора по охране историко-культурного наследия.

Кроме того, риэлтор должен истребовать у продавца документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака (также ксерокопию), справка из органов ЗАГС, если брак расторгнут), и документы, удостоверяющие личность сторон сделки (паспорт, вид на жительство).

Риэлтор, используя свои базы данных, подыскивает покупателя квартиры. Затем составляется договор купли-продажи жилого помещения. Договор заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

С введением в действие Закона о государственной регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Следует отметить, что передаточный акт не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.

В договоре указываются стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав и п. 18 Правил ведения ЕГРП.

Для физических лиц указываются:

1) фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);

2) дата рождения;

3) место проживания;

4) наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).

Для юридических лиц указываются:

1) полное наименование, включая организационно-правовую форму;

2) местонахождение;

3) реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации);

4) индивидуальный номер налогоплательщика.

Если договор заключается индивидуальным предпринимателем, действующим без образования юридического лица, указываются сведения, необходимые для граждан, - паспортные данные и пр. Указание реквизитов документа о регистрации предпринимателя без образования юридического лица не только не соответствует требованиям к оформлению договора, но и может привести к неоправданному увеличению размеров платы за регистрацию.

Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре, помимо данных сторон, указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности). Договоры купли-продажи могут быть заключены лицами, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, конкурсные управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку: "Д.У." (ст. 1012 ГК РФ).

Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

1. Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

1) вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;

2) адрес (местоположение);

3) литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;

4) этажность объекта;

5) этаж и номера помещений на поэтажном плане;

6) площадь объекта.

Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

В договоре указывается цена жилого помещения, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК РФ). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

Необходимо различать цену договора и инвентаризационную оценку недвижимости. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

Для получения налогового вычета при покупке жилья в договоре купли-продажи жилого дома необходимо отдельно определять цену жилого помещения.

При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

В договоре может быть указан перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.

Противоречат законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом жилом помещении, обязуются сняться с регистрационного учета. Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Риэлтор заинтересован в получении согласия на продажу жилого помещения от всех членов семьи.

Заявление о согласии продажи квартиры по адресу

Вышеперечисленные условия являются существенными, т.е. без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.

Необходимое условие - указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

В договоре могут также содержаться указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. Однако при отсутствии таких положений и при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения может быть заключен договор задатка. Внесение части суммы в оплату сделки (задатка) является способом обеспечения обязательства. Если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращают (п. 2 ст. 381 ГК РФ). В случае неисполнения обязательств со стороны задаткополучателя он должен вернуть задаток в двойном размере. При неисполнении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают задаткодателю.

Приведем примерный договор купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) между физическими лицами

Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). При чем регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

ГК РФ и Законом о государственной регистрации прав устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Важным также является то, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации БТИ, а земельных участков - земельные комитеты), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это разные понятия, не совсем привычные в сложившейся системе отношений по поводу недвижимости.

В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233.

При совершении сделок с отчуждением недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации права).

На государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. 16 и 17 Закона о государственной регистрации прав представляются:

1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом, о государственной регистрации договора продажи (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав);

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав), который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);

5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение (п. 3 ст. 9, п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);

6) удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов (п. 1 ст. 17, п. 4 и 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав, п. 23 Правил ведения ЕГРП);

7) подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);

8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав, п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.

Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

В заявлении указывается в том числе следующее:

1) данные о продавце (покупателе);

2) цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи);

3) наименование и реквизиты договора продажи;

4) данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

5) подпись заявителя и дата подписания заявления.

Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий установлены гл. 25.3 "Государственная пошлина" НК РФ.

В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора купли-продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

1) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав, ст. 182, 185 ГК РФ);

2) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (ст. 292 ГК РФ);

3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 26 ГК РФ);

4) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 30, 33 ГК РФ);

5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 604 ГК РФ);

6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 35 Семейного кодекса РФ);

7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 35 СК РФ);

8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 38, 41, 1012, 1013 ГК РФ) и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 41, 971 ГК РФ);

10) иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав).

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями, наряду с вышеуказанными документами, дополнительно представляются:

1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (ст. 16 Закона о государственной регистрации прав);

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав), который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ);

4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ.

Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Запись о государственной регистрации договора продажи вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.

Если на стороне продавца (или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе "Лицо, отчуждающее объект" ("Лицо, приобретающее объект") подраздела II-2 указываются сведения обо всех лицах.

Запись о государственной регистрации права покупателя вносится в подраздел II-1 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, а предыдущая запись о праве продавца погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи (приложение 12 к Правилам ведения ЕГРП).

В настоящее время права того, кто приобрел недвижимость после 31 января 1998 г. (вступление в действие Закона о государственной регистрации прав), должны быть подтверждены Свидетельством о государственной регистрации права установленного образца (ст. 14 Закона о государственной регистрации прав). Причем право считается зарегистрированным и, соответственно, возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например, сегодня, а Свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с даты внесения записи в реестр, даже если Свидетельство получит на руки намного позже. К тому же Свидетельство можно не получать, поскольку согласно п. 3 ст. 131 ГК РФ оно выдается "по ходатайству правообладателя". Если же правообладатель не заявит о его выдаче, то учреждение юстиции не обязано его подготовить. Правда, не имея на руках Свидетельства, собственник лишается доказательства существования зарегистрированного права.

Свидетельство содержит:

1) данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);

2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или земельным комитетом;

3) вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);

4) основание приобретенного права - тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.).

5) ограничения (обременения) зарегистрированного права.

Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утв. приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. N 226.

Отметим, что собрать все документы: справки, выписки из БТИ, копии, платежи, свидетельства и прочие необходимые документы, - необходимые для осуществления сделки с квартирой, - обязанность риэлтора. Риэлтор также должен сопровождать клиента в банк на выемку-приемку денег, к нотариусу и в регистрационную палату без дополнительной платы; вести переговоры с чиновниками. Клиент должен присутствовать при этом для того, чтобы в нужный момент поставить подпись.

Преемственность регистрации: ранее возникшее право

Важным принципом государственной регистрации является преемственность: права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной регистрации прав. Если гражданин приобрел квартиру, жилой дом, земельный участок или другую недвижимость до 31 января 1998 г. и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал договор в БТИ или земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в данной местности), то данные права обязательной регистрации не подлежат, их регистрация проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав).

Но все же если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от того, зарегистрированы они ранее в БТИ либо земельном комитете или местной администрации. Это требование п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку.

Кроме того, отметим, что по законодательству, действовавшему до вступления в действие ГК РФ, гражданин становился собственником квартиры и иного помещения в кооперативе автоматически с момента полной выплаты пая, без дополнительной регистрации. Согласно ГК РФ полная выплата пая - один из способов приобретения права на квартиру (п. 4 ст. 218 ГК РФ), которое подлежит обязательной государственной регистрации и считается возникшим с момента осуществления последней. Автоматического возникновения права собственности с момента уплаты последнего паевого взноса уже не предусмотрено, хотя по этому поводу мнения специалистов расходятся. Членам ЖСК, ГСК и других кооперативов, выплатившим пай после 1 января 1995 г. (вступления в действие ч. 1 ГК РФ), все же лучше зарегистрировать свое право, чтобы избежать сложностей при совершении сделок с квартирой и оформлении наследства.

Регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется только перед регистрацией сделки (договора) - купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др., совершенной после 31 января 1998 г. Если имущество приобретается по иным основаниям (например, наследство, решение суда о признании права собственности), то регистрации ранее возникшего права не требуется.

Что касается прав, правоустанавливающие документы на которые оформлены после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной регистрации прав), то они требуют обязательной регистрации в соответствии с данным Законом, независимо от того, создано ли в регионе учреждение юстиции по государственной регистрации прав либо ее продолжают осуществлять БТИ, земельные комитеты или другие органы исполнительной власти.

Договор о долевом участии в строительстве жилья

Говоря о покупке квартиры на первичном рынке жилья, чаще всего подразумевается возможность купить жилье в еще только строящемся доме. Прежде всего людей, впервые покупающих жилье, интересует площадь квартиры, этаж, планировка комнат и т.д., при этом упускаются из виду юридические нюансы последующего оформления выбранной квартиры. Риэлтор обязан учесть и проверить все обстоятельства. Для начала необходимо выяснить следующее:

1) степень готовности дома (срок сдачи дома, на каком этапе находится строительство);

2) количество комнат и площадь квартиры (разбивка по комнатам, размер кухни, прихожая, санузел);

3) серия дома, этаж;

4) наличие отделки (варианты: голые бетонные стены, частичная, черновая или полная отделка, "квартира под ключ"); входит ли отделка в стоимость квартиры;

5) строительный адрес дома; наличие развитой инфраструктуры в районе;

6) цена за квадратный метр, общая стоимость квартиры; возможны ли дополнительные расходы;

7) по какому договору (долевого участия, инвестирования, другому документу) предлагается квартира;

8) кто является заказчиком, подрядчиком и инвестором строительства;

9) порядок и сроки расчетов;

10) условия расторжения договора по инициативе сторон, условия и сроки возврата денег;

11) возможные льготы и скидки.

В последнее время долевое участие в строительстве как форма улучшения жилищных условий приобретает все большую популярность как среди населения, так и среди строящих организаций. Застройщики-организации, используя долевое участие, получают возможность привлечения денежных средств для финансирования строительства до сдачи дома в эксплуатацию. Граждане также получают неоспоримые преимущества - они могут вложить свободные денежные средства в строительство на льготных условиях. Сделка не требует государственной регистрации (как правило, купля-продажа (уступка) доли оформляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и застройщиком, а если долевой вклад внесен полностью - путем двустороннего соглашения продавца и покупателя), при этом упрощается процедура купли-продажи доли.

Предмет договора о долевом участии в строительстве жилья - "совместное долевое строительство дома по адресу...". Содержание договора о долевом участии в строительстве жилья сформировалось под влиянием конкретной практики, т.к. как в законодательстве такой вид договора, как долевое участие в строительстве, не предусмотрен.

В широком смысле слова под инвестиционным договором можно понимать любой договор, который предусматривает, что собственник вкладывает деньги или иное имущество в объект, способный приносить ему доход. Например, к инвестиционному договору можно смело отнести договор простого товарищества (о совместной деятельности). Но в российской практике инвестиционным обычно называют договор финансирования строительства, иначе говоря, договор долевого участия в строительстве.

В настоящее время в России широко распространился такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов. Привлечение средств инвесторов может осуществляться в нескольких формах:

1) долевое участие на основании договора инвестирования;

2) долевое участие в строительстве и т.п.;

3) договор простого товарищества (о совместной деятельности).

Покупатель не сразу становится собственником недвижимости. Изначально он является инвестором (соинвестором, дольщиком) строительства. В соответствии с действующим законодательством основными участниками инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений при строительстве жилых домов являются генеральный инвестор, заказчик, подрядчик и соинвестор, другие лица.

Генеральный инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство, т.е. фактически финансирует строительство дома. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средства в соответствии с планом финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту.

Фирма, выступающая генеральным инвестором, должна иметь лицензию на осуществление своей деятельности. Согласно российскому законодательству сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим соответствующей лицензии, может быть признана судом недействительной. А значит, защитить свои права вам будет гораздо сложнее.

Соинвесторы (дольщики, инвесторы) - физические или юридические лица, вкладывающие свои денежные средства в возведение дома.

Заказчики - уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчики привлекают строительные компании и организуют процесс возведения объекта. Заказчиками могут выступать инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (контрактом) в соответствии с законодательством РФ. Заказчик, согласно договору с инвестором, производит приемку от исполнителей выполненных проектных, строительных и монтажных работ по соответствующим актам приемки, на основании которых выставляет инвестору счета.

Застройщики - предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.

Подрядчиками выступают физические и юридические лица, выполняющие работы по договорам подряда (контрактам), заключаемым с заказчиками согласно гражданского законодательства. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими соответствующих видов деятельности. Подрядчик непосредственно строит дом.

Экономические отношения, формируемые в ходе финансирования капитальных вложений, регламентируются гл. 3 "Строительный подряд" ч. 2 ГК РФ, согласно которой договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Отношения между застройщиком и дольщиком оформляются в виде одного или нескольких договоров (долевого участия, инвестирования или соинвестирования). При этом у инвестора может возникнуть право долевой собственности на созданный объект или право собственности на определенную договором часть объекта, т.е. на конкретную квартиру. По российскому законодательству, сделка между гражданином и юридическим лицом совершается в простой письменной форме. Если имело место устное соглашение, стороны лишены даже права в случае спора ссылаться на свидетельские показания, поэтому доказать факт передачи денег практически невозможно.

Договор, заключаемый между инвестором и застройщиком (заказчиком), носит характер посреднического договора, иногда с элементами договора простого товарищества. В договоре нужно предусмотреть все детали, важные для обеих сторон. Впоследствии это позволит свести к минимуму споры между сторонами, которые могут возникнуть по поводу договора.

Необходимо отметить, что все участники (и граждане, и организации) договора о совместной деятельности должны иметь общую цель - совместное возведение, сдача в эксплуатацию и передача в собственность каждого участника строительства жилого объекта. При этом цель сторон должна быть изложена с достаточной степенью определенности, чтобы исключить ее двусмысленное толкование. Не должен смущать тот факт, что в качестве вклада в простое товарищество граждане и организации вносят денежные средства или иное имущество, а строительные организации - фактически выполняемые подрядные работы, поскольку вкладами в совместное строительство могут быть не только материальные, но и трудовые и иные ресурсы.

В условиях договора указываются конкретные действия сторон, определенные ими как виды совместной деятельности. Так, стороны могут оказывать услуги по отводу земельного участка под строительство, предоставлять технические средства, заниматься подбором квалифицированных рабочих и специалистов и пр.

Определение долей в общей собственности необходимо в любом договоре простого товарищества, поскольку стороны изначально должны знать, на какую часть общего имущества они могут рассчитывать. При отсутствии специального указания в соответствии со ст. 1042 ГК РФ вклады участников признаются равными, что предполагает и равные права на объект.

Внесенный в общее строительство вклад должен иметь денежную оценку, которую стороны устанавливают самостоятельно. При этом стороны вправе определить свои доли на построенный объект, не связывая их с объемом затраченных средств и иных ресурсов. Представляется необходимым также сказать, что любой участник совместной деятельности может распорядиться своей долей в строительстве.

При досрочном расторжении договора, но продолжении строительства участник вправе покинуть состав простого товарищества с выделом в созданном объекте обусловленной договором доли (ст. 252 ГК РФ). Участник договора о долевом участии в строительстве c согласия других участников может уступить право на свою долю в общем имуществе третьим лицам, заключив соглашение об уступке требования (ст. 382 ГК РФ). В результате такой сделки вновь привлеченное лицо (дольщик, инвестор) становится полноправным участником совместной деятельности, в связи с чем может требовать передачи ему по окончании строительства квартиры и регистрации прав собственности на нее.

Существенным условием договора является его предмет. Предмет договора - права и обязанности сторон, т.е. инвестор уполномочивает застройщика действовать в своих интересах по вопросам строительства, для чего передает деньги или имущество. Если предмет договора четко не определен, суд может признать такой договор незаключенным или признать заключенным другой договор.

Поскольку объектом инвестиций является недвижимость, необходимо подробно описать характеристики этого объекта, по возможности дать их в приложении к договору, чтобы не перегружать основной текст. В случае, если объектом договора выступает не отдельное здание (сооружение), а его часть, следует привести в договоре характеристики этой части.

В договоре, составленном по типу договора простого товарищества, также необходимо указать порядок распределения прибыли от совместной деятельности, кому поручаются управление общими делами товарищей, составление отдельного баланса простого товарищества и ведение бухгалтерского учета общего имущества.

Договор финансирования строительства (договор долевого участия в строительстве) по своей сути является инвестиционным договором. Такой договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и фактически носит характер посреднического договора. В данном договоре важно четко определить существенные условия, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами.

Необходимые условия инвестиционного договора:

1) описание объекта недвижимости, общая площадь части объекта;

2) местонахождение объекта;

3) сумма и форма инвестиций;

4) порядок финансирования инвестором объекта;

5) определение доли инвестора в объекте инвестиций в процентах и в натуре;

6) порядок выдела доли при наличии нескольких инвесторов;

7) сроки действия договора, срок окончания строительства, срок сдачи готового объекта в эксплуатацию;

8) ответственность сторон в случае неисполнения ими своих обязательств;

9) обстоятельства "форс-мажор".

Инвестиционный договор может заключаться по типу различных гражданско-правовых договоров: поручения, комиссии, агентского договора, договора доверительного управления, договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Общее для них всех то, что они регулируют инвестиционную деятельность.

Особый подход требуется к решению вопроса стоимости приобретаемой квартиры. Обычно сначала вносится первый, самый значительный взнос (как правило, не менее 30%), остальная часть оплачивается в процессе строительства, а часть - после приемки дома государственной комиссией. Во избежание недоразумений относительно стоимости квартиры в договоре необходимо отражать ее окончательную стоимость. В договоре может быть указана окончательная стоимость квадратного метра общей площади на дату заключения договора. В этом случае по завершении или даже в процессе строительства фирма вправе изменить стоимость этого самого квадратного метра, ссылаясь на подорожание материалов, рост курса доллара и прочие факторы. Порой застройщики фиксируют цену после выплаты инвестором, например, 30% стоимости квартиры. Этот вариант для инвестора, конечно, предпочтительнее. Некоторые компании в договор с дольщиком вносят даже такое условие: в случае, если реальная площадь построенной квартиры (по документам БТИ) окажется меньше той, которая оплачена инвестором, разница не выплачивается. Подобные подпункты необходимо исключать.

Денежные средства, которые получает заказчик на долевое участие в строительстве конкретного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению.

Важно в договоре соблюсти баланс между ответственностью сторон. Иногда в договорах оговаривается только то, что должен инвестор по отношению к компании. В подобной ситуации сложно привлечь генерального инвестора к ответственности. Поэтому при заключении договора следует добиваться включения гарантий выполнения договора застройщиком. В договоре необходимо предусмотреть условия его расторжения. Всегда могут возникнуть непредвиденные обстоятельства и гражданин не сможете выкупить квартиру. В этом случае деньги должны вернуть, но, скорее всего, с удержанием некоторого процента. Договор инвестирования, который заключается с фирмой, будет главным доказательством при решении всех возможных споров. Поэтому в нем следует указать все, что обещает застройщик.

Желательно, чтобы по условиям договора в обязанность фирмы входило оформление квартиры в собственность дольщика. Процедура эта сложная и довольно затратная: поэтому лучше, если с самого начала все связанные с этим хлопоты возьмет на себя фирма-застройщик.

Что касается строительства с долевым участием, покупателю, не обладающему специальными юридическими знаниями, крайне рискованно заниматься всем самостоятельно, без поддержки профессионалов. Поэтому риэлторское агентство сразу должно взять клиента под свою защиту, заключив при этом договор на оказание риэлторских услуг.

Выполнение обязательств генерального инвестора по передаче квартиры подтверждается актом передачи квартиры. В передаточном акте идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. Желательно также отразить тот факт, что и дольщик выполнил свои обязанности по оплате квартиры в полном объеме. При государственной регистрации права дольщика на квартиру в случае отсутствия в акте указаний о выполнении им обязательств по финансированию необходимо будет предоставить в учреждение юстиции дополнительные документы, которые свидетельствовали бы о выполнении обязательств в полном объеме.

В том случае если в договорах инвестирования не указывались номера квартир инвесторов, то после завершения строительства составляется акт распределения квартир, который подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами. В интересах дольщика нужно проследить за тем, что при составлении акта распределения квартир его права не были ущемлены, в противном случае придется обращаться в суд.

Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части).

Степень риска при покупке квартиры в строящемся доме зависит во многом от застройщика. Хорошо, если строительство дома включено в местную городскую программу развития и к тому же инвестируется (хотя бы частично) местным бюджетом. Это главным образом касается массовой застройки. Возведением жилья повышенной комфортности в престижных районах занимаются исключительно частные застройщики. Если застройщик - коммерческая организация, надо проявить особую осторожность. Если за 2 года дом построен лишь наполовину, вряд ли стоит верить обещаниям довести дело до конца за полгода, в современных условиях дома строятся быстро. Прежде чем подписывать инвестиционный договор и вносить первый взнос за будущую квартиру, взвесьте все "за" и "против" и убедитесь в законности ведущегося строительства.

В соответствии с российским законодательством объект незавершенного строительства юридически становится недвижимостью только после государственной регистрации. При этом процедура оформления (государственной регистрации) прав собственности на квартиры в домах-новостройках довольно трудоемкая и занимает много времени.

Как и при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья порядок проведения государственной регистрации прав на приобретенное недвижимое имущество определен Законом о государственной регистрации прав.

Процесс регистрации начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации. Одним из главных оснований для регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества являются документы, подтверждающие факт его создания. Основным таким документом считается акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта. Сдача результатов работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. Как правило, в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией. Причем этот акт должен еще быть утвержден органом, назначившим комиссию. Для осуществления государственной регистрации прав на новые жилые помещения новый дом должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам. Эту оценку и должны давать представители соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, которые принимают участие в работе приемочной комиссии.

Документы - основания для государственной регистрации вашего права на новую квартиру - должны находиться у дольщика (риэлтора), который и предоставит их в учреждение юстиции при обращении с заявлением о государственной регистрации права. Помимо этих документов, для регистрации права на квартиру в учреждение юстиции должен быть представлен так называемый "пакет заказчика". После поступления в учреждение юстиции "пакета заказчика" учреждение юстиции осуществляет прием документов на государственную регистрацию от инвесторов.

Итак, для государственной регистрации вновь возведенного объекта необходимо представить:

1) документ, подтверждающий право пользования земельным участком (решение соответствующих органов об отводе земельного участка под строительство, а также договор аренды, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок);

2) разрешение на строительство объекта;

3) постановление об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию, акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта;

4) договоры о совместной деятельности (в том числе подрядные договоры, договоры уступки прав требования заказчика), соглашения о распределении результатов совместной деятельности между участниками договора;

5) акты передачи объекта от подрядчика заказчику;

6) постановление органа местного самоуправления о распределении жилых помещений;

7) документ о присвоении вновь возведенному объекту постоянного адреса;

8) технический паспорт на объект в целом*(7).

В заключение хотелось бы отметить, что во избежание неприятностей при некорректных формулировках предмета договора, а также при определении круга прав и обязанностей сторон желательно исключать еще до момента подписания договора. Для этого граждане и прибегают к помощи юристов. Ряд риэлторских организаций специализируются на долевом участии в строительстве, но даже в их работе можно встретить недочеты, что связано, прежде всего, с недостаточным урегулированием данного вопроса.

Необходимо детально урегулировать на законодательном уровне порядок заключения договоров долевого участия в строительстве, что вызвано их широким распространением, расширением рынка жилья в целом.

2. Постановка на учет по местонахождению недвижимого имущества

Если риэлторская организация приобрела объект недвижимости (здание, сооружение) не для перепродажи, а для дальнейшей реконструкции (достройки, дооборудования), т.е. как объект основных средств, то приобретение данного объекта недвижимости необходимо отразить на счете 01 "Основные средства". У каждого объекта основных средств есть определенный срок службы (срок полезного использования), с учетом которого необходимо рассчитать норму амортизационных начислений для восстановления основных средств. Амортизация отражает процесс постепенного списания (погашения) стоимости объекта основных средств в течение времени его полезного использования и непосредственно связана с распределением ранее понесенных расходов, связанных с принятием объекта к бухгалтерскому учету и последующим улучшением его состояния.

В момент ввода имущества в эксплуатацию заполняют Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) по форме N ОС-1. А затем из формы N ОС-1 переносят данные в инвентарную карточку, составленную по форме N ОС-6. Ее нужно вести в течение всего срока службы объекта.

Однако для граждан, которые ведут деятельность без образования юридического лица, "первичка" не разрабатывалась.

Пункт 27 Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей рекомендует использовать те же формы и указания по их заполнению, что предусмотрены для организаций.

В разделе 2 Акта о приеме-передаче объекта основных средств указываются первоначальная стоимость, срок полезного использования и способ начисления амортизации, можно вписать и данные для налогового учета. Для этого бланк ОС-1 можно дополнить необходимыми данными для налогового учета.

Форму N ОС-1 с изменениями лучше утвердить как приложение к учетной политике для целей налогообложения.

Если расхождений между данными бухгалтерского и налогового учета нет, то можно сделать пометку о том, что данные для налогообложения прибыли аналогичные.

В соответствии с п. 1 ст. 83 НК РФ налогоплательщики подлежат постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения обособленных подразделений или по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества. На основании п. 5 ст. 83 НК РФ заявление организации о постановке на учет по местонахождению подлежащего налогообложению недвижимого имущества подается в налоговый орган по местонахождению этого имущества в течение 30 дней, с дня его регистрации в органах, осуществляющих государственный учет и регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним. Следовательно, как только риэлторская организация зарегистрировалась в этих органах, т.е. получила свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, она обязана не позднее 30 дней после даты регистрации встать на учет в налоговом органе по местонахождению данного недвижимого имущества.

Согласно п. 10 ст. 83 НК РФ налоговые органы обязаны на основе имеющихся данных и сведений, сообщаемых им органами, осуществляющими государственный учет и регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, самостоятельно (до подачи заявления налогоплательщиком) принимать меры к постановке на учет налогоплательщиков в налоговых органах. Регистрация риэлторской фирмы в налоговом органе по местонахождению недвижимого имущества влечет за собой уплату налога на имущество, подлежащее обложению налогом на имущество предприятий.

Также по месту регистрации риэлторской организации необходимо представить расчет по налогу на имущество предприятий, который составляется в целом по организации (включая обособленные подразделения, здания и сооружения, если они имеются).

Если квартира приобретается риэлторской организацией с целью ее дальнейшей перепродажи, то в соответствии с п. 2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01 этот актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве материально-производственных запасов. Поэтому его стоимость указывается в договоре купли-продажи.

Для имущества, которое приобретается риэлторской организацией с целью ее дальнейшей перепродажи, унифицированные формы первичной документации по основным средствам не применяются. В данном случае квартира приходуется на основании накладной поставщика. А когда передается непосредственно покупателю, составляют акт приемки-передачи имущества.

В бухгалтерском учете приобретенная квартира отражается по дебету счета 41 "Товары" в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".

В зависимости от того, по какому договору приобретается квартира (долевого участия или купли-продажи) и у кого (у организации, физического лица или индивидуального предпринимателя), порядок учета НДС по ним различен так же, как и различен порядок исчисления НДС в бюджет.

Для оплаты приобретенного помещения риэлторская организация привлекает кредитные средства. В соответствии с подп. 3 и 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию" (ПБУ 15/01), на дату получения денежных средств по кредитному договору организация отражает основную сумму долга в составе кредиторской задолженности. Уменьшение (погашение) указанной кредиторской задолженности отражается при возврате организацией-заемщиком полученного от заимодавца кредита (п. 10 ПБУ 15/01).

Для обобщения информации о состоянии краткосрочных (на срок не более 12 месяцев) кредитов, полученных организацией, предназначен счет 66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам". Суммы полученных организацией краткосрочных кредитов отражаются по кредиту счета 66 в корреспонденции в данном случае с дебетом счета 51 "Расчетные счета".

Затраты, связанные с получением и использованием кредитов (проценты, причитающиеся к уплате кредиторам за полученные от них кредиты), признаются расходами того периода, в котором они произведены. За исключением их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива (подп. 11 и 12 ПБУ 15/01). При этом согласно п. 13 ПБУ 15/01 объекты основных средств, приобретаемые непосредственно для перепродажи, учитываются как товары и к инвестиционным активам не относятся.

В соответствии с п. 14 ПБУ 15/01 начисленные согласно условиям договора проценты по полученным кредитам независимо от срока их уплаты включаются заемщиком в состав текущих расходов в качестве операционных. В пункте 17 ПБУ 15/01 указано, что задолженность по полученным займам и кредитам показывается с учетом причитающихся к уплате на конец отчетного периода процентов согласно условиям договоров.

Проценты по полученным кредитам отражаются по кредиту счета 66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам" в корреспонденции с дебетом счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы". Начисленные суммы процентов учитываются обособленно. Обособленный учет процентов можно обеспечить путем открытия соответствующих субсчетов к счету 66, например 66-1 "Расчеты по основной сумме долга", 66-2 "Расчеты по начисленным процентам".

Пример.

Риэлторская организация получила банковский кредит сроком на 2 месяца в сумме 590 000 руб. под 30% годовых, для оплаты приобретенного нежилого помещения с целью его дальнейшей перепродажи. Согласно договору проценты начисляются банком ежемесячно, а их уплата производится единовременно вместе с погашением основной суммы долга. Стоимость приобретенного помещения составляет 590 000 руб., в том числе НДС 90 000 руб. Получение кредита и оплата нежилого помещения произведены после получения организацией свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение. Кредитные средства возвращены в установленный срок.

На счетах бухгалтерского учета риэлторской организации будут сделаны следующие записи:

Д 41 "Товары", К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 500 000 руб. - оприходовано нежилое помещение, приобретенное для продажи;

Д 19 "НДС по приобретенным ценностям", К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 90 000 руб. - отражена сумма НДС по приобретенному помещению;

Д 51 "Расчетные счета", К 66-1 "Расчеты по основной сумме долга" - 590 000 руб. - получен кредит банка на приобретение помещения;

Д 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", К 51 "Расчетные счета" - 590 000 руб. - произведена оплата за приобретенное помещение;

Д 68 "Налоги и сборы НДС", К 19 "НДС по приобретенным ценностям" - 90 000 руб. - принята к вычету сумма НДС по оплаченному и оприходованному нежилому помещению.

Ежемесячно в течение срока действия кредитного договора производятся следующие записи:

Д 91 "Прочие доходы и расходы", К 66-2 "Расчеты по начисленным процентам" - 29 500 руб. - начислены проценты по полученному кредиту за 2 месяца ((590 000 х 30% / 12 х 2) = 29 500 руб.)

Д 66-1 "Расчеты по основной сумме долга", К 51 "Расчетные счета" - 590 000 руб. - отражен возврат основной суммы долга по полученному кредиту;

Д 66-2 "Расчеты по начисленным процентам", К 51 "Расчетные счета" - 29 500 руб. - отражена уплата процентов банку по полученному кредиту.

Постановка на учет по местонахождению недвижимого имущества производится в следующем порядке.

1. Регистрирующие органы обязаны сообщить в налоговый орган по месту своего нахождения сведения, о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе в течение 10 дней со дня их регистрации (п. 4 ст. 85 НК РФ).

2. В течение 5 дней со дня поступления этих сведений налоговый орган ставит организацию на учет (п. 2 ст. 84 НК РФ).

3. В этот же срок налоговый орган обязан выдать налогоплательщику или направить ему по почте уведомление о постановке на учет по форме N 09-1-3, установленной приказом МНС России от 3 марта 2004 г. N БГ-3-09/178. В этом уведомлении, в частности, будет указан КПП, который налоговый орган присвоит организации при постановке на учет по местонахождению недвижимого имущества организации (п. 2.1.4 приказа).

Согласно п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, уплаченные риэлторской организацией при приобретении основных средств. При этом указанные вычеты производятся по мере постановки на учет объектов основных средств, с момента начисления амортизации в налоговом учете (п. 5 ст. 172 НК РФ). Порядок начала начисления амортизации по объекту амортизируемого имущества установлен п. 2 ст. 259 НК РФ, а именно: амортизация для целей налогообложения начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект введен в эксплуатацию.

Согласно п. 1 ст. 116 НК РФ нарушение риэлторской организацией установленного ст. 83 НК РФ срока подачи заявления о постановке на учет в налоговом органе при отсутствии признаков налогового правонарушения, предусмотренного п. 2 ст. 83 НК РФ, влечет взыскание штрафа в размере 5000 руб.

Нарушение налогоплательщиком установленного ст. 83 НК РФ срока подачи заявления о постановке на учет в налоговом органе на срок более 90 дней влечет взыскание штрафа в размере 10000 руб. (п. 2 ст. 116 НК РФ).

Передача квартиры покупателю (по договору купли-продажи) или дольщику (по договору на долевое строительство) подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав.

До момента государственной регистрации - перехода права собственности покупатель (дольщик), даже получив в соответствии с договором квартиру в пользование и оформив с продавцом (застройщиком) передаточный акт, подписанный сторонами (или иной документ о передаче), не вправе распоряжаться ею (продать, сдать в аренду, заложить); продавец (застройщик) также теряет право распоряжения объектом сделки.

Затраты на приобретение зданий, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях, отражаются в учете как незавершенные капитальные вложения на счете 08 "Капитальные вложения".

С 2006 г. вступили в силу поправки к Налоговому кодексу, и эти изменения прояснили многое, что было неясно для риэлторов в налоговом учете.

Один из видов деятельности риэлторов - покупка недвижимости и дальнейшая ее продажа клиенту. Разница между покупной и продажной ценами и будет считаться фактическим доходом риэлторской организации. В случае, если изначально жилье приобретается для последующей продажи, организация приходует его стоимость на счет 41 "Товары" в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01. При этом в стоимость квартиры также войдут расходы на уплату госпошлины за перерегистрацию прав собственности, поскольку к фактическим затратам на приобретение товаров относятся в том числе иные затраты, уплачиваемые в связи с покупкой (п. 6 ПБУ 5/01). С 2006 г. госпошлина относится к федеральному сбору. Ее размер составляет 7 500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

В учете у продавца отражается "реализованная", но не прошедшая государственной регистрации квартира, в данном случае правомерно использование риэлтором счета 45 "Товары отгруженные", на котором следует отразить стоимость переданной покупателю квартиры, право собственности, на которую к нему не перешло.

В налоговом учете стоимость купленной квартиры риэлтор спишет на расходы, связанные с приобретением и реализацией товаров в момент реализации. Однако здесь сумма госпошлины, в отличие от бухгалтерского учета, не будет формировать стоимость продаваемого жилья. Платежи за регистрацию прав на недвижимость поименованы в ст. 264 НК РФ как прочие расходы. Поэтому уменьшать налогооблагаемую прибыль пошлина будет сразу же после уплаты, независимо от момента реализации квартиры.

При дальнейшей продаже квартиры риэлтором дохода в целях налогообложения прибыли не будет до тех пор, пока клиент не будет зарегистрирован как собственник. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ моментом признания доходов для организаций, использующих метод начисления, является дата реализации товаров, а ею в свою очередь признается переход права собственности от продавца к покупателю. Таким образом, для налогообложения прибыли доход от продажи квартиры возникает в момент государственной регистрации права собственности на квартиру за покупателем, т.е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

Что касается НДС, то с начала 2006 г. "реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них" и "передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир" подпадает под льготу (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ), т.е. если риэлтор продает квартиру, находящуюся в его собственности, такая реализация не будет облагаться НДС. Заметим, что этой льготой не смогут воспользоваться риэлторы, которые непосредственно не занимаются продажей принадлежащего им на праве собственности жилья, а оказывают исключительно посреднические услуги (подбор квартиры, заполнение необходимых бумаг и т.д.).

Застройщики (инвесторы), привлекающие недостающие денежные средства соинвесторов для реализации инвестиционного проекта по строительству жилищного объекта, нередко нарушают положения, в соответствии с которым до учетной регистрации инвестиционного контракта инвестор не вправе заключать договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья с гражданами и юридическими лицами.

Собственные средства юридических и физических лиц, при использовании которых инвестиционные проекты реализуются на коммерческой основе, составляют значительный объем среди источников финансирования капитальных вложений в основной капитал, объекты природопользования, землю.

С начала 2005 г. вступил в силу ряд нормативных актов, объединенных в "пакет жилищных законов". Они кардинально изменили правовое регулирование в этой сфере, коснувшись буквально каждого гражданина и затронув интересы многих организаций. Самыми главными в этом пакете, безусловно, являются действующие Жилищный и Градостроительный кодексы РФ.

В ЖК РФ впервые предусмотрена специальная глава, регламентирующая перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.

Определены основания для отказа в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения, а также последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения.

Новым является правило о том, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Исключена норма о том, что необходимо получать разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника. Требование получения такого согласия распространяется лишь на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства).

Строительство жилья - высокодоходный бизнес, который требует значительных и достаточно долгосрочных финансовых вложений, поскольку период оборота средств в данной отрасли составляет от 1,5 до 3 лет. Именно такой срок необходим для возведения объекта от нулевого цикла до момента сдачи государственной комиссии. При этом стоимость строительства может достигать нескольких миллионов долларов. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства.

Поскольку из-за высоких процентных ставок привлечение банковского кредита для строительства жилья в нашей стране пока не получило должного распространения, застройщиками было найдено альтернативное решение - привлечение инвестиций других организаций, а также граждан.

Каждое предприятие использует в своей работе собственные разработки или классические схемы построения бизнеса.

Любую схему уменьшения налоговых обязательств можно назвать законной, если предприятию, осуществляющему строительство, по результатам работы схемы не может быть предъявлено никаких обвинений. Для этого необходимо на основе законодательной базы убедить государственные органы в том, что представленная схема не создана специально для уменьшения налоговых обязательств, а является логичным ведением строительного бизнеса.

Риэлторские организации в основном осуществляют инвестиции в строительство жилья с целью его дальнейшей реализации своим клиентам. Юридическая безграмотность физических и, довольно часто, юридических лиц, финансирующих строительство жилого дома, может привести к негативным последствиям, в случае сотрудничества с недобросовестным партнером.

Одним из способов формирования источников финансирования строительства объектов является привлечение средств физических и юридических лиц в форме долевого участия в строительстве.

3. Отдельные виды обязательств: мена; дарение; рента и пожизненное содержание с иждивением; аренда; наем жилого помещения

Договор мены

Правовое регулирование мены осуществляется ГК РФ. В пункте 1 ст. 567 ГК РФ дано определение понятия договора мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Договор мены характеризуется следующими признаками:

1) направленность на передачу имущества в собственность;

2) направленность на возмездную передачу имущества в собственность;

3) возмездность характеризуется эквивалентно-определенным встречным предоставлением;

4) эквивалентно-определенное встречное предоставление является не денежным, а товарным.

Кроме того, установлены специальные правила о мене, обусловленные ее правовой природой:

1) презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ);

2) обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568 ГК РФ);

3) установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).

Государственная регистрация мены жилых помещений проводится в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом. Порядок регистрации при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утв. приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183.

В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должно совершаться несколько регистрационных действий:

1) регистрация сделки - договора мены;

2) регистрация перехода права на одно жилое помещение;

3) регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Необходимое условие регистрации сделки - наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения.

В том случае если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся сособственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности, т.е. путем внесения записей о праве каждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Но это одно регистрационное действие - регистрация перехода права общей собственности.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регулируется ст. 72-74 ЖК РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567-571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. 67-74, абз. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РФ 1983 г. Необходимо отметить, что жилищное законодательство наделяет нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК РФ 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК РФ 1983 г. В результате такого обмена его участники заступали на места друг друга в соответствующих правоотношениях: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель - собственником в правоотношении собственности.

Правила об обмене жилыми помещениями, установленные действующим ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ранее действовавшего ЖК РФ 1983 г. (ст. 67-74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Таким в образом, в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.

Право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. Если какие-либо члены семьи являются недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 72 ЖК РФ). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа.

Как и раньше, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке. Порядок обмена жилыми помещениями ЖК РФ 1983 г. и Основы детально не регламентировали. Поэтому можно считать правила, регулирующие порядок обмена и его оформление, установленные действующим ЖК РФ, новеллой.

При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений (ст. 74 ЖК РФ). Количество участников такого договора ЖК РФ не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями - сторонами договора (простая письменная форма). Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (ст. 73 ЖК РФ). При этом отказ может быть обжалован в судебном порядке (ст. 74 ЖК РФ) по правилам, предусмотренным гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Ранее договор обмена жилых помещений можно было считать вступившим в силу с момента получения обменных ордеров. В новом жилищном законодательстве нет такого понятия, как "ордер", момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о двух- или многосторонних сделках (договорах).

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, - юридическое основание для осуществления такого обмена.

В соответствии со ст. 74 ЖК РФ наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.

Статья 73 ЖК РФ предусматривает исчерпывающий перечень случаев, когда обмен жилыми помещениями не допускается:

1) к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе жилого помещения или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Первый, третий, четвертый и пятый случаи в измененной редакции воспроизводят соответствующие положения ЖК РФ 1983 г. Новыми можно считать второй и шестой случаи, которые непосредственно в ЖК РФ 1983 г. не были предусмотрены.

Следует отметить, что ЖК РФ 1983 г. запрещал обмен, который носит корыстный или фиктивный характер (п. 2 ст. 73). В настоящее время такого рода обмен жилыми помещениями может быть, при наличии соответствующих обстоятельств, признан недействительным в судебном порядке по правилам, предусмотренным ст. 166-181 ГК РФ, в частности ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок.

Ранее не допускался также обмен жилых помещений, находящихся в общежитии или являющихся служебными (п. 5 ст. 73 ЖК РФ 1983 г.). Действующий ЖК РФ не рассматривает указанные помещения как предмет обмена, поскольку они не входят в жилищный фонд социального использования и, следовательно, не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения.

К договору мены обычно прибегают, когда стороны уже обо всем договорились, каждая из сторон согласна с условиями договора, а главное, согласно каким-либо их сугубо внутренним взаимоотношениям в процессе мены не должны фигурировать денежные средства, например, когда у какой-либо из сторон таких средств нет и быть не может.

На практике нередко возникают сложности при разграничении мены и купли-продажи. Иногда, например, стороны формулируют свои обязательства как взаимную куплю-продажу с условием о зачете взаимных требований. Если в правоотношении предусмотрен обмен товарами, такое обязательство следует квалифицировать как мену, а не взаимную куплю-продажу, поставку и т.д. Если же договор предусматривает не только взаимную передачу товара, но и обязанность каждой стороны оплатить полученный товар деньгами, такие обязательства должны квалифицироваться как купля-продажа.

Договор мены жилыми помещениями

Договор дарения

В своей деятельности риэлторам также приходится сталкиваться с таким договором, направленным на передачу недвижимого имущества в собственность, как дарение. Правовая база договора дарения предопределяется, прежде всего, тем, что он направлен на передачу имущества в собственность.

Безвозмездность - основной признак дарения. В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства.

Иногда встречаются сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением), т.к. как здесь имеет место встречное обязательство одаряемого - предоставить дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК РФ). Не противоречит безвозмездному характеру дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по самостоятельному договору.

Дарение является двусторонней сделкой, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего. До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ). ГК РФ признает возможность существования не только реального, но и консенсуального договора дарения.

Следует обратить внимание на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя.

При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия: регистрация договора дарения (сделки) - независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости; регистрация права собственности одаряемого.

Договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно.

Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже (кроме передаточного акта). Нет необходимости указывать в договоре цену даримой недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, т.к. сделка безвозмездная.

В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы право одаряемого было зарегистрировано, необходимо принятие им дара.

Возможен отказ одаряемого от принятия дара, при чем и после регистрации сделки, но до регистрации права. В том случае если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.

В статьях 575 и 576 ГК РФ закреплены случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, допускается по согласию всех сособственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).

Необходимо отметить, что дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

Договор дарения квартиры

Договор ренты

Одно из существенных новшеств современного российского законодательства - рента. Рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе.

Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Согласно ст. 583 ГК РФ рента - это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. В соответствии со ст. 584 ГК РФ рентные договоры, согласно которым под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной регистрации.

Различают постоянную и пожизненную ренту. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ.

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, этот вид ренты не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Иначе говоря, договор пожизненного содержания с иждивением - одна из разновидностей договоров ренты, его правовое регулирование осуществляется гл. 30 "Купля-продажа" и гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением" ГК РФ. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК РФ), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (п. 2 ст. 596 ГК РФ).

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно, не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Напомним, что заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.

Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания), плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

1) сделка - договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;

2) право собственности плательщика ренты;

3) обременение рентой;

4) залог в пользу получателя ренты.

Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит.

Регистрация залога осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290.

В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Постоянная рента", "Пожизненная рента" или "Пожизненное содержание с иждивением", затем "Залог в силу закона".

Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий:

1) наличие согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);

2) указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ).

При этом согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты.

Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:

1) расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК РФ);

2) судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК РФ);

3) смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 596, 695 ГК РФ);

4) выкупа ренты (ст. 592-594, 599, 605 ГК РФ);

5) в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.

Заключение договора ренты выгодно с точки зрения налогообложения, размер необходимых налоговых отчислений государству при заключении договора меньше, чем при простой купле-продаже. Обманчивое впечатление простоты указанного договора провоцирует обывателей на его заключение без предварительной консультации с юристом. Но исполнение такого договора имеет ряд личностных обязательств покупателя, которые сторонами игнорируются. Задача риэлторов - ознакомить граждан, обратившихся к ним за помощью, со всеми тонкостями при заключении договоров купли-продажи жилого помещения с пожизненным содержанием и иждивением. Приведем пример такого договора.

Договор купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием

Договор найма жилого помещения

Распространенной формой возникновения права на проживание является временный наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения - это сделка, в результате которой наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Необходимость снимать квартиру может быть вызвана семейными, деловыми или иными обстоятельствами. Предложения подобного рода на рынке услуг появились довольно давно. Чаще всего такие отношения основывались на устной договоренности жильцов с хозяевами квартиры. В настоящее время все больше людей обращаются в риэлторские агентства для поиска возможных вариантов найма жилых помещений и оформляют рассматриваемые отношения надлежащим образом.

Правовые характеристики договора временного найма жилого помещения определены гл. 35 ГК РФ. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин РФ, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). В этом проявляется государственная жилищная политика, направленная на сохранение жилого фонда и использование его по прямому назначению.

Жилое помещение является собственностью наймодателя, и в рамках правомочий собственника он может распоряжаться своим имуществом. В договоре он может выступать как лично, так и через уполномоченное лицо.

Социальный найм регулируется ст. 672 ГК РФ, где установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме, при несоблюдении указанного требования сделка является недействительной. В договоре указывается срок его действия, но не более пяти лет. Если такой срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Положения о временных жильцах, установленные в ст. 80 ЖК РФ, воспроизводят большинство положений ст. 680 ГК РФ, содержащей аналогичные нормы. Временные жильцы - все иные граждане, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи, независимо от наличия родственных отношений с нанимателем. Вселение временных жильцов возможно только при соблюдении следующих условий: взаимного согласия (единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи; предварительного уведомления наймодателя. При этом целесообразно осуществлять уведомление наймодателя в письменной форме, т.к. в дальнейшем соответствующий документ может иметь доказательственное значение.

Новеллой по сравнению с ЖК РФ 1983 г. является правило о том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Также введено новое правило, согласно которому срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ст. 80 ЖК РФ). Ранее предельный срок не предусматривался, существовало лишь правило о том, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК РФ 1983 г.).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания, что отличает соответствующие отношения от договора поднайма жилого помещения. Отметим, что от платы за коммунальные услуги наниматели не освобождаются. Отношения нанимателя и временных жильцов могут быть урегулированы в договорном порядке (договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. 689-701 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с ЖК РФ с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не следует иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора. Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования. Этот вид договора найма регулируется ст. 671, 673-688 ГК РФ.

Вторая разновидность договора - это договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования.

От объекта и срока аренды зависит обязательность государственной регистрации договора аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

1) договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ);

2) договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК РФ, ст. 32 ЛК РФ);

3) договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

4) договоры субаренды, к которым применимы правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Также государственной регистрации подлежат соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК РФ) и соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК РФ. Статья 6 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с указами Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287) (п. 3) и от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 5) (в настоящее время оба указа утратили силу).

Кроме собственников, в соответствии с законом арендодателями могут быть:

1) государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК РФ);

2) казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 1 ст. 297 ГК РФ);

3) учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);

4) образовательные учреждения с согласия совета образовательного учреждения (Закон РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" или ученого совета высшего образовательного учреждения (п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании");

5) лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством - участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

До государственной регистрации договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемую в аренду недвижимость.

Арендодателями государственного или муниципального недвижимого имущества, незакрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления (как правило, комитеты по управлению государственным, муниципальным имуществом). Перед регистрацией аренды должна быть осуществлена регистрация права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования (на основании выписки из реестра государственной или муниципальной собственности или иного документа, подтверждающего принадлежность имущества данному публичному собственнику).

Существует исключение из правила обязательной первичной регистрации, которое установлено земельным законодательством. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю регистрация права государственной собственности для распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством (федеральным или региональным) не установлено иное.

Собственник может, сохранив за собой право собственности, передать другим лицам полномочия по распоряжению имуществом на основании договоров. Например, договором доверительного управления могут быть определены полномочия доверительного управляющего на передачу имущества в аренду. В этом случае перед регистрацией договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано не только право собственности на переданное в доверительное управление имущество, но и передача недвижимости в доверительное управление в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора.

Возможно изменение и дополнение договора аренды. Соглашение об этом - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор ГК РФ не содержит.

В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.

Хотя при регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды, истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом, и при этом ни одна из сторон не заявила в учреждении юстиции о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за 3 месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Необходимо отметить, что аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии арендатора.

Договор найма жилого помещения гражданином (физическим лицом) у гражданина (физического лица)

4. Приобретение и реализация квартир по договору долевого участия в строительстве

Часто строительство жилого дома финансируется частными инвесторами - юридическими и физическими лицами. По условиям инвестиционного контракта часть жилой площади передается безвозмездно органам местного самоуправления. На практике формирование стоимости квадратного метра жилья для инвестора осуществляется следующим образом.

Сметная стоимость строительства жилого дома определяется на основании проекта и включается в сводный сметный расчет стоимости строительства. Она является лимитом финансирования, который определяет предельный размер долевых взносов каждого соинвестора.

В договорах на долевое участие в финансировании строительства устанавливается сумма долевых взносов и соответствующая ей жилая площадь для каждого соинвестора.

Фактическая себестоимость одного квадратного метра построенной жилой площади определяется исходя из стоимости капитальных затрат и общей площади жилого дома по проектным данным. Согласно условиям инвестиционного контракта данная себестоимость определяется как стоимость фактических (капитальных) затрат по исполнительному сводному сметному расчету, деленная на общую площадь квартир жилого дома.

Инвестиционная себестоимость одного квадратного метра площади для соинвесторов определяется как стоимость фактических (капитальных) затрат по исполнительному сводному сметному расчету, деленная на общую площадь квартир жилого дома за вычетом общей площади квартир, передаваемых органу местного самоуправления.

Таким образом, инвестиционная себестоимость одного квадратного метра жилой площади превышает его фактическую себестоимость по данным учета заказчика. Это обусловлено безвозмездной передачей части жилой площади органам местного самоуправления.

В учете соинвесторов - юридических лиц полученные квартиры отражаются в составе основных средств, в корреспонденции со счетами расчетов по перечисленным заказчику долевым взносам финансирования.

Участники инвестиционного контракта по окончании строительства составляют совместный документ о распределении меду ними построенной жилой площади. Согласно условиям инвестиционного контракта каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на получаемые отдельные квартиры.

Значит, квартиры, приобретенные в порядке долевого участия в строительстве, отражаются в учете риэлторской организации по стоимости приобретения, которая равна сумме денежных средств, фактически перечисленных заказчику на их строительство.

При реализации по договору купли-продажи квартир, полученных риэлтором в счет долевого участия в строительстве, облагаемый НДС оборот определяется в виде разницы между рыночной ценой их реализации и балансовой стоимостью. Рыночной ценой реализации признается цена, указанная сторонами сделки (ст. 40 НК РФ). Под балансовой стоимостью понимается объем фактических затрат по финансированию их строительства.

Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру.

В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект - земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит жилой дом. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Соинвесторы - юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.

Опишем особенности налогообложения данной операции с учетом сроков поступления оплаты от соинвесторов и перечисления средств генеральному инвестору.

Допустим, организация произвела оплату генеральному инвестору, а затем переуступила право участия в инвестиционном договоре соинвестору (риэлтору). В данном случае такая переуступка будет являться уступкой имущественного права и в соответствии с требованиями ст. 155 НК РФ признается налоговой базой по НДС.

Пример.

По договору долевого участия в строительстве жилого дома риэлторская организация перечислила заказчику (генеральному инвестору) 10 000 000 руб. После сдачи дома в эксплуатацию риэлторская организация приобрела право собственности на 10 квартир в нем, которые продала за 12 000 000 руб. физическим и юридическим лицам. Затраты по реализации квартир составили 600 000 руб.

В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи.

Д 76 "Разные дебиторы, кредиторы", К 51 "Расчетные счета" - 10 000 000 руб. - перечислен инвестиционный взнос на долевое строительство.

После государственной регистрации права собственности на квартиры:

Д 41 "Товары", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - 10 000 000 руб. - приобретенные квартиры поставлены на баланс.

После оформления договоров купли-продажи квартир:

Д 90 "Себестоимость продаж", К 41 "Товары" - 10 000 000 руб. - балансовая стоимость квартир списана на реализацию;

Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 90 "Выручка" - 12 000 000 руб. - отражена выручка от реализации квартир;

Д 90 "Себестоимость продаж", К 44 "Расходы на продажу" - 600 000 руб. - списаны затраты организации по реализации квартир;

Д 90 "Себестоимость продаж", К 68 "Налоги и сборы НДС" - 305 000 руб. (2 000 000 руб. х 15,25%) - начислен НДС с разницы между продажной и балансовой стоимостью;

Д 90 "Себестоимость продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 1 666 600 руб. - выявлен финансовый результат от реализации квартир (облагается по ставке 30%).

Следует иметь в виду, что исчисление налогов по каждой сделке купли-продажи квартир должно осуществляться с учетом положений ст. 40 НК РФ.

Генеральный инвестор по условиям контракта имеет право привлекать к финансированию строительства объекта соинвесторов, которые уже, в конечном счете, получают право собственности на проинвестированную ими часть жилого дома (квартиру, блок квартир и т.п.).

Договор о долевом участии в строительстве может содержать условия и элементы и других видов договоров быть квалифицирован как смешанный договор. Допустим, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК РФ). Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью (ст. 1043 ГК РФ).

Часто совместное долевое строительство юридическими лицами зданий, сооружений, заводов, дорог, гаражей, жилых домов или совместное долевое строительство жилых домов хозяйственными обществами (товариществами) и гражданами осуществляется на основании договора о совместной деятельности. Этот договор может иметь разные названия: договор об участии в долевом строительстве, договор долевого участия, договор о совместной деятельности и пр.

Стоимость объектов, находящихся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности, с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (ст. 244 ГК РФ).

Возникновение общей долевой собственности возможно как между организациями - юридическими лицами, так и между гражданами; при этом участниками общей совместной собственности могут быть только граждане.

Все операции учета по совместной деятельности можно разделить на три этапа.

При отражении в учете вкладов в совместную деятельность передача будет осуществлена проводками:

1) Д 91 "Прочие расходы", К 08 "Вложения во внеоборотные активы" - учтена стоимость переданного имущества;

2) Д 58 "Финансовые вложения", К 91 "Прочие доходы" - отражена стоимость передачи по договору простого товарищества;

3) Д 91 "Прочие расходы", К 10 "Материалы" - списана стоимость передаваемых материалов;

4) Д 58 "Финансовые вложения", К 91 "Прочие доходы" - учтена договорная стоимость передаваемых материалов.

Внесение в качестве вклада денежных средств учитывается проводкой - Д 58 "Финансовые вложения", К 51 "Расчетные счета" - перечислены средства по договору простого товарищества.

При учете операций по совместной деятельности на выделенном балансе стоимость полученного имущества приходуется проводками:

1) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходованы произведенные участником капитальные вложения;

2) Д 10 "Материалы", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходованы материалы, полученные от участника;

3) Д 51 "Расчетные счета", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходованы полученные денежные средства.

Затем затраты связанные со строительством учитываются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" в общем порядке, до момента установленной передачи готового объекта в долевую собственность участников.

Передача имущества в долевую собственность учитывается проводками:

1) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходована на баланс полученная доля по стоимости, указанной в документах на передачу организацией-застройщиком;

2) Д 76 "Разные дебиторы, кредиторы", К 91 "Прочие доходы" - определена сумма полученного дохода по совместной деятельности;

3) Д 91 "Прочие расходы", К 58 "Финансовые вложения" - учтена сумма вклада в простое товарищество. Если стоимость полученной доли будет выше, чем сумма вклада, то будет учтена сумма полученной прибыли.

По пункту 1.1 ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 115-ФЗ обязательному контролю подлежат сделки с недвижимостью на сумму, равную или превышающую 3 млн. руб. Об этом риэлторским организациям напомнил ЦБ РФ в своем письме от 31 августа 2005 г. N 8, как раз перед всплеском покупательной и деловой активности рынка недвижимости. Более того, по разъяснениям ЦБ РФ к контролируемым относятся и сделки, связанные с участием в долевом строительстве. Ведь по п. 1 ст. 130 ГК РФ "незавершенное строительство" относится к недвижимому имуществу, а значит, на нее распространяется действие подп. 1.1 ст. 6 Федерального закона N 115-ФЗ. Поэтому, как только риэлтор зарегистрирует договор долевого участия в строительстве на сумму, равную или превышающую 3 млн. руб., он сразу попадет под пристальное внимание Росфинмониторинга. О том, что подобный договор подлежит государственной регистрации, сказано в п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Внесенная доля для застройщика является целевым финансированием (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), поэтому отнести ее на расходы риэлтор не вправе (подп. 17 ст. 270 НК РФ). Однако это не означает, что перечисленные по договору на протяжении всего периода строительства суммы не смогут вообще участвовать при расчете налога на прибыль риэлторской организации. По окончании строительства она станет собственником квартиры, поэтому дальнейшая продажа квартиры будет расцениваться как обычная реализация товаров, доход от которой уменьшается на стоимость покупки (подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ). В данном случае не важно, что изначально жилье было приобретено не по договору купли-продажи, а по договору долевого участия в строительстве.

Для дольщика заключение договора участия в долевом строительстве гарантирует, что, когда постройка закончится, он, зарегистрировав право собственности на указанную в договоре долю (квартиру), станет ее полноправным хозяином. Поэтому, реализуя впоследствии квартиру, он вправе воспользоваться льготой по НДС. Соответственно, входной налог, предъявленный застройщиком после окончания строительства, к вычету не принимается, а учитывается в стоимости квартиры у риэлтора, согласно п. 2 ст. 170 НК РФ.

5. Уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома

Организации, занимающиеся строительством жилья (застройщики), как правило, не имеют возможности отвлечь из оборота значительные финансовые средства на долгий период. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства. Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру. В основе ее обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией - владельцем земельного участка и генеральным инвестором. Если владельцем земельного участка является какая-либо организация, то заключается трехсторонний контракт.

Если риэлторская организация внесла инвестиционный взнос в полном объеме и тем самым выполнила свои обязательства перед заказчиком по договору на долевое участие в строительстве жилья, то в этом случае у риэлторской организации возникает право требования к заказчику на долю профинансированных ею квартир. Согласно гражданскому законодательству (ст. 382 ГК РФ) это право (требование) может быть передано риэлторской организацией другому лицу по договору уступки права требования (договору цессии), в этом случае договор цессии помогает гарантированно вернуть свои деньги.

В договоре цессии участвуют две стороны: цедент (продавец задолженности) и цессионарий (покупатель). Договор цессии, на основе которого производится перемена сторон в обязательстве, должен соответствовать первоначальному договору, по которому проводилась сделка между продавцом задолженности и должником (ст. 389 ГК РФ). Если первоначальный договор был заключен в простой письменной или нотариальной форме, то уступка права требования совершается таким же образом. Если сделка требовала государственной регистрации, то договор цессии нужно зарегистрировать в том же порядке. Права по цессии покупатель получает от первоначального кредитора в том же объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода.

Если построенные квартиры предназначены для продажи, то они включаются в состав основных средств или готовой продукции в зависимости от предполагаемого направления использования. Риэлторские организации могут продавать готовые квартиры, поступившие в их собственность по окончании строительства и принятия на баланс готовых помещений.

Уступка права требования представляет собой перемену кредитора в обязательстве в результате совершения кредитором соответствующей сделки, как правило, путем заключения двустороннего соглашения (договора) между прежним и новым кредитором (ст. 382 ГК РФ).

Уступка прав требования жилья производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья. Фактическая передача прав на квартиры может быть осуществлена после окончания строительства (когда объект права индивидуализирован) и до момента, когда организация воспользовалась своим правом и оформила жилье в собственность.

В случае если объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию и акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, то заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части). Таким образом, если договор не содержит ограничений на уступку права (требования) риэлторской организации к инвестору, то такая уступка не противоречит ГК РФ.

Договор цессии широко применяется в следующем варианте хозяйственных отношений: риэлторская организация, участвуя в качестве инвестора в долевом строительстве, перечисляет деньги другому юридическому лицу на строительство, а затем уступает права требования доли в построенном объекте недвижимости юридическим или физическим лицам. Широкое распространение договора уступки права требования в строительстве связано с тем, что:

1) инвестиции осуществляются не с целью получения недвижимого имущества, а с целью получения прибыли от его дальнейшей продажи;

2) оформление права собственности на недвижимость - достаточно длительный процесс, занимающий немалое время.

Поэтому вместо того чтобы оформить право собственности на имущество на себя, а затем еще раз переоформить на покупателя, риэлторы, не получая права собственности на построенную недвижимость, уступают право требования ее получения покупателю, и в результате право собственности оформляется только один раз - сразу на покупателя.

При этом очевидно, что данная риэлторская организация товаров не поставляет, работ не выполняет и услуг не оказывает: она только перечисляет деньги, получает право на недвижимость и уступает его.

Пример.

По договору цессии риэлторская организация (цедент), перечислившая по договору долевого участия в строительстве жилого дома заказчику инвестиционный взнос в полном объеме на строительство 2 квартир (2 000 000 руб.), уступает право требования этих квартир другой организации (цессионарию) за 3 000 000 руб.

В бухгалтерском учете организации осуществляется следующая запись:

Д 76, субcчет "Расчеты с заказчиком", К 51 "Расчетные счета" - 2 000 000 руб. - по договору на долевое строительство заказчику перечислены денежные средства в размере инвестиционного взноса на строительство 2 квартир.

После подписания с цессионарием договора цессии:

1) Д 76, субcчет "Расчеты с цессионарием", К 90 "Выручка" - 3000 000 руб. - отражена уступка права требования квартир;

2) Д 90 "Себестоимость продаж", К 76, субcчет "Расчеты с заказчиком" - 2 000 000 руб. - списана на реализацию дебиторская задолженность в сумме инвестиционного взноса, внесенного риэлтором на строительство квартир, права на которые переуступаются;

3) Д 90 "Себестоимость продаж", К 68 "Налоги и сборы НДС" - 152 542 руб. - начислен в бюджет НДС с разницы между задолженностью цессионария и стоимостью уступаемого права в размере реализуемой дебиторской задолженности;

4) Д 90 "Себестоимость продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 847 458 руб. - выявлен финансовый результат по договору цессии (является операционным доходом, включаемым в балансовую прибыль организации для обложения налогом на прибыль по основной ставке);

5) Д 51 "Расчетные счета", К 76, субcчет "Расчеты с цессионарием" - 3 000 000 руб. - погашена задолженность цессионария по договору цессии

В случае занижения оплаты по проданной дебиторской задолженности убыток от данной операции для целей налогообложения не учитывается.

Пример.

Инвестор перечислил инвестору-застройщику 1 000 000 руб. в качестве финансирования строительства доли в объекте недвижимости (квартиры). По окончании строительства квартира в собственность инвестора не оформляется, т.к. право требования ее получения переходит к физическому лицу. При этом физическое лицо уплачивает инвестору 1 300 000 руб. Кроме того, инвестор уплатил комиссионное вознаграждение риэлторской фирме за услуги по поиску покупателя права требования в сумме 23 600 руб., включая 3600 руб. НДС.

Бухгалтерский учет в рассматриваемом случае должен быть следующим:

1) Д 76/и, субcчет "Расчеты с инвестором-застройщиком", К 51 "Расчетные счета" - 1 000 000 руб. - перечислен инвестиционный взнос инвестору-застройщику;

2) Д 23 "Вспомогательные производства", К 76/р, субcчет "Расчеты с риэлтором" - 20 000 руб. - начислено посреднику (риэлторской фирме) за выполненные услуги по поиску покупателя права требования - по подписании акта выполненных услуг;

3) Д 19 "НДС по приобретенным ценностям", К 76/р, субcчет "Расчеты с риэлтором" - 3600 руб. - на сумму НДС по посредническим услугам;

4) Д 76/р, субcчет "Расчеты с риэлтором", К 51 "Расчетные счета" - 23 600 руб. - уплачено за оказание риэлторских услуг;

5) Д 50 "Касса", К 76/п, субcчет "Расчеты с покупателем" - 1300000 руб. - получена от покупателя сумма за предстоящую уступку права требования;

6) Д 76/п, субcчет "Расчеты с покупателем", К 90 "Выручка" (91 "Прочие доходы") - 1 300 000 руб. - отражена реализация права требования;

7) Д 90 "Себестоимость продаж" (91 "Прочие расходы"), К 76/и, субcчет "Расчеты с инвестором-застройщиком" - 1 000 000 руб. - списана "первоначальная стоимость" задолженности;

8) Д 90 "Себестоимость продаж" (91 "Прочие расходы"), К 23 "Вспомогательные производства" - 20 000 руб. - списаны комиссионные расходы по поиску покупателя, уплаченные риэлторской организации;

9) Д 90 "Себестоимость продаж" (91 "Прочие расходы"), К 68 "Налоги и сборы НДС" - 198 300 руб. - начислен в бюджет НДС с суммы, полученной от покупателя по договору (1300 тыс. руб. / 118% х 18%).

Кроме того, т.к. данная операция признается облагаемой НДС, следовательно, налогоплательщик может принять к вычету НДС, уплаченный риэлторской организации (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ):

1) Д 68 "Налоги и сборы НДС", К 19 "НДС по приобретенным ценностям" - 3600 руб. - принят к вычету НДС, уплаченный в составе комиссионного вознаграждения;

2) Д 90 "Себестоимость продаж" (91 "Прочие расходы"), К 99 "Прибыли и убытки" - 81 700 руб. - выявлена прибыль от операции по уступке требования в целом (1 300 000 руб. - 198 300 руб. - 1 000 000 руб. - 20 000 руб.);

3) Д 99 "Прибыли и убытки", К 68 "Налог на прибыль" - 19 600 руб. - начислен налог на прибыль (81 700 руб. х 24%).

По сути, организация, уступающая право требования, должна начислить налог с разницы между суммой, полученной от физического лица, и суммой, перечисленной генеральному инвестору. При этом принять к вычету НДС с инвестиционного взноса инвестор не может по нескольким причинам, одной из которых является, например, отсутствие счета-фактуры. Таким образом, при получении денег от покупателя инвестиционного взноса НДС должен быть начислен со всей суммы, а не с разницы.

Особого порядка определения финансового результата для сделок по уступке права требования при инвестиционно-строительной деятельности гл. 25 НК РФ не установлено. При этом при передаче имущественных прав определяются доходы и расходы от реализации.

Датой признания доходов по данной сделке должен являться день, в который право требования переходит от прежнего инвестора к новому владельцу. Что касается расходов, то расход в виде суммы первоначально внесенного инвестиционного взноса для целей исчисления налога на прибыль должен признаваться также в момент перехода прав по договору цессии. Действительно, до этого момента взнос не может быть признан расходом, связанным с определением налоговой базы по операции уступки права требования, т.к. является вложением (инвестиционным взносом) в строительство недвижимости.

Момент перехода права от цедента к цессионарию осуществляется в момент заключения договора цессии, за исключением следующих случаев:

1) передача будущих прав - такие права перейдут цессионарию только в момент их возникновения;

2) заключение договора уступки требования с отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ) - в этой ситуации право требования будет передано новому кредитору только при наступлении определенного сторонами условия;

3) когда стороны в договоре цессии предусмотрели иной момент перехода права.

Что касается комиссионного вознаграждения, уплаченного риэлторской фирме, то его можно признать для целей налогообложения в момент подписания акта выполненных комиссионных услуг в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 264 НК РФ в качестве прочих расходов, связанных с реализацией.

В настоящее время существуют следующие граничные условия договора цессии:

1) сделки заключаются между юридическими лицами;

2) первым заключается договор между заказчиком-застройщиком и дольщиком (риэлтором), обязанным по договору финансировать строительство нескольких квартир и приобретающим право на получение этих квартир после исполнения обязанности по финансированию, при этом дольщик (риэлтор) исполняет данное обязательство, как перечисляя денежные средства, так и выполняя для заказчика строительные работы;

3) в договоре предусмотрено право первого участника передавать свои права и обязательства другим юридическим и физическим лицам, в том числе и частично;

4) к моменту заключения первого договора цессии первый участник выполняет строительные работы;

5) первый участник (риэлтор) заключает договоры уступки требования с двумя юридическими лицами (вторым и третьим участниками). При этом второму участнику передаются документы, подтверждающие исполнение первым участником своих обязательств и право получения в дальнейшем одной квартиры. Третьему участнику документов об исполнении первым участником своих обязательств по договору с заказчиком-застройщиком не передается, а передается как право получения в построенном доме нескольких квартир, так и обязанность финансирования строительства.

Чтобы избежать негативных последствий при оспаривании застройщиком действительности договора "замены лица в обязательстве", целесообразно предусмотреть в договоре между застройщиком и генеральным инвестором право инвесторов (риэлторских организаций) передавать часть своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, а также согласие застройщика на соответствующий перевод долга.

Можно дать несколько практических советов при заключении договоров такого рода.

Для того чтобы договор "замены лица в обязательстве", по которому передается только часть прав, не был признан ничтожным при рассмотрении дела в арбитражном суде, необходимо, чтобы в первоначальном договоре (договоре застройщика с риэлторской организацией (инвестором)) было предусмотрено право риэлтора (инвестора) передавать часть своих прав и обязанностей, а также согласие застройщика на перевод долга, соответствующего передаваемым правам по данному договору. Эта ситуация имеет место в договорах цессии с третьим участником.

Большое значение имеет комплект документов, передаваемый прежним кредитором новому кредитору вместе с договором цессии (ст. 385 ГК РФ). Должник вправе не исполнять обязательство по отношению к новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу, а кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Закон прямо указывает на обязанность кредитора, уступающего требование, передать документы, удостоверяющие право требования. К таким документам относится в первую очередь оригинал договора риэлтора (инвестора) с застройщиком.

Таким образом, обязанность прежнего кредитора-инвестора передать новому кредитору-инвестору все документы, удостоверяющие право требования, приводит генерального инвестора, передающего только часть требований, к необходимости заключить с застройщиком договор в количестве экземпляров, большем двух. Это не противоречит п. 2 ст. 434 ГК РФ, в котором предусматривается заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, однако не устанавливается никаких ограничений относительно количества экземпляров подписанного договора. В соответствии с общими принципами гражданского права это можно трактовать как свободу участников договора в определении количества экземпляров последнего. Если в тексте основного договора содержится указание на количество экземпляров данного договора, ничто не мешает при необходимости застройщику и риэлтору (инвестору) внести изменения в договор в части увеличения количества его экземпляров.

Однако выходит, что третье лицо, которому риэлтор (инвестор) уступает часть прав и передает часть обязанностей по договору с заказчиком-застройщиком, ограничено в дальнейшей уступке своих прав по данному договору количеством экземпляров оригинала договора, переданного ему риэлтором (инвестором), либо должно заранее согласовать возможность передачи ему дополнительных экземпляров оригинала основного договора.

Получить право на оформление в собственность жилья можно не только путем заключения договора уступки права (требования) на квартиру после того, как объект построен (имущество, право на которое уступается, создано), но и в процессе строительства путем заключения договора долевого участия в строительстве или уступки права инвестирования.

Если риэлтор имеет дело с инвестором, который уже получил имущественное право (проинвестировал строительство), привлекает средства других участников, направляя их не на инвестирование, а на покрытие собственного источника финансирования произведенных инвестиций, этот риэлтор фактически передает новым участникам инвестирования имущественные права инвестора.

Если риэлтор имеет дело с инвестором, который, получив средства дольщиков, направляет их на инвестирование той части строительства объекта, которую сам еще не проинвестировал, передачи имущественного права не происходит. Первичным правообладателем в этом случае становится дольщик.

Однако пока не создан объект имущественного права, не существует и самого имущественного права на этот объект. Иными словами, имущественное право на жилье возникает только после того, как дом построен и сдан государственной комиссии. Следовательно, и налогом облагаются только сделки по передаче имущественных прав на жилье после окончания строительства дома. В этой ситуации под передачей имущественного права можно понимать только сделки по уступке права (требования) жилья, заключаемые после того, как объект построен. Право оформить в собственность квартиру может быть имущественным правом лишь тогда, когда в любой момент им можно воспользоваться (оформить право собственности на квартиру). На стадии строительства дома сделать это невозможно. Более того, объект имущественного права может не возникнуть (например, участок с недостроенным домом будет изъят для государственных целей).

Однако с 1 января 2005 г. при приобретении прав на квартиру в строящемся доме покупатель вправе получить имущественный налоговый вычет на основании:

договора о приобретении прав на квартиру, доли (долей) в ней в строящемся доме;

акта о передаче квартиры, доли (долей) в ней покупателю, не дожидаясь получения свидетельства о праве собственности на квартиру (подр. см. ниже).

6. Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам

В ходе строительства жилого дома риэлторская организация по согласованию с генеральным инвестором, с которым у нее заключен договор на долевое строительство, может переуступить третьему лицу долю инвестирования строительства, которую она обязана профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором.

Риэлторские организации, привлекающие денежные средства третьих лиц (физических и юридических) по договорам уступки доли инвестирования, учитывают инвестиционные взносы последних как целевые поступления, которые не подлежат обложению НДС до момента исполнения сторонами обязательств по договору.

Сумма превышения денежных средств, полученных по договорам уступки доли инвестирования строительства, над суммой затрат, понесенных организацией по финансированию строительства доли жилья, рассматривается как прочие операционные доходы, которые в свою очередь облагаются налогом на прибыль и НДС.

В риэлторской организации основной деятельностью является получение дохода от переуступки доли инвестирования объектов строительства. В случае если доля поступлений от такой деятельности составляет значительную сумму при систематическом получении дохода, то риэлторская организация должна отразить эту сумму в бухгалтерском учете по счету 90 "Выручка" как прибыль от реализации услуг, а не по счету 91 "Прочие доходы" как прочие операционные доходы, закрепив это в своей учетной политике. При этом расходы, связанные с получением доходов, учитываемых как доходы от обычных видов деятельности, необходимо учитывать в соответствии с требованиями положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" (ПБУ 10/99), утв. приказом Минфина России от 6 апреля 1999 г. N 33н, как расходы от обычных видов деятельности.

Возникает вопрос: как квалифицировать договор переуступки доли инвестирования строительства квартиры - как договор возмездного оказания услуг (по реализации инвестиционного проекта) или договор комиссии (или агентский). От решения этого вопроса зависят и бухгалтерский учет, и налогообложение риэлторской организации.

Поскольку заключаемый риэлторской организацией с физическим или юридическим лицом договор переуступки права инвестирования является гражданско-правовой сделкой, связанной с реализацией права на объект недвижимости и совершаемой в пользу третьих лиц за их счет, безусловно, есть основания признать такой договор посредническим.

Однако не в пользу такого вывода говорит тот факт, что изначально риэлторская организация заключила с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство от своего имени, не имея на тот момент поручения от третьих лиц на его заключение с целью переуступки в последующем доли инвестирования строительства в их пользу, что означает ее действия в собственных интересах, а не в интересах третьих лиц.

В то же время возможно признание действия риэлторской организации по заключению договора с заказчиком действием в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ), а заключение договора переуступки доли инвестирования строительства жилья - действием по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке (заключение договора с генеральным инвестором на долевое строительство). В этом случае договор, заключаемый риэлторской организацией на переуступку доли инвестирования строительства, следует признать посреднической сделкой, доход по которой у риэлтора можно рассматривать как вознаграждение, облагая его по повышенной ставке налога на прибыль.

Пример.

Риэлторская организация, заключившая с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство жилого дома с условием финансирования строительства 10 квартир в размере 10 000 000 руб., уступает долю инвестирования строительства 2 квартир физическому лицу за 3 000 000 руб. Расходы по оформлению права собственности на квартиры составляют 2500 руб.

При этом возможны два варианта.

Заключение договора с заказчиком не согласовано, условиями договора предусмотрено:

1) перечисление денежных средств в полном объеме на счет риэлтора;

2) компенсация расходов по оформлению права собственности на квартиры физическим лицом;

3) обязательства по договору считаются выполненными после погашения физическим лицом задолженности по договору в полном объеме и оформления риэлтором права собственности физического лица на квартиры.

Заключение договора на таких условиях следует рассматривать как агентский договор с элементами договора комиссии (поскольку риэлторская организация при исполнении обязательств по договору действует в отношениях с заказчиком от своего имени в пользу физического лица), и элементами договора поручения (оформляя право собственности на квартиры, риэлторская организация действует в интересах физического лица по его доверенности).

Таким образом, переуступка права инвестирования строительства квартир должна быть отражена в учете как операция по агентскому договору с участием агента в расчетах.

В бухгалтерском учете риэлторской организации осуществляются следующие записи:

1) Д 51 "Расчетные счета", К 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом" - 3 000 000 руб. - получены денежные средства от физического лица на строительство квартир;

2) Д 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", К 62 "Авансы полученные" - 1 000 000 руб. - сумма вознаграждения, предусмотренная договором с физическим лицом (как разница между договорной ценой и суммой инвестиционного взноса, подлежащей перечислению риэлтором на строительство 2 квартир по договору с заказчиком), отражена как аванс, полученный по договору переуступки доли инвестирования строительства квартир;

3) Д 62 "Авансы полученные", К 68 "Налоги и сборы НДС" - 152 543 руб. - начислен НДС с аванса;

4) Д 76, субcчет "Расчеты с заказчиком", К 51 "Расчетные счета" - 2 000 000 руб. - перечислен инвестиционный взнос на строительство 2 квартир после сдачи жилого дома в эксплуатацию;

5) Д 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", К 51 "Расчетные счета" - 2500 руб. - оплата расходов, связанных с оформлением права собственности физического лица на квартиры;

6) Д 51 "Расчетные счета", К 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом" - 2500 руб. - компенсация физическим лицом расходов по оформлению его права собственности на квартиры.

После государственной регистрации права собственности на квартиры:

1) Д 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", К 76, субсчет "Расчеты с заказчиком" - 2 000 000 руб. - денежные средства, перечисленные заказчику, зачтены как инвестиционный взнос физического лица;

2) Д 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", К 90 "Выручка" - 1 000 000 руб. - отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по реализации инвестиционного проекта;

3) Д 62 "Авансы полученные", К 76, субсчет "Расчеты с физическим лицом" - 1 000 000 руб. - зачтен ранее полученный аванс;

4) Д 68 "Налоги и сборы НДС", К 62 "Авансы полученные", - 152 543 руб. - зачтен НДС, уплаченный в бюджет с суммы аванса;

5) Д 90 "Выручка", К 44 "Расходы на продажу" - 15 300 руб. - списаны затраты организации, связанные с выполнением обязательств по договору с физическим лицом;

6) Д 90 "Выручка", К 68 "Налоги и сборы НДС" - 152 543 руб. - начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору;

7) Д 90 "Выручка", К 99 "Прибыли и убытки" - 832 157 руб. - выявлен финансовый результат по договору.

Если заключение договора на переуступку доли инвестирования с заказчиком согласовано, то это рассматривается как замена лица в обязательстве (риэлтора - на физическое лицо) по договору на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенному между заказчиком и риэлторской организацией. В таком случае к физическому лицу переходят все обязанности и права на уступаемую ему долю по договору, заключенному ранее риэлторской организацией на долевое участие в строительстве.

При этом договор уступки доли инвестирования строительства можно рассматривать как договор поручения, основанный на договоре действия в чужом интересе без поручения (ст. 982 ГК РФ), без участия поверенного в расчетах.

В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:

1) Д 62, субcчет "Расчеты с физическим лицом", К 90 "Выручка" - 1 000 000 руб. - отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по уступке права инвестирования строительства 2 квартир;

2) Д 90 "Выручка", К 44 "Расходы на продажу" - 15 300 руб. - списаны затраты организации, связанные с оказанием услуг по договору;

3) Д 90 "Выручка", К 68 "Налоги и сборы НДС" - 152 543 руб. - начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору;

4) Д 90 "Выручка", К 99 "Прибыли и убытки" - 832 57 руб. - выявлен финансовый результат по договору;

5) Д 51 "Расчетные счета", К 62, субcчет "Расчеты с физическим лицом" - 1 000 000 руб. - погашена задолженность физического лица перед риэлторской организацией за оказанные услуги.

Договор о долевом инвестировании заключает застройщик с риэлторской организацией или физическими лицами. Средства, полученные в рамках договоров долевого строительства, могут быть признаны у застройщика целевым финансированием.

Для признания денежных средств целевыми, необходимо наличие двух следующих условий:

1) риэлторская организация или физические лица заключают договор о строительстве конкретно для них определенной части объекта строительства;

2) бухгалтерский учет хозяйственных операций, связанных со строительством ведется на балансе застройщика, т.е. договор не может быть квалифицирован как договор по совместной деятельности.

Средства, полученные по договорам долевого строительства, учитываются проводками:

1) Д 51 "Расчетные счета", К 86 "Целевое финансирование" - получены средства дольщиков на расчетный счет;

2) Д 50 "Касса", К 86 "Целевое финансирование" - средства получены в кассу.

Каждый участник договора долевого участия в строительстве по окончании этого строительства должен получить часть построенного объекта пропорционально внесенной им доли. Если застройщик осуществляет строительство жилых помещений за счет долевого участия разных риэлторских организаций, то построенный объект основных средств передается на баланс риэлторских организаций соразмерно доли каждого в объекте основных средств (ПБУ 6/01).

Дольщики могут объединиться в товарищество собственников жилья, в этом случае объект передается в размере общей суммы долей всех объединившихся риэлторов. Такая передача, по НК РФ, не может быть признанной реализацией и поэтому не облагается НДС.

Пример.

Риэлторской организацией в 2005 г. по договору долевого участия в строительстве жилья внесены средства в порядке инвестиционного взноса на строительство жилого дома, в размере 5 900 000 руб., в том числе средства привлекаемых соинвесторов (физических лиц) - в размере 2 900 000 руб.

По окончании строительства стоимость доли жилого дома составила 5 900 000 руб. Соинвесторам (физическим лицам) выделены квартиры пропорционально внесенной ими доле.

В бухгалтерском учете риэлторской организации производятся следующие записи:

1) Д 51 "Расчетные счета", К 86 "Целевое финансирование" - 2 900 000 руб. - получены средства от соинвесторов на реализацию инвестиционного проекта;

2) Д 76 "Разные дебиторы, кредиторы", К 51 "Расчетные счета" - 5 900 000 руб. - перечислены генподрядчику источники финансирования, в том числе собственные средства - 3 000 000, средства соинвесторов - 29 000 000;

3) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - 5 000 000 руб. - закрытие расчетов с генподрядчиком по выполненным строительным работам;

4) Д 19 "НДС по приобретенным ОС", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - 900 000 руб. - сумма НДС, предъявленная основным застройщикам по выполненным строительным работам;

5) Д 86 "Целевое финансирование", К 19 "НДС по приобретенным ОС" - 442 373 руб. - соинвесторам передана сумма НДС, предъявленная основным застройщикам по выполненным строительным работам, в части долей, внесенных соинвесторами (физическими лицами);

6) Д 01 "Основные средства", К 08 "Вложения во внеоборотные активы" - 2 542 373 руб. - отражена инвентарная стоимость объекта в размере собственной доли (после прохождения обязательной государственной регистрации);

7) Д 86 "Целевое финансирование", К 08 "Вложения во внеоборотные активы" - 2 457 627 - соинвесторам (физическим лицам) переданы квартиры пропорционально их доли.

Передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признается реализацией товаров (работ, услуг). В соответствии с п. 17 ст. 270 НК РФ не учитывается в качестве расхода в целях налогообложения стоимость имущества, переданного в рамках целевого финансирования. Поэтому первый инвестор не учитывает для целей налогообложения сумму денежных средств, перечисленных заказчику-застройщику в оплату доли инвестирования. Заказчик-застройщик также не учитывает при определении налоговой базы полученные денежные средства, руководствуясь подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Соответственно, при уступке первым инвестором доли инвестирования у него не возникает налоговой базы в размере уступаемой доли. При этом превышение суммы уступки над стоимостью уступаемой доли (вознаграждение за уступку) у первого инвестора признается доходом от реализации на основании ст. 249 НК РФ.

Однако для риэлторов, участвующих в долевом строительстве путем приобретения доли по уступке, прекращение соответствующего обязательства по окончании строительства означает получение имущества в счет стоимости оплаченной доли. Передача такого имущества от заказчика-застройщика не формирует дохода у участника долевого строительства. На том же основании у риэлторов не возникает расхода по приобретенному праву требования в части стоимости доли инвестирования.

Риэлторам, не оказывающим финансовые услуги, а осуществляющим продажу квартир, полученных от участия в долевом строительстве, следует применять порядок определения расходов по торговым операциям, предусмотренный ст. 320 НК РФ. В соответствии с этим порядком к прямым расходам относятся стоимость покупных товаров, реализованных в отчетном (налоговом) периоде, и суммы расходов на доставку (транспортные расходы) покупных товаров до склада налогоплательщика-покупателя. Все остальные расходы признаются косвенными расходами (за исключением внереализационных) и уменьшают доходы от реализации текущего отчетного периода.

Риэлторы учитывают полученные квартиры на счете 41 "Товары", при этом транспортные расходы на доставку товаров у них отсутствуют. Таким образом, для целей налогового учета при уступке права требования у риэлторов сумма вознаграждения за уступку права требования относится к косвенным расходам.

При внесении инвестиционного взноса путем перечисления денежных средств, в соответствии с договором участия в долевом строительстве, риэлтор указывает в платежном поручении, что перечисляемый инвестиционный взнос не облагается НДС. В бухгалтерском учете риэлтора внесение инвестиционного взноса отражается по дебету счета 76, субсчет "Расчеты с застройщиком (инвестором) по переданным средствам финансирования строительства". При уступке риэлтором права требования указанного инвестиционного взноса новый участник (новый кредитор) приобретает права и обязанности первоначального кредитора по договору и отражает приобретенное право требования также на аналогичном субсчете счета 76 в сумме, соответствующей первоначальному договору. Одновременно в бухгалтерском учете нового кредитора (нового участника долевого строительства) формируется кредиторская задолженность перед лицом, уступившим ему данное право требования в оценке, определенной в договоре уступки. Для формирования в бухгалтерском учете достоверной информации о хозяйственной операции рекомендуется в договоре уступки отдельно указывать сумму уступаемого права требования и сумму вознаграждения за уступку.

7. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения

Среди видов услуг, оказываемых риэлторской организацией, особое место занимает ее брокерская деятельность, имеющая свои особенности. Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом (гл. 51 ГК РФ), либо договора поручения, согласно которому риэлтор обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия (гл. 49 ГК РФ). Деятельность риэлторских фирм, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, приравнивается к посреднической.

Рассмотрим эти договоры более подробно.

Договор поручения

Предметом договора поручения являются юридические действия поверенного. Данные действия направлены на установление, изменение или прекращение субъективных прав и обязанностей доверителем в отношении третьих лиц посредством совершения сделок. Фактические действия также могут иметь место при исполнении договора поручения (например, осмотр вещей, поездки и пр.), но они не составляют предмет договора поручения, а играют только вспомогательную роль. Особенностью договора поручения является то, что по нему одно лицо совершает юридические действия в пользу другого лица. При этом юридические действия совершаются поверенным по договору поручения от имени доверителя. Таким образом, поверенный является представителем последнего. Именно поэтому нормы гл. 49 ГК РФ, регулирующие договор поручения, должны использоваться в соответствии с нормами гл. 10 ГК РФ, регулирующими представительство.

Необходимо отметить, что юридические действия, являющиеся предметом договора поручения, должны осуществляться поверенным только в интересах доверителя. Договор, по которому исполнитель поручения действует в своих интересах, не может считаться договором поручения. Юридические действия, совершаемые поверенным, должны быть правомерными, т.е. такими, которые соответствуют закону и другим правовым актам.

Поверенный действует на основании выданной ему доверенности. Это необходимо в связи с тем, что, вступая в правоотношения с третьими лицами, последние должны знать характер и пределы полномочий поверенного. Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Сторонами в договоре поручения являются:

1) доверитель - тот, кто дает поручение;

2) поверенный - принявший на себя поручение или исполнитель поручения (например, риэлторская организация).

Сторонами в договоре поручения могут быть как граждане (физические лица), так и юридические лица. Поскольку являющиеся стороной в договоре поручения физические лица должны быть способными совершать юридические акты, и доверитель, и поверенный должны быть дееспособными. Юридические лица обладают правоспособностью в силу признания за ними прав юридического лица.

Обязанности сторон по договору поручения закреплены в ст. 974, 975 ГК РФ.

Поверенный обязан:

1) лично исполнять данное ему поручение;

2) сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;

3) передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

4) по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения.

Доверитель обязан, если иное не предусмотрено договором:

1) возмещать поверенному понесенные издержки;

2) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.

Доверитель обязан без промедления принять от поверенного все исполненное им в соответствии с договором поручения и уплатить ему вознаграждение, если договор поручения является возмездным.

Риэлторские фирмы могут выступать в качестве коммерческих представителей. В соответствии со ст. 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. Особенности коммерческого представительства, в том числе с использованием договора поручения в отдельных сферах предпринимательской деятельности, в том числе и риэлторской, устанавливаются законом и иными правовыми актами.

Глава 49 ГК РФ не содержит специальных норм, предусматривающих форму договора поручения. Следовательно, форма договора поручения определяется общими правилами, установленными ГК РФ для заключения сделок. Таким образом, поскольку стороной в договоре является юридическое лицо, то договор поручения должен быть заключен в письменной форме.

Форма договора поручения для коммерческого представительства закреплена в специальной норме ст. 184 ГК РФ. В соответствии с п. 3 данной статьи коммерческое представительство осуществляется на основании договора, заключенного в письменной форме и содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний - также и доверенности.

Из определения договора поручения, сформулированного в ГК РФ, следует, что по данному договору поверенный совершает юридические действия за счет доверителя. Это означает, что доверитель обязан возмещать поверенному понесенные издержки и обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.

Договор поручения может быть заключен как с указанием срока, в течение которого поверенный имеет право действовать от имени доверителя, так и без указания такого срока. Установление срока зависит от характера прав и обязанностей, осуществляемых поверенным. Для осуществления юридических действий может устанавливаться период определенной продолжительности. Когда же существо действий поверенного связано с каким-либо точным сроком, в договоре может быть указан и точно установленный срок. Вопрос о сроке действия договора поручения непосредственно связан с последствиями прекращения договора поручения до его исполнения поверенным.

Договор поручения применяется тогда, когда по тем или иным причинам возникает потребность в посреднике, представляющем одного из участников гражданского оборота. Эта сфера расширяется в связи с развитием рыночных отношений и коммерческой деятельности с использованием коммерческого представительства. Во всех этих случаях необходимо иметь в виду, что юридические действия, производимые поверенным, считаются действиями доверителя, в связи с чем третьи лица вступают в соответствующие отношения с самим доверителем.

Договор поручения

Договор комиссии

С учетом некоторых признаков договора поручения формируется и ряд других посреднических договоров, например договор комиссии.

Содержание договора комиссии:

1) одна сторона (комиссионер) выполняет поручение другой стороны (комитента), но выступает в гражданском обороте от своего имени;

2) комиссионер выполняет юридические действия, т.е. заключает одну или несколько сделок;

3) за услуги комиссионера выплачивается вознаграждение, таким образом, такой договор всегда является возмездным;

4) по сделке, совершенной комиссионером с третьими лицами, права и обязанности приобретает сам комиссионер.

В комиссионном правоотношении выделяют внутренние и внешние отношения. Внутренние отношения комитента и комиссионера напоминают отношения между доверителем и поверенным в договоре поручения. Во внешних отношениях комиссионер действует от собственного имени, как если бы ему принадлежали осуществляемые права (например, право собственности на передаваемую по договору комиссии вещь, которую он передает покупателю по договору купли-продажи).

Договор комиссии оформляет одну из основных разновидностей обязательств по оказанию юридических услуг. Его предметом является совершение определенных юридических действий - сделок, стороной которых становится комиссионер, а не комитент, поскольку первый совершает эти действия от своего имени, приобретая права и обязанности в отношениях с третьими лицами. При этом комиссионер действует не за свой счет, а за счет комитента. В этом состоит основное отличие договора комиссии от договора поручения и агентского договора. Если договор поручения и в определенных случаях агентский договор представляют собой прямое представительство, то комиссия осуществляется на основе так называемого косвенного представительства. При этом следует иметь в виду, что комиссионер вправе совершать далеко не любые юридические действия в интересах комитента. Так, например, комиссионеру не может поручаться исполнение юридических действий, вытекающих из правоотношений комитента, регулируемых налоговым законодательством РФ и законодательством РФ о труде.

Договор комиссии может заключаться на определенный срок или без указания срока его действия, с указанием либо без указания территории его исполнения, с обязательством комитента не предоставить третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделки, совершение которых поручено комиссионеру, или без такого обязательства, с условием или без условия относительно ассортимента товаров, являющихся предметом комиссии. Определяя содержание комиссионного обязательства, стороны, однако, не вправе нарушать закон или нормы иных правовых актов. Договор комиссии - консенсуальная сделка.

Отдельные виды договора комиссии могут быть предусмотрены законом или иными правовыми актами. Развитый торговый оборот невозможен без использования различных разновидностей договора комиссии.

Договор комиссии

Заключая договор переуступки права требования, риэлторская организация, не дожидаясь окончания строительства дома, на квартиру в котором она может претендовать в будущем, переуступает свою долю клиенту (этот договор подлежит государственной регистрации). Разрешено это при условии, что одновременно с передачей права требования на нового участника долевого строительства переводится долг по оплате оставшейся суммы договорной цены (п. 1 ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В этой ситуации происходит не реализация жилья, по которой полагается льгота, а передача имущественных прав на жилые помещения, которые находятся на стадии строительства. Следовательно, при переуступке доли льгота по НДС не действует. При этом налог в подобной ситуации платится не с выручки, а с разницы между ценой продажи права и затратами на его получение. Иными словами, если на момент переуступки права требования риэлтор заплатил застройщику 500 000 руб., а долю продал за 600 000 руб., то НДС надо платить с разницы, т.е. со 100 000 руб. Правда, инспекторы на местах к этому мнению не прислушиваются, требуя от плательщиков исчислять НДС с полной выручки.

Однако организация может доказать незаконность действий налоговиков, требующих начислять НДС (не важно с какой суммы). Ведь, несмотря на то что по нормам ст. 146 НК РФ передача имущественных прав и облагается НДС, определять налоговую базу по ст. 155 НК РФ не совсем правильно, потому что данная норма говорит об уступке прав, вытекающих из операций по реализации товаров (работ, услуг), а здесь право иного рода. Поэтому, когда риэлтор со своим клиентом заключает договор об уступке права требования, начисление НДС с такой операции неправомерно.

Чтобы с большей вероятностью выиграть судебный процесс, организация можно апеллировать к тому, что законодательство хотя и включило в объект налогообложения передачу имущественных прав, но не уточнило, как в нашей ситуации рассчитывать НДС. А налог считается установленным при наличии, в том числе, порядка исчисления налога (п. 1 ст. 17 НК РФ).

С начала 2006 г. вступили в силу поправки, вносящие ясность в данный вопрос. В новой редакции п. 3 ст. 155 НК РФ определил правила расчета налоговой базы по НДС при реализации имущественного права участниками долевого строительства. Новые поправки расширили и конкретизировали список имущественных прав, передача которых облагается НДС:

1) при передаче имущественных прав (в том числе участниками долевого строительства) на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машиноместа НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118 от суммы разницы между ценой уступки и расходами на приобретение передаваемых прав. Налог уплачивается в бюджет в момент заключения сделки;

2) при приобретении денежного требования у третьих лиц НДС уплачивается в момент получения исполнения от должника или в момент последующей переуступки этого требования. Сумма налога определяется по расчетной ставке 18/118 от суммы превышения полученного дохода над суммой расходов на приобретение указанного требования;

3) при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав НДС исчисляется по ставке 18% исходя из всей суммы полученного по этой сделке дохода (без учета НДС).

Что касается налога на прибыль, то в настоящее время риэлтор при продаже имущественных прав включает их по п. 1 ст. 249 НК РФ в доходы от реализации. При этом в расчете налогооблагаемой прибыли участвуют и затраты, связанные с реализацией имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 253 НК РФ). В данном случае порядок списания расходов НК РФ не регламентирован, но предполагается, что он такой же, как и при продаже товаров, т.е. затраты уменьшат прибыль только после переуступки права требования. До этого момента расходы показывать нельзя, т.к. это запрещено подп. 17 ст. 270 НК РФ. С 2006 г. порядок списания затрат при продаже доли нашел отражение в новой версии ст. 268 НК РФ, устанавливающей порядок определения расходов, где четко сказано, что доходы от реализации долей уменьшаются на цену их приобретения, а также на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией.

Договоры комиссии или агентские договоры, когда агент выступает от своего имени, риэлторская организация может заключать как с юридическими, так и с физическими лицами. На практике к услугам агентств недвижимости чаще прибегают граждане.

Оказывая посреднические услуги, риэлторские организации могут принимать или не принимать участие в расчетах. В первом случае деньги за проданную недвижимость сначала поступают в кассу риэлтора. Затем он выплачивает их комитенту, оставив себе комиссионное вознаграждение. В соответствии со ст. 156 НК РФ НДС начисляется на сумму комиссионного вознаграждения, у риэлторских организаций этим налогом облагается выручка от реализации посреднических услуг.

В налоговом учете комиссионное вознаграждение отражается в составе доходов от реализации (ст. 249 НК РФ). В какой момент этот доход считается полученным, зависит от метода, которым агентство недвижимости определяет доходы и расходы. Если используется метод начисления, то вознаграждение надо учесть в тот момент, когда оказывается посредническая услуга (подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ). Фактически это день, когда в регистрационную палату отправляется договор купли-продажи. Если же риэлторская организация применяет кассовый метод, то вознаграждение учитывают в составе доходов, когда покупатель расплачивается с ним (п. 2 ст. 273 НК РФ). Как правило, в риэлторских организациях момент оказания услуги совпадает с моментом оплаты.

Пример.

В ноябре 2005 г. риэлторская организация заключила договор комиссии с гражданкой Рожковой В.С. По условиям договора риэлторская организация (комиссионер) обязуется продать квартиру, принадлежащую Рожковой В.С. (комитенту). Квартира стоит 720 000 руб. В декабре 2005 г. квартира была продана физическому лицу. Деньги поступили в кассу риэлторской организации, которая, удержав комиссионное вознаграждение, выплатило их Рожковой В.С.

Комиссионное вознаграждение составило 35 400 руб. (в том числе НДС - 5 400 руб.). Обязанности риэлторской организации перед Рожковой В.С. считаются выполненными в тот момент, когда договор купли-продажи квартиры был сдан в регистрационную палату.

В бухгалтерском учете риэлторской организации будут сделаны следующие записи:

1) в ноябре 2005 г.: Д 004 "Товары, принятые на комиссию" - 720 000 руб. - отражена стоимость квартиры, принадлежащей Рожковой В.С.;

2) в ноябре 2005 г.: К 004 "Товары, принятые на комиссию" - 720 000 руб. - продана квартира;

3) Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 76 субсчет "Расчеты с комитентом" - 755 400 руб. (720 000 + 35 400) - отражена задолженность перед комитентом в момент государственной регистрации договора купли-продажи квартиры;

4) Д 76 субсчет "Расчеты с комитентом", К 90 субсчет "Выручка" - 35 400 руб. - начислена сумма комиссионного вознаграждения;

5) Д 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость", К 68 субсчет "Расчеты по НДС" - 5400 руб. - начислен НДС с суммы комиссионного вознаграждения;

6) Д 50 "Касса", К 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - 755 400 руб. - поступили от покупателя деньги в кассу риэлторской организации;

7) Д 76 субсчет "Расчеты с комитентом", К 50 "Касса" - 720 000 руб. - выплачено Рожковой В.С. за проданную квартиру;

8) Д 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 30 000 руб. (35400 - 5400) - отражена прибыль.

Сумму комиссионного вознаграждения необходимо включить в расчет налогооблагаемого дохода в декабре 2005 г.

Допустим, что риэлторская организация, будучи комиссионером, не участвует в расчетах. В этом случае деньги от покупателя получает сразу комитент (продавец недвижимости), а затем он перечисляет агентству вознаграждение за оказанные услуги.

Пример.

Изменим исходные данные предыдущего примера.

Предположим, что, по условиям договора, деньги получает Рожкова В.С. (комитент).

Затем, в момент регистрации договора купли-продажи квартиры, она выплачивает риэлторской организации (комиссионеру) посредническое вознаграждение.

Риэлторская организация сделает следующие записи:

1) В ноябре 2005 г.: Д 004 "Товары, принятые на комиссию" - 720000 руб. - отражена стоимость квартиры, принадлежащей Рожковой В.С.;

2) В декабре 2005 г.: К 004 "Товары, принятые на комиссию" - 720 000 руб. - продана квартира;

3) Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 90 субсчет "Выручка" - 35 400 руб. - начислена сумма комиссионного вознаграждения;

4) Д 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость", К 68 субсчет "Расчеты по НДС" - 5400 руб. - начислен НДС с суммы комиссионного вознаграждения;

5) Д 50 "Касса", К 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - 35 400 руб. - поступили от комитента деньги за оказанные посреднические услуги;

6) Д 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 30 000 руб. (35 400 - 5 400) - отражена прибыль.

Доход от посреднической деятельности необходимо включить в расчет налога на прибыль в декабре 2005 г.

В ситуации с договорами поручения или агентскими договорами - когда риэлтор от имени клиента, получив от него доверенность и деньги, ищет желающих купить недвижимость. В данном случае отражать в учете все операции надо так же, как если бы был заключен договор комиссии и комиссионер не участвовал в расчетах.

8. Земельное законодательство, сделки с земельными участками и порядок их регистрации

Правила реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению - правовой режим имущества. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Земельный участок - особый объект права собственности, свободное пользование которым исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земля - природный ресурс, сама по себе она не является объектом имущественных прав, это источник формирования земельных участков - объектов гражданских прав, недвижимых вещей.

Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК РФ).

Правовой режим земельных участков определяется:

1) оборотоспособностью участка;

2) категорией земли (целевым назначением);

3) разрешенным использованием участка;

4) территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).

По целевому назначению земли в РФ подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли специального назначения - промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

В соответствии со ст. 8 ЗК РФ отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;

2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ; земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Для каждой категории земельных участков предусматриваются свои виды и условия разрешенного использования. Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Порядок зонирования устанавливается федеральным законом.

В своей деятельности риэлторам чаще приходится сталкиваться со сделками с землями поселений.

Согласно ст. 85 ЗК РФ в землях поселений могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:

1) жилые - для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;

2) общественно-деловые - для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;

3) производственные - для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;

4) инженерных и транспортных инфраструктур - для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;

5) рекреационные - для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;

6) сельскохозяйственного использования:

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) особо охраняемых территорий;

10) иные.

Особый порядок установлен для продажи земель сельскохозяйственного назначения. Правовой режим данного имущества определяется ст. 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или приобретенные на общие средства участки являются совместной собственностью его членов, если законом или договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК РФ). Сделки по распоряжению имуществом осуществляются главой хозяйства, порядок распоряжения имуществом устанавливается соглашением членов хозяйства (ст. 18 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"). При выходе одного из членов крестьянского (фермерского) хозяйства, а также в случае наследования имущества умершего члена участки разделу не подлежат, вышедший участник получает компенсацию (ст. 19, 27 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", п. 2 ст. 258 ГК РФ). В остальных случаях участок делится по правилам, установленным земельным и гражданским законодательством.

Из статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, принадлежащего гражданину, ведущему крестьянское (фермерское) хозяйство, или сельскохозяйственной коммерческой организации, необходимо учитывать следующее:

а) установленные в законе предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц;

б) преимущественное право покупки указанных земельных участков субъектом РФ, а в случаях, установленных субъектом РФ, - органом местного самоуправления;

в) иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Действующим законодательством РФ предусмотрены следующие виды прав на землю:

а) собственность;

б) постоянное (бессрочное) пользование;

в) пожизненное наследуемое владение;

г) ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);

д) аренда земельных участков;

е) безвозмездное срочное пользование.

Распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством РФ не предусмотрено иное. Поскольку земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ), полномочия местного самоуправления по распоряжению государственными землями могут быть ограничены как федеральным, так и региональным законодательством.

Правила предоставления гражданам и юридическим лицам участков утверждены постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю". В соответствии с этим постановлением Распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. N 3070-р утверждены Примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков.

Необходимо отметить, что земельное законодательство направлено на устранение из оборота ограниченных вещных прав на землю, переоформление их на право собственности или аренду - основные виды землепользования.

С 30 октября 2001 г. (со дня введения в действие ЗК РФ) земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ). Ранее возникшее право постоянного пользования сохраняется, но подлежит переоформлению на право аренды или на право собственности до 1 января 2006 г., а также при купле-продаже недвижимости, расположенной на таком участке (ст. 20 ЗК РФ).

В настоящее время может быть зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:

1) возникшее у физических и юридических лиц в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;

2) приобретенное реорганизованными юридическими лицами - правопреемниками организаций, обладавших этим правом до 30 октября 2001 г.;

3) предоставленное государственным и муниципальным учреждениям, в том числе органам государственной власти и местного самоуправления, федеральным казенным предприятиям.

Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" была введена в действие гл. 17 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на землю". Согласно ст. 270 ГК РФ лицо, которому участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать участок в аренду или в безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. ЗК РФ исключил эту возможность. В настоящее время граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В настоящее время может быть зарегистрировано право пожизненного наследуемого владения земельным участком, возникшее:

1) у граждан в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;

2) при наследовании после 30 октября 2001 г.

Российским законодательством установлены случаи бесплатного получения земельных участков. Возможность бесплатного получения земельных участков предоставлена гражданам РФ рядом федеральных законов (например, федеральные законы от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ "О ветеранах" (ст. 14-21); от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (ст. 17); от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (п. 7 ст. 8) и пр.).

Бесплатное получение в собственность участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - установленное законом исключение. Правило существующего земельного законодательства - возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:

1) продажа на торгах (конкурсах или аукционах) участков или права на заключение договора аренды;

2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов.

Приобретение участка или права на заключение договора аренды на торгах определяется ст. 38 ЗК РФ. Порядок установлен постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договора аренды таких земельных участков".

Государственная регистрация права собственности покупателя участка осуществляется на основании протокола о результатах торгов и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка (ст. 551 ГК РФ, ст. 30 ЗК РФ). В случае приобретения права аренды протокол о результатах торгов - основание для заключения договора аренды, который подлежит государственной регистрации.

Без проведения торгов осуществляется:

1) продажа или передача в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ);

2) продажа или передача в аренду земельных участков при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования;

3) продажа или передача в аренду земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);

4) продажа арендаторам участков, в том числе участков сельскохозяйственного назначения по истечении 3 лет с момента заключения договора, - по рыночной стоимости (п. 8 ст. 22 ЗК РФ, п. 4 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

5) продажа садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность граждан - членов соответствующих некоммерческих объединений в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, но не выше нормативной цены земли (п. 6 ст. 14 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").

При возмездном приобретении участка (выкупе или аренде) права возникают на основании заключенной сделки, но не на основании акта уполномоченного органа о предоставлении земли. Поэтому государственная регистрация права собственности покупателя осуществляется на основании решения о предоставлении участка и договора купли-продажи, а в случае предоставления участка в аренду регистрации подлежит договор аренды (ст. 30 ЗК РФ).

Заключение договоров купли-продажи участков регулируется гл. 30 "Купля-продажа" ГК РФ. Согласно общей для всех видов недвижимости норме ст. 551 ГК РФ обязательной регистрации подлежит переход права к покупателю. Только для двух видов недвижимости - жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов - дополнительно регистрации подлежат договоры купли-продажи (ст. 558, 560 ГК РФ). Договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации, как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения - зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания.

Статья 37 ЗК РФ устанавливает следующие особенности купли-продажи и мены земельных участков.

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 8 Закона о государственной регистрации прав в договоре должны быть указаны:

1) местоположение участка;

2) площадь;

3) кадастровый номер;

4) категория земли (целевое назначение);

5) разрешенное использование участка.

2. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. В договор также могут быть включены сведения (п. 3 ст. 37 ЗК РФ):

1) о разрешении на застройку данного земельного участка;

2) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

3) о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

4) иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

3. ЗК РФ не допускает включения в договор купли-продажи земельных участков некоторых условий, признавая их недействительными. Так, п. 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельных участков: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. Следует иметь в виду, что признание указанных условий недействительными не означает недействительности самого договора, который может быть признан таковым в силу ст. 168 ГК РФ, т.е. только если он не соответствует закону или иным правовым актам. Юридические последствия включения в договор купли-продажи земельных участков указанных в п. 2 ст. 37 ЗК РФ условий заключаются в том, что при разрешении споров эти условия не должны приниматься во внимание.

При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 ЗК РФ). Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по договору между заказчиком и оценщиком.

Договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен(ы) объект(ы) недвижимого имущества, приобретенный(е) в собственность гражданами и юридическими лицами (утв. распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. N 3070-р)

В договоре аренды существенным условием является размер арендной платы, который должен быть определен в тексте договора (ст. 22 ЗК РФ). Договорами аренды земельных участков также устанавливаются порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности (п. 4 ст. 65 ЗК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Примерная форма договора аренды утверждена Распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. N 3070-р.

В гражданском законодательстве содержатся требования о государственной регистрации только сделок договоров аренды. Так, в ст. 26 Закона о государственной регистрации прав установлено, что государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации договора аренды.

Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее 1 года, решен в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53(74). В письме указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает 1 год. В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежат регистрации в учреждениях юстиции.

Таким образом, регистрация прав и сделок с участками проводится в соответствии с общим порядком, установленным Законом о регистрации прав. Как и в случае иных объектов недвижимости, регистрация сделки с земельным участком (земельной долей), ограничения (обременения) или перехода права возможна только в том случае, если учреждением юстиции зарегистрировано право лица, распоряжающегося земельным участком или земельной долей.

Еще один вопрос, возникающий в практике риэлторских фирм, - о праве на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости (ст. 552 ГК РФ). Отличительная черта недвижимого имущества - его неразрывная связь с землей. Таким образом, при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположена продаваемая недвижимость. Необходимо отметить, что этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части следует из закона. Продавец недвижимости может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передается покупателю.

Практика исходит из того, что, поскольку переход права собственности на земельный участок не зависит от волеизъявления продавца недвижимости, то возможен переход соответствующей части земельного участка к покупателю недвижимости безвозмездно и без заключения соответствующего договора. Эту передачу следует зафиксировать в момент государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости путем регистрации права собственности покупателя на земельный участок или его часть и внесения изменений в соответствующие документы, удостоверяющие право собственности продавца на земельный участок. Если продаваемая недвижимость расположена на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, то земельный участок переходит к покупателю земельного участка на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу. Например, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то в этом случае указанное право переходит к покупателю недвижимости. Что касается перехода права на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности и принадлежащий продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает иные правила. Как уже было указано выше, в соответствии с данным правилом при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений и сооружений.

Согласно гражданскому законодательству собственник земельного участка может продать земельный участок, на котором осталась иная недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности (ст. 553 ГК РФ). Если в договоре не определены права собственника расположенной на продаваемом земельном участке недвижимости на соответствующую часть земельного участка, то собственник имеет право ограниченного пользования (сервитут) этой частью земельного участка. Установленный обязательный для обеих сторон сервитут подлежит государственной регистрации. В соответствии с земельным законодательством вопрос о судьбе недвижимости, расположенной на отчуждаемом земельном участке, решается по-другому. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения и сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Разрешение коллизии норм ст. 553 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ возможно либо путем внесения соответствующих изменений в ЗК РФ или в ГК РФ, либо путем разъяснения компетентных органов.

9. Практика работы с объектами нежилого фонда, договора купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости

Нежилой фонд

Нежилые помещения - отдельные строения и их части, не используемые для проживания граждан. Отличительная черта данных объектов - их неразрывная связь с земельным участком, а перемещение, как правило, технологически невозможно. В настоящее время утрачено понятие "нежилое помещение" как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием "строение". В отличие от Гражданского кодекса 1964 г. вводится новая классификация одного из объектов - "здание" вместо "строения".

Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В данном контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п.

По функциональному назначению здания можно классифицировать на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования. Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке.

Нежилые здания: промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке. Единый государственный реестр прав, ведение которого предусмотрено Законом о регистрации прав на недвижимость, содержит краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или документам), назначение и другие необходимые данные.

Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность. Основным считается здание, "главенствующее по капитальности" постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль. Это строения, в основном, некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т.п.).

Уяснение данных понятий необходимо для правильного выявления индивидуально-определенного объекта договора, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества.

Оформление прав владения на нежилые помещения осуществляется путем:

1) оформления и заключения контракта на хозяйственное ведение;

2) оформления и заключения контракта на оперативное управление;

3) оформления и заключения договора на безвозмездное пользование;

4) оформления и заключения договора аренды;

5) оформления и заключения договора субаренды;

6) оформления права собственности.

Для оформления прав формируется следующий пакет документов:

1) заявление;

2) выписка из технического паспорта БТИ;

3) поэтажный план и экспликация на конкретное помещение;

4) справка о техническом состоянии здания;

5) копии уставных документов, заверенные нотариально: учредительный договор, устав, свидетельство о регистрации, зарегистрированные в установленном порядке;

6) информационное письмо органов государственной статистики с указанием классификационных кодов организации;

7) в отдельных случаях могут быть затребованы гарантийные обязательства о производстве ремонтных или реставрационных работ в установленные сроки, копия штатного расписания (для государственных структур) или любые другие документы, подтверждающие те или иные факты;

8) заключение главы Управы района о возможности использования помещения под конкретные цели;

9) заключение административных органов: Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и служб газоснабжения.

Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК РФ 1964 г. Однако в целом российскому праву он давно известен.

Предприятие как самостоятельный объект гражданских прав - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий в себя все виды имущества, предназначенные для такой деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), его продукцию, работы и услуги и другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ).

Договор купли-продажи

Риэлторы должны знать: поскольку предприятие относится к недвижимому имуществу, к форме договора о его продаже предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи недвижимости. Помимо общих требований (ст. 550, п. 1 и 2 ст. 560 ГК РФ), необходимы приложения к договору - документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия:

1) акт инвентаризации;

2) бухгалтерский баланс;

3) заключение независимого аудитора;

4) перечень включаемых в состав предприятия долгов (обязательств).

При отсутствии таких документов в государственной регистрации договора может быть отказано, т.е. договор не будет заключен.

В отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество, но и государственная регистрация самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Для заключения договора продажи недвижимости необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, т.к. предприятие - это сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, состав которых может видоизменяться по соглашению сторон (ст. 132, п. 2 ст. 559, абз. 2 п. 2 ст. 561 ГК РФ). Без выполнения данного условия предмет договора не может считаться определенным, а сам договор - заключенным.

Еще одно существенное условие договора - цена. В данном случае действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в интересах покупателя с тем, чтобы при согласовании цены с продавцом у него имелась достоверная информация о действительной стоимости предприятия.

При заключении данного договора важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств.

ГК РФ устанавливает формализованный порядок передачи предприятия покупателю. Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта, именно с этого момента на покупателя переходят связанные с предприятием риски. Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован.

Государственная регистрация права собственности на предприятие есть самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия, хотя регистрация договора, наряду с подписанным обеими сторонами передаточным актом, является правовым основанием для перехода права собственности на предприятие к покупателю посредством государственной регистрации.

Таким образом, можно выделить три стадии продажи предприятия:

1) государственная регистрация договора;

2) передача предприятия;

3) государственная регистрация права собственности на него.

Приведем пример договора купли-продажи предприятия.

Договор продажи (купли-продажи) предприятия

Договор аренды коммерческой недвижимости

Договор аренды предприятия является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества. Правила заключения данного договора аналогичны правилам о форме и государственной регистрации продажи предприятия, кроме требования об обязательном приложении к договору документов, указанных в п. 1 ст. 561 ГК РФ.

ГК РФ подробно регламентирован договор аренды здания или сооружения. Договор аренды здания или сооружения - разновидность договора аренды отдельных видов имущества. Объектом этого договора является аренда недвижимого имущества - здания или сооружения. К арендуемым сооружениям относятся гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и другие инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит и считается заключенным по общим правилам ст. 432 и п. 1 ст. 433 ГК РФ. Как было указано выше, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53*(8) отмечается, что ст. 1 Закона о государственной регистрации прав относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и порядке, установленных законом. А в соответствии с абз. 2 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Поэтому договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.

Обязательным приложением к договору аренды являются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием их размеров; план земельного участка, участка недр с указанием кадастрового номера, который сам по себе уникален (не повторяется во времени и на территории РФ) и присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации).

Государственная регистрация прав на аренду рассматривается законом как регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав арендодателя правами третьих лиц. Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Регистрация проводится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав; на договоре аренды проставляется специальная регистрационная надпись.

Несоблюдение предусмотренной ГК РФ формы договора аренды здания или сооружения ведет к признанию такого договора ничтожным.

Существенным условием договора аренды является также размер арендной платы здания или сооружение, отсутствие которого не позволяет считать договор заключенным. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные или предельные) уполномоченными на то государственными органами (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Арендная плата должна учитывать технические характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.). Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению. Плата за аренду здания или сооружения должна включать в себя и плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю.

Важно отметить, что ГК РФ дополнительно урегулированы: отношения аренды земельных участков (п. 2 ст. 607 ГК РФ); максимальный (предельный) срок аренды зданий и сооружений (п. 3 ст. 610 ГК РФ); минимальный срок пересмотра размера арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ); запрет на уменьшение арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ); возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованных зданий и сооружений, произведенных арендатором без согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ); основание запрета выкупа арендованного здания и сооружения (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Указанные нормы, в основном, диспозитивны.

Таким образом, арендные отношения могут быть дополнительно урегулированы в договоре, поскольку нормы закона диспозитивны.

Приведем пример договора аренды здания.

Договор аренды здания

Перевод жилого помещения в нежилое

Реформирование экономики России выявило высокий интерес участников гражданского оборота к нежилым помещениям, выполняющим в инфраструктуре экономики важные и многообразные функции. В связи с этим появляется большое количество желающих купить жилое помещение, чаще в центре города, а затем осуществить его перевод в нежилое. Несомненно, риэлторы должны стать квалифицированными помощниками в данном процессе.

Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот - это перемена целевого назначения помещения. Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не допускается - это общее правило, т.к. они должны использоваться по назначению, а именно, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ, для проживания граждан. Но могут быть исключения: когда ситуация отвечает требованиям статей о возможности перемены статуса такого помещения. Основания, позволяющие изменить целевое назначение жилья, установлены гл. 3 ЖК РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается при соблюдении условий ЖК РФ и ГК РФ.

Условия, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается, следующие:

1) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

2) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

3) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Также перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

ЖК РФ устанавливает общий порядок обращения за решением вопроса о допустимости перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Перевод осуществляется органом местного самоуправления. Для этого необходимо предоставить:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки переводимого помещения (если последние необходимы).

Данный перечень является исчерпывающим, т.е. орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее, чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Одновременно с этим орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятом решении собственников помещений, примыкающих к данному помещению.

ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое:

1) непредставление определенных ЖК РФ документов;

2) представление документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдение предусмотренных ЖК РФ условий перевода помещения;

4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее, чем через три рабочих дня с даты принятия такого решения, и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

В таких случаях нужно руководствоваться положениями гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ или гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела. Однако реализовать указанное право в условиях неэффективной судебной системы значительно сложнее, чем принять незаконное решение об отказе в переводе помещения.

10. Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи

Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи предполагает покупку недвижимости и дальнейшую ее продажу клиенту. Разница между покупной и продажной ценами и будет считаться фактическим доходом риэлторской организации. Поскольку изначально жилье приобретается для последующей продажи, организация приходует его стоимость на счет 41 "Продажи" в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01. При этом в стоимость квартиры войдут расходы на уплату госпошлины за перерегистрацию прав собственности, поскольку к фактическим затратам на приобретение товаров относятся в том числе иные затраты, уплачиваемые в связи с покупкой (п. 6 ПБУ 5/01). С 2006 г. госпошлина относится к федеральному сбору. Ее размер составляет 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Продав квартиру, организация не сможет признать выручку до тех пор, пока право собственности покупателя не будет зарегистрировано. Согласно п. 12 ПБУ 9/99 одним из условий признания выручки является переход права собственности от продавца к покупателю, а это, согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, происходит в момент регистрации права. Поэтому пока клиент не станет полноправным собственником квартиры, у риэлтора ее стоимость будет оприходована на счете 45 "Товары отгруженные".

В налоговом учете стоимость купленной квартиры риэлтор спишет на расходы, связанные с приобретением и реализацией товаров в момент реализации. Однако сумма госпошлины в отличие от бухгалтерского учета не будет формировать стоимость продаваемого жилья. Платежи за регистрацию прав на недвижимость поименованы в ст. 264 НК РФ как прочие расходы. Поэтому уменьшать налогооблагаемую прибыль пошлина будет сразу после уплаты, независимо от момента реализации квартиры. При дальнейшей продаже квартиры риэлторской организацией дохода в целях налогообложения прибыли не будет до тех пор, пока клиент не будет зарегистрирован как собственник. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ моментом признания доходов для организаций, использующих метод начисления, является дата реализации товаров. Ею в свою очередь признается переход права собственности от продавца к покупателю. Таким образом, для налогообложения прибыли доход от продажи квартиры возникает в момент государственной регистрации права собственности на квартиру за покупателем, т.е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

Что касается НДС, то с начала 2006 г. "реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них" и "передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир" подпадает под льготу (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ). Т.е. если риэлтор продает квартиру, находящуюся в его собственности, такая реализация не будет облагаться НДС. Заметим, что этой льготой не смогут воспользоваться риэлторы, которые непосредственно не занимаются продажей принадлежащего им на праве собственности жилья, а оказывают исключительно посреднические услуги (подбор квартиры, заполнение необходимых бумаг и т.д.).

Пример.

Допустим, покупатели (в том числе потенциальные покупатели) квартир оставляют задаток, если хотят "придержать" квартиру за собой. После этого договор купли-продажи не всегда заключается. В случае его заключения задаток принимается в счет оплаты за посреднические услуги. Следует ли облагать задаток НДС при его получении?

В соответствии со ст. 162 НК РФ суммы авансовых и иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ или оказания услуг, увеличивают налоговую базу по НДС. А задаток в данном случае подпадает под определение "иные платежи". Таким образом, НДС с задатка платится в том же порядке, что и НДС с авансов.

Пример.

Риэлторская организация заключила договор с физическим лицом на продажу его квартиры. В договоре указана стоимость квартиры - 156 000 руб. Организация разместила рекламное объявление но, при этом была указана цена продаваемой квартиры - 175 000 руб. Из-за разницы цен организация была привлечена к административной ответственности за размещение в рекламном объявлении недостоверных сведений.

Если организация, продавая квартиры по договору поручения или агентскому, действует от имени физического лица, то информация, размещенная в объявлении, рекламой не является, поскольку в п. 5 ст. 1 Федерального закона от 18 июля 1995 г. N 108-ФЗ "О рекламе" сказано, что объявления физических лиц, в том числе в средствах массовой информации, не связанные с предпринимательской деятельностью, рекламой не являются.

Если стороны заключили договор комиссии, согласно которому посредник действует от своего имени, либо таково условие агентского договора, то и в этом случае нарушения нет. Поскольку, согласно ст. 992 ГК РФ, посредник вправе совершить сделку на более выгодных условиях, чем те, которые были указаны поручителем. Полученная выгода делится между участниками, если договором не предусмотрен иной порядок. Эти же правила распространяются и на агентский договор (ст. 1011 ГК РФ). Поэтому риэлтор может в объявлении указать стоимость квартиры выше, чем в договоре.

Если квартира приобретается риэлторской организацией с целью ее дальнейшей перепродажи, то в соответствии с п. 2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утв. приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. N 44н, эта квартира принимается к бухгалтерскому учету в качестве материально-производственных запасов. Поэтому еe стоимость указывается в договоре купли-продажи. В бухгалтерском учете приобретенная квартира отражается по дебету счета 41 "Товары" в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". Поскольку в рассматриваемой ситуации квартира приобретается организацией у физического лица, не являющегося плательщиком НДС, стоимость квартиры не включает НДС.

Выручка от продажи квартиры признается организацией при выполнении условий, перечисленных в п. 12 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утв. приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н. Одним из этих условий является переход права собственности на товар (квартиру) от организации к покупателю (работнику). До момента государственной регистрации права собственности работника на квартиру выручка от продажи переданной по акту приемки-передачи имущества квартиры не может быть признана в бухгалтерском учете. Поэтому с момента подписания акта приемки-передачи имущества до момента признания выручки стоимость квартиры учитывается на счете 45 "Товары отгруженные". На дату государственной регистрации право собственности на квартиру переходит к покупателю (п. 2 ст. 223 ГК РФ) и в бухгалтерском учете производится запись по кредиту счета 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка" и дебету счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". Одновременно с признанием выручки стоимость проданной квартиры списывается со счета 45 в дебет субсчета 90-2 "Себестоимость продаж".

Пример.

Риэлторская организация приобретает для перепродажи у физического лица в собственность квартиру за 1 000 000 руб., стоимость которой по оценке БТИ - 500 000 руб. Рыночная стоимость квартиры - 1 500 000 руб. В дальнейшем квартира была реализована за 1 050 000 руб.

В целях бухгалтерского учета финансовым результатом от продажи квартиры является убыток. Этот убыток формирует бухгалтерскую прибыль (убыток) отчетного периода, исходя из которой определяется сумма условного расхода (условного дохода) по налогу на прибыль (п. 20 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль" ПБУ 18/02, утв. приказом Минфина России от 19 ноября 2002 г. N 114н). Записи в бухгалтерском учете риэлторской организации:

1) произведена предоплата продавцу физическому лицу (приобретение квартиры) - Д 60.2 "Предоплата продавцу квартиры", К 51 "Расчетные счета" - 1 000 000 руб. - выписка банка по расчетному счету, договор купли-продажи с физическим лицом;

2) на дату получения свидетельства государственной регистрации права собственности риэлторской организации на квартиру отражена кредиторская задолженность перед продавцом квартиры - Д 41 "Товары", К 60.1 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 1 000 000 руб. - акт приемки-передачи имущества произвольной формы, свидетельство о государственной регистрации прав;

3) сумма предоплаты продавцу квартиры зачтена в счет оплаты - Д 60.1 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", К 60.2 "Предоплата продавцу квартиры" - 1 000 000 руб. - бухгалтерская справка;

4) на дату реализации (передачи) квартиры юридическому лицу отражена передача квартиры покупателю - Д 45 "Товары отгруженные", К 41 "Товары" - 1 000 000 руб. - акт приемки-передачи имущества (квартиры).

Бухгалтерские записи, связанные с продажей квартиры, на дату получения свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру:

1) признана выручка от продажи квартиры - Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 90-1 "Выручка" - 1 050 000 руб. - свидетельство о государственной регистрации прав;

2) списана фактическая себестоимость проданной квартиры - Д 90-2 "Себестоимость продаж", К 45 "Товары отгруженные" - 1 000 000 руб. - бухгалтерская справка;

3) выявлен финансовый результат (без учета других операций) - (1 050 000 - 1 000 000) = 50 000 руб. - бухгалтерская справка.

В соответствии со ст. 228 НК РФ физическое лицо, получившее доход от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, обязано самостоятельно исчислить сумму НДФЛ, подлежащую уплате в бюджет, представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию и уплатить исчисленную сумму налога в бюджет. Поэтому, если продавцом квартиры является резидент РФ, определение налоговой базы источником выплаты дохода риэлторской организацией не производится.

По окончании налогового периода организация (как налоговый агент) должна представить в налоговые органы сведения о доходах физических лиц по форме N 2-НДФЛ с указанием общей суммы произведенных выплат по видам доходов (согласно разд. VI Методических рекомендаций налоговым органам о порядке применения гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" ч. 2 НК РФ).

В налоговом учете для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров, определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ как передача права собственности на товары на возмездной основе, независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату (п. 3 ст. 271 НК РФ). Следовательно, в целях налогообложения прибыли доход от реализации квартиры признается организацией в момент государственной регистрации права собственности работника на квартиру, т.е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации покупных товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения данных товаров. Если цена приобретения покупных товаров с учетом расходов, связанных с их реализацией, превышает выручку от их реализации, то разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ). В соответствии со ст. 40 НК РФ налоговые органы могут осуществлять контроль за применением цен в следующих случаях:

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в пределах непродолжительного периода.

В таких случаях налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, исчисленных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Поэтому, если в течение непродолжительного времени (например, месяца или квартала) риэлторская организация реализовала идентичную квартиру по более высокой цене, существует риск, что налоговые органы примут для целей налогообложения рыночную цену.

11. Ипотека, ипотечное жилищное кредитование

В настоящее время сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время большая часть жилищного фонда в России находится в частной собственности.

В условиях отсутствия налаженного механизма получения кредитов на строительство и приобретение готового жилья подавляющая часть населения не может решить свой жилищный вопрос из-за недостаточной платежеспособности. Государство сократило бюджетные расходы в жилищном секторе. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Именно поэтому необходимо создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Эта Концепция, подготовленная в развитие федеральной целевой программы "Свой дом", утвержденной постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Риэлторские фирмы могут стать квалифицированными консультантами, операторами вторичного рынка ипотечных кредитов, т.е. агентствами по ипотечному жилищному кредитованию. Для этого сами риэлторы должны хорошо знать механизм жилищного кредитования. Отметим основные положения.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Понятие и основания возникновения залога установлены в ст. 334 ГК РФ. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

По договору об ипотеке (договору о залоге недвижимого имущества) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека - особый вид залога, т.к. имущество, на которое установлена ипотека (предмет ипотеки), всегда остается у залогодателя в его владении и пользовании до обращения взыскания на него в соответствии с договором об ипотеке.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

1) право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

2) наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора, т.е. такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация ипотеки осуществляется по местонахождению имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Для регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

1) договор об ипотеке и его копия;

2) документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

3) документ об уплате государственной пошлины;

4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Она осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав представляются также закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Законом о государственной регистрации прав (ст. 21 Закона).

Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц в следующих случаях:

1) непредставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из необходимых документов;

2) несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ;

3) необходимость проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий.

В случае невыполнения требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Чаще всего риэлторы сталкиваются с ипотекой жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. В целом к залогу жилья, помимо Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости", применяются нормы ГК РФ и других правовых актов. В данном случае кредитный ипотечный договор - договор, при котором банк (кредитная организация) предоставляет физическому лицу (гражданину) кредит для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Основные участники ипотечного кредитного правоотношения:

1) заемщики - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья;

2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности либо принадлежащие другим физическим или юридическим лицам и продающиеся по их поручению;

3) кредиторы - банки (кредитные организации), предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты.

В ипотечных правоотношениях также участвуют:

1) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты. Операторы вторичного рынка, помимо рефинансирования кредиторов, выпускают эмиссионные ипотечные ценные бумаги, привлекают средства инвесторов в сферу жилищного кредитования, оказывают кредиторам содействие во внедрении рациональной политики ипотечного кредитования;

2) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые регистрируют сделки купли-продажи жилых помещений, оформляют переход права собственности к новому собственнику, регистрируют договоры об ипотеке и права ипотеки, хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременении ипотекой жилых помещений;

3) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

4) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений.

Чаще всего для получения ипотечного кредита необходимо предоставить следующие документы:

1) копию паспорта заемщика;

2) копию документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства заемщика;

3) копии документов об образовании;

4) документы, подтверждающие семейное положение заемщика;

5) паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика;

6) выписку из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика;

7) копию финансового лицевого счета жилого помещения, служащего местом регистрации заемщика.

Кроме того, могут потребоваться следующие документы:

1) документы, подтверждающие здоровье заемщика (военный билет, водительские права, в случае отсутствия последних - справка из психоневрологического диспансера);

2) документы, подтверждающие сведения о доходах и занятости заемщика (копии трудовой книжки, справки из налоговой инспекции и др.);

3) документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества, банковских счетов, ценных бумаг.

Поскольку передача жилого помещения в ипотеку допускает возможность его утраты собственником, закон требует дополнительных гарантий соблюдения жилищных прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи. Для передачи жилого помещения в ипотеку в данном случае требуется согласие органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, если соблюдены интересы указанных лиц (в частности, когда у собственника или у кого-либо из указанных категорий граждан есть другое жилье). Установлен максимальный срок (30 календарных дней с даты подачи заявления), в течение которого органы опеки и попечительства должны дать согласие или отказать в совершении указанных действий. При этом отказ должен быть обязательно мотивирован.

Несомненно, в данной сфере гражданских правоотношений еще очень много спорных вопросов, нереализованных моментов. Законодательная база подготовлена, дело за практикой.

12. Жилье в собственности предприятия

Ситуация, когда организация, купившая квартиру, собирается ее впоследствии продать, является самой простой. Действительно, реализация недвижимости не запрещена законом и не требует лицензии, т.к. подобный вид деятельности не упомянут в ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности". Стоимость квартиры следует отразить по дебету счета 41 "Товары" и принять к расходам, уменьшающим облагаемую прибыль, в том периоде, когда недвижимость будет продана. С 1 января 2005 г., согласно подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, реализация жилья не облагается НДС, поэтому при покупке квартиры входного налога, который ставился бы к вычету, не возникает.

Ситуация усложняется, если организация планирует оставить жилье в собственности предприятия. Самый главный вопрос, который предстоит решить бухгалтеру: считать ли квартиру основным средством.

В пункте 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" сказано, что к объектам ОС относится имущество со сроком полезного использования свыше 12 месяцев, не предназначенное для перепродажи, применяемое в производстве или управлении и способное принести организации доход в будущем. Однако использовать квартиры в качестве производственных помещений или для управленческих нужд (под офис) недопустимо, для этого нужно перевести их в нежилой фонд.

Однако наказание за несоблюдение этого правила в явном виде не предусмотрено. Но можно предположить, что с нарушителем, использующим принадлежащую ему квартиру под офис или склад (в случае отказа устранить это обстоятельство), поступят так же, как с тем, кто самовольно переустроил или перепланировал свое жилье и не привел его вовремя в прежнее состояние. И в том, и в другом случае не соблюдены законные интересы соседей, санитарные и прочие нормы (п. 4 ст. 17 ЖК РФ). Организация, оборудовавшая квартиру под служебное помещение, может заплатить административный штраф. А для юридических лиц, оформивших жилье на себя, санкция еще более вероятна.

Кроме того, пока квартира не переведена в нежилой фонд, сумму амортизации по ней нельзя списывать на расходы, учитываемые при налогообложении прибыли, согласно письму УМНС России от 1 апреля 2004 г. N 26-12/22224 и Минфина России от 6 мая 2004 г. N 04-02-05/2/19.

После того как квартира-офис получила статус нежилого помещения, ее можно признать объектом ОС, учитывать на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", а после регистрации прав собственности - на счете 01 "Основные средства". Амортизация в этом случае уменьшает облагаемый доход.

Часто жилье, приобретенное организацией, служит в качестве гостиницы (платной или бесплатной) для сотрудников, командированных иногородними филиалами, или для гостей других организаций. Однако нужно, чтобы директор организации издал приказ, что квартира по определенному адресу будет эксплуатироваться для размещения работников, прибывших из других городов для решения производственных задач. Тогда стоимость недвижимости сначала следует отнести в дебет счета 08 "Вложения во внеоборотные активы", а после регистрации права собственности - на счет 01 "Основные средства". Ремонт и амортизация относятся на расходы от обычных видов деятельности, а в налоговом учете - на затраты, связанные с производством и реализацией.

Льготы по налогу на имущество в общем случае отсутствуют, т.к. налог не берется только с жилых помещений, содержание которых полностью или частично финансируется за счет средств бюджета (подп. 6 ст. 381 НК РФ). Однако власти областей, краев и республик могут утвердить дополнительные льготы. Например, в Москве налогом на имущество не облагается любой жилой фонд, находящийся на балансе организации, независимо от источников финансирования (ст. 4 Закона г. Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64).

Бывают случаи, когда организация не собирается применять квартиру в качестве производственного помещения, офиса или гостиницы для командированных работников, а планирует использовать в личных целях или до поры до времени вообще не эксплуатировать. Тогда ее нельзя признать основным средством в бухгалтерском учете и амортизируемым имуществом в налоговом учете, ведь она не будет приносить дохода.

Забалансовые счета предназначены для обобщения информации о ценностях, временно находящихся в распоряжении организации, т.е. фактически ей не принадлежащих. Это следует из Инструкции по применению Плана счетов, утвержденной приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н. Возможны два варианта:

1) показать стоимость объекта по дебету счета 91 "Прочие доходы", т.е. фактически сразу списать ее. Но применять этот метод можно лишь в том случае, если квартира не используется ни для каких нужд организации (ни производственных, ни отвлеченных), а находится в собственности организации временно, например, до того как будет подарена. Налога на имущество здесь нет, ведь он начисляется только на основные средства, принятые на баланс организации (п. 1 ст. 374 НК РФ);

2) предусмотреть в учетной политике и открыть для счета 01 субсчет "Объекты непроизводственного назначения". Такая возможность косвенно подтверждает п. 17 ПБУ 6/01 жилье не амортизируется, но раз в год на него начисляется износ, который учитывается на специальном забалансовом счете. При этом объекты жилищного фонда названы основными средствами, из чего можно сделать вывод, что, несмотря на отсутствие производственного назначения, квартиру можно учитывать на счете 01 субсчет "Объекты непроизводственного назначения".

Если затем организация решит реализовать недвижимость или использовать иным образом, нужно перевести ее на другой счет (субсчет). Но здесь, в отличие от предыдущего способа, возникает налог на имущество (если содержание квартиры частично или полностью не финансируется из бюджета или если местные власти не установили льготу). Облагаемой базой будет разница между первоначальной стоимостью и износом (п. 1 ст. 375 НК РФ). В налоговом учете жилье, не выполняющее служебных функций, никак не отражается.

Квартира, приобретаемая специально для сдачи в аренду, после регистрации прав собственности на нее отражается по дебету счета 03 "Доходные вложения в МЦ", а амортизация и ремонт - по дебету счета 91 "Прочие расходы". Такие суммы учитываются при уменьшении облагаемых доходов на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Часто возникает ситуация, когда предприятие выступает в качестве риэлтора и продает принадлежащие ему квартиры сотрудникам по льготным ценам. Основываясь на положении ст. 40 НК РФ, налоговые органы полагают, что налог на прибыль нужно начислить исходя не из фактической, а из рыночной стоимости жилья. Для этого им нужно определить, какая цена является рыночной, и доказать, что работник заплатил за недвижимость сумму, отличающуюся от этого показателя более чем на 20%. Так, инспекция, предоставившая на рассмотрение арбитров заключение риэлторской организации, проиграла процесс, поскольку суд счел, что эксперты не приняли во внимание, насколько далеко квартира расположена от центра города и какая категория ей присвоена (постановление ФАС Уральского округа от 28 января 2004 г. N Ф09-5035/03-АК).

Аналогично обстоит дело и с налогом на доходы физических лиц. Инспекторы расценивают скидку при покупке недвижимости как материальную выгоду и начисляют НДФЛ. Здесь успех или поражение в суде также зависит от того, сумеют ли они доказать, что разница в цене превышает 20%. Есть пример, когда инспекция привела в качестве подтверждения своей правоты среднестатистические данные стоимости жилья по целой области, но не определила, сколько стоят именно те квартиры, что проданы сотрудникам. В результате арбитраж встал на сторону предприятия (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 декабря 2003 г. N А19-4484/03-15-Ф02-4368/03-С1).

Но в некоторых случаях доказать наличие материальной выгоды не составляет труда для чиновников. Так произошло в ситуации, когда организация-работодатель заключила договор о долевом участии в строительстве дома с последующей передачей квартир работникам. В документах были четко указаны сумма, которую заплатило предприятие, и цена, по которой квартиры достались сотрудникам. Поскольку последняя цифра оказалась меньше, то с разницы пришлось заплатить налог (постановление ФАС Поволжского округа от 13 марта 2003 г. N А12-14004/01-С42).

13. Приобретение и реализация квартир для проведения реконструкции и переоборудования под иной объект

Строительство новых объектов в престижных районах крупных городов зачастую невозможно из-за отсутствия свободных земельных участков. Поэтому нередко организации скупают квартиры или расселяют жильцов дома, чтобы провести его реконструкцию и переоборудовать, например, под современный офис или фешенебельную гостиницу.

Поскольку квартиры приобретаются с целью реконструкции жилого дома и его переоборудования под иной объект, поэтому стоимость выкупленных квартир следует относить на счет 08 "Вложения во внеоборотные активы" (субсчет "Строительство объектов основных средств"). Здесь они будут учитываться до тех пор, пока весь дом, переоборудованный уже под иной объект, не будет введен в эксплуатацию. Только после этого все затраты будут учтены на счете 01 "Основные средства".

Согласно п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утв. приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н, для того чтобы признать актив в качестве основного средства, необходимо одновременное выполнение четырех условий:

1) объект должен использоваться в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

2) он должен использоваться свыше 12 месяцев;

3) организация не должна планировать перепродать этот актив;

4) этот актив должен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В случае выкупа жилья для реконструкции объекта не выполняется первое условие, поскольку квартиры не будут использоваться до тех пор, пока организация не закончит реконструкцию и переоборудование дома. А после этого изменится даже функциональное назначение квартир. Потому затраты на выкуп квартир представляют собой капитальные вложения, связанные с созданием.

Согласно п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н, "допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств".

Из пункта 1 ст. 256 и п. 1 ст. 257 НК РФ следует, что к основным средствам относится имущество организации, которое используется в производственных целях или для управленческих нужд свыше 12 месяцев и стоимость которого превышает 10 000 руб.

Никаких оговорок по поводу того, что имущество можно отнести к основным средствам только после государственной регистрации прав на него (если, конечно, такая регистрация необходима), в НК РФ нет. Кроме того, в п. 8 ст. 258 НК РФ указано, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию. Иначе говоря, недвижимость, права на которую еще не зарегистрированы, можно не только отразить в составе основных средств, но даже амортизировать.

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ налогом на имущество облагается движимое и недвижимое имущество, которое по правилам бухгалтерского учета отражается у организации в составе основных средств. Стоимость выкупленных квартир в доме, подлежащем реконструкции, признается капитальными вложениями. Поэтому до тех пор пока жилой дом, переоборудованный уже под иной объект, не введут в эксплуатацию и не поставят на счет 01 "Основные средства", платить налог на имущество не нужно.

Пример.

Организация (риэлтор, инвестор и заказчик-застройщик в одном лице) скупает квартиры в жилом доме, чтобы после его реконструкции открыть в нем гостиницу. При этом с собственниками квартир заключаются договоры купли-продажи. Стоимость всех выкупленных квартир в жилом доме составила 150 750 000 руб.

Организация отразит в учете операции по покупке квартир следующими проводками:

1) Д 08 субсчет "Строительство объектов основных средств", К 76 субсчет "Расчеты с жильцами дома за приобретенные у них квартиры" - 150 750 000 руб. - оприходованы квартиры, выкупленные у жильцов дома, подлежащего реконструкции;

2) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами дома за приобретенные у них квартиры", К 51 "Расчетные счета" - 150 750 000 руб. - перечислены деньги жильцам (собственникам) за выкупленные у них квартиры.

Однако на практике чаще всего используется несколько иной вариант оформления отношений между жильцами и организацией, выкупающей их квартиры. Между ними заключается два договора: первый - договор купли-продажи квартиры, по которому организация приобретает у жильца квартиру, а второй - посреднический договор, по которому организация обязана оказать жильцу услуги по поиску и оформлению для него покупки другой квартиры. При этом деньги, причитающиеся жильцу квартиры по первому договору, организация может перечислить непосредственно продавцу той квартиры, которая подобрана для этого жильца в рамках второго договора.

При таких расчетах организация получает прибыль, поскольку обычно стоимость квартир в доме, подлежащем реконструкции, превышает стоимость тех квартир, которые предоставляются жильцам. Ведь за свои услуги, связанные с подбором новых квартир для жильцов, организация должна получить вознаграждение.

Зачет взаимозадолженностей допускается, если требования однородны и срок их погашения наступил (либо срок не указан или определен моментом востребования), для зачета достаточно заявления одной стороны (ст. 410 ГК РФ).

Пример.

Воспользуемся исходными данными предыдущего примера, несколько изменив его. Предположим, что организация заключила с каждым жильцом по два договора:

1) договор купли-продажи квартиры жильца (стоимость приобретаемых по таким договорам квартир составила 151 750 000 руб.);

2) агентский договор, по которому организация находит жильцам другие квартиры, при этом агентское вознаграждение организация определяется как разница между стоимостью квартиры, приобретенной у жильца по договору купли-продажи, и стоимостью найденной для него квартиры (допустим, что фактическая стоимость найденных для жильцов квартир составила 150 500 000 руб.). Расходы организации на подбор новых квартир для жильцов расселяемого дома составили 535 000 руб.

В этом случае организация сделает в учете следующие проводки:

1) Д 08 субсчет "Строительство объектов основных средств", К 76 субсчет "Расчеты с жильцами за приобретенные у них квартиры" - 151 750 000 руб. - оприходованы квартиры, выкупленные у жильцов дома, подлежащего реконструкции;

2) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами за найденные для них квартиры", К 60 субсчет "Расчеты с собственниками найденных квартир" 150 500 000 руб. - отражена задолженность перед продавцами квартир, найденных для расселяемых жильцов;

3) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами за найденные для них квартиры", К 90 субсчет "Выручка" - 1 250 000 руб. (151 750 000 - 150 500 000) - отражено агентское вознаграждение фирмы за услуги по поиску квартир и оформлению документов для расселяемых жильцов;

4) Д 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость", К 68 субсчет "Расчеты по НДС" - 190 677,97 руб. (1 250 000 руб. / 118% х 18%) - начислен НДС с агентского вознаграждения;

5) Д 90 субсчет "Себестоимость продаж", К 20 "Основное производство" - 535 000 руб. - списаны расходы, связанные с подбором новых квартир для жильцов расселяемого дома;

6) Д 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 524 322,03 руб. (1 250 000 - 190 677,97 - 535 000) - отражена прибыль по данной операции;

7) Д 60 субсчет "Расчеты с собственниками найденных квартир", К 51 "Расчетные счета" - 150 500 000 руб. - перечислены деньги продавцам квартир, найденных для расселяемых жильцов;

8) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами за приобретенные у них квартиры", К 76 субсчет "Расчеты с жильцами за найденные для них квартиры" 151 750 000 руб. - произведен взаимозачет задолженностей.

В соответствии с п. 8 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" все затраты на приобретение, сооружение и изготовление объектов основных средств (за исключением НДС и иных возмещаемых налогов) включаются в их стоимость. А потому все расходы на реконструкцию жилого дома и его переоборудование под иные цели нужно собирать на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Аналогичный порядок действует и в целях налогообложения прибыли (п. 1 ст. 257 НК РФ). Поэтому в данном случае бухгалтеру удастся сблизить данные бухгалтерского и налогового учета.

Пример.

Вернемся к условиям предыдущего примера. Организация скупила у жильцов дома квартиры на общую сумму 150 750 000 руб. и теперь осуществляет реконструкцию жилого дома и его переоборудование под гостиницу. Предположим, что все работы выполнены подрядным способом в декабре 2005 г., при этом стоимость работ подрядчика согласно договору и акту - 94 400 000 руб. (в том числе НДС - 14 400 000 руб.). А стоимость материалов, приобретенных организацией и переданных для выполнения работ подрядчику, составила 35 400 000 руб. (в том числе НДС - 5 400 000 руб.).

В учете организация сделает следующие проводки:

1) Д 10 субсчет "Строительные материалы" К 60 "Расчеты с поставщиками" - 30 000 000 руб. (32) 5 400 000 - 5 400 000) - оприходованы стройматериалы, необходимые для ремонта и предоставляемые заказчиком подрядчику;

Д 19 "НДС по приобретенным ценностям", К 60 "Расчеты с поставщиками" - 5400000 руб. - отражен НДС по стройматериалам;

3) Д 60 "Расчеты с поставщиками", К 51 "Расчетный счет" - 35 400000 руб. - оплачены стройматериалы поставщику;

4) Д 10 субсчет "Материалы, переданные в переработку на сторону", К 10 субсчет "Строительные материалы" - 30 000 000 руб. - переданы стройматериалы подрядчику;

5) Д 08 субсчет "Строительство объектов основных средств", К 10 субсчет "Материалы, переданные в переработку на сторону" - 30 000 000 руб. - списаны стройматериалы, израсходованные подрядчиком;

6) Д 08 субсчет "Строительство объектов основных средств", К 60 "Расчеты с поставщиками" - 80 000 000 руб. (94 400 000 - 14 400 000) - отражена стоимость работ по реконструкции и ремонту, выполненных подрядчиком (сдача заказчику работ, выполненных подрядчиком, оформляется актом по форме N КС-2 и справкой по форме N КС-3);

7) Д 19 "НДС по приобретенным ценностям", К 60 "Расчеты с поставщиками" - 14 400 000 руб. - отражен НДС по подрядным работам;

8) Д 60 "Расчеты с поставщиками", К 51 "Расчетный счет" - 94 400 000 руб. - оплачены подрядчику его работы.

Примерный перечень расходов, включаемых в стоимость основных средств:

1) суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу);

2) суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;

3) суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;

4) регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением (получением) прав на объект основных средств;

5) невозмещаемые налоги, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;

6) вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;

7) иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

После завершения всех работ по реконструкции жилого дома новый инвентарный объект основных средств приходуется на баланс организации, т.е. переводится со счета 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" на счет 01 "Основные средства".

А в том месяце, в котором организация начнет начислять на него амортизацию в налоговом учете, "входной" НДС по данному объекту можно будет предъявить к вычету из бюджета (п. 5 ст. 172 НК РФ).

Пример.

Продолжим предыдущий пример. Предположим, что все работы были закончены и гостиница была введена в эксплуатацию в конце декабря 2005 г.

Срок полезного использования здания гостиницы для целей бухгалтерского и налогового учета был установлен в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1, в размере 30 лет.

Амортизация начисляется линейным способом.

Предположим, что расходы на государственную регистрацию прав собственности на здание гостиницы составили 7500 руб.

Организация отразит в учете операции, связанные с вводом гостиницы в эксплуатацию, следующими проводками:

1) в декабре 2005 г.: Д 01 "Основные средства", К 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" - 260 757 500 руб. (150 750 000 + 30 000 000 + 80 000 000 + 7500) - принята к учету гостиница по первоначальной стоимости;

2) в январе 2006 г.: Д 20 "Основное производство", К 02 "Амортизация ОС" - 724 326,39 руб. (25) 60 757 500 / 30 лет / 12 мес.) - начислена амортизация гостиницы за первый месяц эксплуатации;

3) Д 68 субсчет "Расчеты по НДС", К 19 "НДС по приобретенным ценностям" - 19 800 000 руб. (5 400 000 + 14 400 000) - предъявлен к вычету из бюджета НДС по стройматериалам и подрядным работам.

14. Приватизация жилья

Первым законодательным актом, закрепившим основные принципы осуществления приватизации жилья на территории РФ, стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации). Основные правила передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, обслуживания и порядок содержания и ремонта приватизированного жилья закреплены в Примерном положении о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (утв. решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4). На основе Закона и Примерного положения разработаны и утверждены органами государственной власти субъектов РФ положения на территории каждого субъекта РФ.

Согласно ст. 1 Закона о приватизации приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. С принятием Закона о приватизации у российских граждан появилась реальная возможность стать собственниками занимаемого по договору социального найма жилого помещения.

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с 1 января 2007 г. не предусматривается приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда. Но выдвигаются предложения о продлении данного срока в связи с тем, что большое количество граждан до сих пор не приватизировали свое жилье, а число желающих бесплатно оформить в собственность собственные квартиры возросло, в связи с чем возникли очереди в уполномоченных структурах. В Государственной Думе РФ рассматривается вопрос о продлении срока до 2010 г.

Основными принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фонда являются:

1) добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;

2) бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений;

3) гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.

Закон предусматривал бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений в размере не менее 18 кв. м общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м на семью. Площадь квартиры, превышающей нормы бесплатно передаваемого жилья, подлежала оплате гражданами.

После внесения 23 декабря 1992 г. в этот Закон изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья производится бесплатно, независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру названные выше нормы, подлежали возврату.

Согласно Закону о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, а также жилые помещения в специализированных домах.

В самом Законе нет положений, раскрывающих понятия "аварийные жилые помещения", "общежития", "закрытые военные городки", "служебные жилые помещения".

Обобщая существующее законодательство и сложившуюся практику можно заключить, что аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, т.е. непригодные для проживания граждан. Отнесение жилых домов (жилых помещений) к непригодным для проживания осуществляется в соответствии с "Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания", утв. приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529.

Действующий ЖК РФ не предусматривает понятия "общежития". Жилые помещения относятся к общежитиям на основании соответствующих положений, содержащихся в Примерном положении об общежитиях, утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 (в ред. постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 г. N 726). Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами.

Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ от 14 июля 1992 г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Согласно Федеральному закону от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны РФ (или иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба) (ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих"). Этим объясняется, что в домах закрытых военных городков приватизация жилых помещений запрещена*(9).

Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П ст. 4 данного Закона РФ в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, признана не соответствующей Конституции РФ и утратила силу с момента провозглашения Постановления.

Также отмечено, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей на приватизацию.

Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с Законом о приватизации и Примерным положением. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Передача гражданам в собственность квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда производится с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилым помещением.

Граждане, забронировавшие занимаемые жилые помещения, осуществляют приватизацию жилья по месту бронирования жилых помещений.

По желанию граждан, жилые помещения передаются им в порядке приватизации в общую собственность (совместную или долевую) всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или части из них в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением.

При этом за гражданами, не участвующими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения.

Несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. При этом отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Согласно письму Минобразования России от 20 февраля 1995 г. N 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних" для более эффективной защиты прав несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, целесообразно незамедлительно принимать меры к приватизации жилых помещений, на которых остались проживать исключительно несовершеннолетние, с возможностью дальнейшего использования жилого помещения в интересах несовершеннолетних (например, сдача в поднаем жилого помещения с обязательным зачислением средств на личный счет несовершеннолетнего). Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета.

Необходимо отметить, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают права на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону. Кроме того, собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Продажа одним из участников общей долевой собственности принадлежащей ему доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной ее покупки.

Собственник может передать другому лицу свои правомочия владения, пользования и распоряжения жилым помещением, использовать его в качестве предмета залога, продавать, дарить, завещать, а также совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения иные действия, не противоречащие закону.

Собственник жилого помещения вправе произвести обмен этого жилого помещения на другое, занимаемое по договору найма или аренды. При этом право собственности на это жилое помещение передается нанимателю или арендатору жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, а бывший собственник приобретает права и обязанности, вытекающие из договора найма или аренды. Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке.

Собственник жилого помещения может произвести обмен его на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности другому лицу, по договору мены в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.

Прекращение права собственности, помимо воли собственника, не допускается, за исключением случаев обращения взыскания на это жилое помещение по обязательствам собственника, в случаях и в порядке, предусмотренных законодательными актами, принудительного отчуждения имущества, которое не может принадлежать данному собственнику в силу закона, реквизиции и конфискации, а также в других случаях, прямо предусмотренных законодательством.

Владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производится по согласию всех ее участников. В случае разногласия порядок владения, пользования и распоряжения определяется по иску любого из участников.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержек по его содержанию и сохранению.

Собственники жилых помещений обязаны соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории. Несоблюдение собственником этих правил влечет ответственность в установленном порядке.

Собственники жилых помещений, расположенных в домах - памятниках истории и культуры, обязаны также соблюдать законодательство по охране памятников истории и культуры.

Обслуживание и ремонт приватизированного жилья осуществляется с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

Собственники квартир, расположенных в домах государственного и муниципального жилищного фонда, обязаны участвовать в общих расходах по обслуживанию и ремонту строения, его инженерного оборудования и придомовой территории пропорционально доле занимаемой площади в этом доме, что должно быть предусмотрено договором передачи квартир в собственность.

Содержание и ремонт жилого дома в целом осуществляются жилищными ремонтно-эксплуатационными государственными и муниципальными предприятиями. Собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этих помещений, включая жилищные ремонтно-эксплуатационные предприятия, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования. При этом жилищные ремонтно-эксплуатационные предприятия не вправе отказать собственникам приватизированных жилых помещений в содержании и ремонте принадлежащего им жилья. Взаимоотношения между собственниками жилых помещений и предприятиями, осуществляющими работы по содержанию и ремонту жилищного фонда, основываются на договорных условиях. При объединении собственников жилых помещений могут образовываться товарищества собственников жилых помещений по содержанию и ремонту жилых домов. Порядок и условия организации товариществ устанавливаются учредительным договором, уставом товарищества и Положением о товариществах собственников жилых помещений в многоквартирных домах по содержанию и ремонту жилых домов (кондоминиумах).

Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется:

1) соответствующим представительным или исполнительным органом власти;

2) предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;

3) учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Переход государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, на приватизацию жилья.

Это положение не должно применяться, если правопреемники изменивших форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации.

Для того чтобы приобрести в собственность жилое помещение в порядке приватизации гражданину необходимо представить следующие документы:

1) заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет; если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения; если кто-либо из указанных членов семьи вообще возражает против приватизации, то договора об этом быть не может (формы заявлений даны в прил. 1 и 2 к "Примерному положению о приватизации");

2) документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

3) справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

4) в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями, документ органов опеки и попечительства.

Непосредственно оформлением приватизации жилищных помещений занимаются, как правило, жилищно-эксплуатационные организации, которые принимают от граждан (риэлторских фирм) заявления и другие необходимые документы, а также специальные агентства (бюро) по приватизации жилья.

Гражданин, желающий приобрести в собственность занимаемое жилое помещение, подает заявление в агентство (бюро), которое берет на себя организацию всего процесса приватизации жилья, включая сбор необходимых документов (Типовое положение об агентствах (бюро), утв. постановлением Коллегии Госкомитета РСФСР по жилищно-коммунальному хозяйству от 18 октября 1991 г. N 7).

Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Таким образом, организации (должностные лица), которые осуществляют оформление приватизации жилых помещений, и граждане должны обязательно руководствоваться этим сроком. Законодательством не предусмотрены конкретные меры ответственности за превышение двухмесячного срока, однако виновные должностные лица могут быть привлечены, например, к дисциплинарной ответственности в соответствии с законодательством о труде.

Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит Закону. Соблюдение установленного порядка соответствующим органом представительной власти оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим представительным органом власти. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора.

Пользование земельными участками, на которых размещены приватизированные жилые дома и придомовые территории, осуществляется в порядке и на условиях, установленных нормами земельного законодательства.

Если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. В случае возникновения спора по поводу наследования жилого помещения вопрос решается в судебном порядке*(10).

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Споры в связи с отказом гражданину в приватизации жилого помещения разрешаются судом по правилам искового судопроизводства.

Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном НК РФ для исковых заявлений, не подлежащих оценке.

Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, в том числе и в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной, исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска.

В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (гл. 9, ст. 166-181 ГК РФ).

Исковое заявление о признании недействительным отказа в приватизации занимаемого жилого помещения

Верховным Судом РФ совместно с некоторыми верховными судами республик в составе России, краевыми, областными судами изучена практика рассмотрения дел, связанных с приватизацией жилья. Как показали материалы обобщения этих дел, рассмотрение судами обращений граждан является эффективным средством защиты их прав, предусмотренных Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Существует определенная сложность в рассмотрении таких дел судами, т.к. многие положения Закона о приватизации изложены сжато, без уточнения механизма их реализации. Не содержит каких-либо существенных разъяснений по порядку применения Закона и Примерное положение о приватизации жилищного фонда в РФ.

Учитывая, что суды по-разному подходят к разрешению ряда вопросов, возникающих при рассмотрении дел данной категории, Пленум Верховного Суда РФ, обсудив 24 августа 1993 г. материалы проведенного изучения, принял постановление N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

В постановлении отмечено, что в соответствии с п. 1 ст. 25 ГПК РСФСР, предусматривающим подведомственность судам дел по спорам граждан, возникающим из гражданских правоотношений, судам подведомственны дела, связанные с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд, т.е. жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.

Специальное указание о подведомственности таких дел содержится и в п. 3 ст. 8 Закона, предусматривающем, что в случае нарушения прав гражданина при приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Однако порядок обращения гражданина в суд и порядок рассмотрения его заявления судом в Законе не определен.

Изучение показало, что в решении этого вопроса нет единства. Одни суды рассматривали заявления граждан, поданные в связи с отказом в приватизации жилых помещений, в порядке, предусмотренном ГПК для дел, возникающих из административно-правовых отношений, другие - в порядке искового производства. Пленум Верховного Суда РФ в п. 2 постановления от 24 августа 1993 г. разъяснил, что, поскольку в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и соответствующим Советом народных депутатов, исполнительным органом, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он должен разрешаться судом по правилам искового производства.

В соответствии с Законом о приватизации (в ред. от 23 декабря 1992 г.) занимаемое жилое помещение передается гражданину бесплатно независимо от размера и стоимости этого помещения. Оценка приватизируемого жилья производится лишь для последующего взимания налога с собственности и не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность граждан.

Запрет приватизации жилья станет большой проблемой для тех, кто по каким-либо причинам не приватизировал свое жилье. Однако у тех, кто успел это сделать, нередко возникает потребность расторгнуть договор о приватизации. По многим признакам деприватизация схожа с признанием недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность.

Федеральным законом от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" внесена ст. 9.1. В соответствии с ней граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством ее субъектов.

Такая же статья была предусмотрена в п. 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения.

При деприватизации жилья важным является вопрос о восстановлении либо невосстановлении права на приватизацию жилья. Споры существуют уже по поводу самого вопроса: либо это восстановление права, либо его сохранение, либо повторная приватизация. Правильным было бы полагать, что в жилищном законодательстве существует два самостоятельных института: признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным и деприватизация жилья (многими исследователями эти понятия смешиваются). Деприватизация имеет место, когда отсутствует спор о праве (в отличие от признания недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность), и применяется по единогласному волеизъявлению всех сособственников независимо от побудительных мотивов без восстановления права на приватизацию.

15. Учет процентов по заемным средствам, использованным для строительства и приобретения перепродаваемых помещений

Заемные деньги часто являются единственным способом оперативно решить финансовые проблемы организации, но за пользование кредитом приходится платить проценты.

Если после завершения строительства часть построенных помещений оформляется в собственность риэлторской компании с целью их последующей продажи, то в бухгалтерском учете это отразится следующим образом:

1) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы";

2) К 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами";

3) Д 41 "Товары";

4) К 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Проценты по заемным средствам, начисляемые в соответствии с условиями договора вплоть до завершения строительства, будут относиться на счет учета капитальных вложений и затем войдут в стоимость построенных помещений:

1) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы";

2) К 66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам", 67 "Расчеты по долгосрочным кредитам и займам";

3) Д 41 "Товары";

4) К 08 "Вложения во внеоборотные активы".

При реализации построенных помещений указанные проценты уменьшат налогооблагаемую прибыль. При использовании заемных средств на приобретение предназначенной для перепродажи на вторичном рынке недвижимости проценты, уплаченные до постановки недвижимости на учет, войдут в ее балансовую стоимость, учитываемую на счете 41 "Товары". Такой порядок предусмотрен с 2002 г. п. 6 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" (ПБУ 5/01), утв. приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. N 44н.

Если по инвестиционным активам, приобретенным (построенным) с привлечением заемных средств, не будет в соответствии с правилами бухгалтерского учета начисляться амортизация, то проценты по заемным средствам не включаются в стоимость таких активов, а относятся на текущие расходы организации в качестве операционных расходов (п. 23 ПБУ 15/01). Если инвестиционный актив не принят к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств или имущественного комплекса, но используется для производства продукции, выполнения работ, оказания услуг. То в этом случае включение затрат по предоставленным займам и кредитам в первоначальную стоимость инвестиционного актива прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем фактического начала эксплуатации (п. 31 ПБУ 15/01).

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ проценты по долговым обязательствам любого вида, вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (текущего или инвестиционного), признаются внереализационным расходом. Поэтому независимо от порядка бухгалтерского учета процентов и, соответственно, способа уменьшения на их сумму балансовой прибыли (через себестоимость или через операционные расходы) в целях налогообложения они будут приниматься в соответствии с правилами, установленными ст. 269 НК РФ.

В налоговом учете проценты, начисленные по любым заемным средствам (кредитам, займам, векселям, облигациям и т.д.), включают в состав внереализационных расходов. Такие затраты включают в состав внереализационных расходов только в пределах норм.

Существует два способа нормирования этих расходов.

1. Исходя из среднего процента, увеличенного в 1,2 раза, который уплачивается организацией по долговым обязательствам того же вида (т.е. по договорам займа, кредита и т.д.), полученным в сопоставимых условиях.

Чтобы определить сумму процентов, которая включается в состав внереализационных расходов и учитывается при налогообложении прибыли, организации следует:

1) определить, какие долговые обязательства можно считать сопоставимыми;

2) рассчитать средний уровень процента, уплачиваемого по сопоставимым долговым обязательствам;

3) увеличить средний уровень процентов в 1,2 раза.

Средний уровень процентов рассчитывается следующим образом.

Сумма займа по договору N 1 х Процентная ставка по договору N 1 + Сумма займа по договору N 2 х Процентная ставка по договору N 2 + .../ Сумма займа по договору N 1 + Сумма займа по договору N 2 + ...х 100% = Средний уровень процентов.

Затем средний уровень процентов нужно увеличить в 1,2 раза.

Если сумма процентов, которые уплачиваются по договору, выше этого показателя, то при налогообложении прибыли учитывают их средний уровень, увеличенный в 1,2 раза.

Если сумма процентов не превышает этот показатель, то при налогообложении их учитывают полностью.

Пример.

Риэлторская организация получила три займа от других организаций:

1) первый заем в сумме 500 000 руб. под 40% годовых;

2) второй заем в сумме 560 000 руб. под 25% годовых;

3) третий заем в сумме 550 000 руб. под 20% годовых.

Все займы получены в рублях на один год и на сопоставимых условиях.

Средний уровень процентов по займам составит:

(500 000 руб. х 40% + 560 000 руб. х 25% + 550 000 руб. х 20%)/ (500 000 руб. + 560 000 руб. + 550000 руб.) х 100% = 27,95%.

Средний уровень процентов, увеличенный в 1,2 раза, будет равен:

27,95% х 1,2 = 33,54%.

Этот показатель превышают только проценты по первому займу.

Следовательно, в состав внереализационных расходов можно включить проценты по нему в пределах 33,54% годовых.

Сумма процентов по первому займу, учитываемых при налогообложении прибыли, составит:

500 000 руб. х 33,54% = 167 700 руб.

Проценты по второму и третьему займам включаются в состав внереализационных доходов и уменьшают облагаемую прибыль полностью.

2. Исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной в 1,1 раза (если деньги получены в рублях), или 15% годовых (если деньги получены в валюте). Если условия договора (кредита или займа) не предусматривают изменения процентной ставки в течение срока его действия, при расчете суммы нормируемых процентов берется та ставка рефинансирования, которая действовала на момент заключения договора. Если предусматривают, то берется ставка, действующая на день начисления процентов. Это правило применяется с 1 января 2006 г. Таким образом будут нормироваться не только сами проценты по заемным деньгам, но и суммовые разницы по ним, если сумма кредита выражена в условных денежных единицах.

Организация может самостоятельно выбрать любой из этих способов.

Пример.

Риэлторская организация получила заем в сумме 100 000 руб. под 30% годовых.

Ставка рефинансирования, установленная ЦБР, составила 13% годовых.

Облагаемую прибыль уменьшают проценты, рассчитанные исходя из ставки рефинансирования, увеличенной в 1,1 раза.

Ставка процентов, которые учитываются при налогообложении, составит:

13% х 1,1 = 14,3%.

Этот показатель меньше, чем проценты по займу, которые платит организация.

Следовательно, в состав внереализационных расходов можно включить проценты в пределах 14,3% годовых.

Сумма процентов, учитываемых при налогообложении прибыли, составит:

100 000 руб. х 14,3% = 14 300 руб.

По первому способу нормирования можно прийти к несложной схеме минимизации налогообложения. При получении банковского кредита в сумме 1 200 000 руб. под 30% годовых первый способ, казалось бы, неприменим, кредит один. Сравнивать проценты по нему попросту не с чем, да и рассчитать средний процент нельзя, но есть простой выход. Можно попросить банк разбить один кредит на три, например, по 400 000 руб., полученных под ту же процентную ставку.

В результате появится несколько "долговых обязательств, выданных в той же валюте на те же сроки в сопоставимых объемах, под аналогичные обеспечения", причем средний процент по ним составит 30%. Поэтому они уменьшат облагаемую прибыль организации полностью. Налоговая служба считает, что в НК РФ имеется в виду та ситуация, когда кредиты поступают от разных заимодавцев (т.е. от нескольких коммерческих банков).

Расходом признаются проценты, начисленные по долговому обязательству любого вида при условии, что размер начисленных налогоплательщиком по долговому обязательству процентов существенно не отклоняется от среднего уровня процентов, взимаемых по долговым обязательствам, выданным в том же квартале (месяце) на сопоставимых условиях.

Под долговыми обязательствами, выданными на сопоставимых условиях, понимаются долговые обязательства, выданные в той же валюте на те же сроки в сопоставимых объемах, под аналогичные обеспечения. Не важно, получены деньги от одного заимодавца или от тысячи, главное, чтобы они были получены на сопоставимых условиях:

1) за ведение ссудного счета;

2) предоставление информационных услуг и другие услуги.

В результате получим расходы на оплату процентов и банковских услуг, и те и другие услуги учитываются при налогообложении полностью.

Глава 4. Договорные основы риэлторской деятельности

1. Предоставление риэлторских услуг. Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риэлторских услуг

Участниками риэлторской деятельности выступают:

1) юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества;

2) потребители их услуг (клиенты)*(11).

К агентствам, осуществляющим риэлторскую деятельность, в настоящее время нет требований относительно их регистрации, не нужно получать ни лицензию, ни сертификат, они могут действовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц или в качестве индивидуальных предпринимателей.

Как правило, в каждой риэлторской фирме есть свои должностные инструкции агента по недвижимости. Можно выделить примерный перечень обязанностей агента по недвижимости:

1) осуществлять любые операции на рынке недвижимости в соответствии с законодательством с участием государственных органов, юридических и физических лиц с получением прибыли;

2) получать информацию о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов;

3) изучать спрос и предложения на рынке недвижимости;

4) регистрировать поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводить их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключать эксклюзивные договоры между собственниками и агентством;

5) осуществлять поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливать с ними деловые контакты;

6) организовывать ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости;

7) оформлять заявки покупателей, подбирать или предлагать варианты продаж или сдачи внаем;

8) согласовывать договорные условия, оформлять операции с недвижимостью;

9) в ходе подготовки и совершения сделки представлять права и законные интересы всех сторон по договору;

10) обеспечивать своевременное получение платежных документов по окончании сделок;

11) информировать клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям;

12) организовывать подписание договоров о купле-продаже или передаче в аренду объектов недвижимости;

13) содействовать своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;

14) представлять интересы клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующих в оформлении сделок;

15) составлять установленную отчетность о выполняемой работе.

16) рекламировать свою деятельность;

17) получать от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и иных органов необходимую информацию об объектах недвижимости и правах на нее, а также о юридических и физических лицах - сторонах в сделке;

18) запрашивать и получать в разумно необходимый срок в государственных органах и иных организациях (в органах опеки и попечительства, в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество, в жилищно-эксплуатационных организациях, в органах внутренних дел, в налоговых органах, в психоневрологических диспансерах и др.) информационные справки и документы, необходимые для осуществления операций с недвижимым имуществом, при наличии соответствующего договора с собственником (владельцем) или на основании надлежащей доверенности.

Закон о риэлторской деятельности до сих пор не принят, следовательно, законодательно перечень услуг, оказываемых риэлторской фирмой, не закреплен. Таким образом, агентство самостоятельно определяет, какие услуги оно будет предлагать своим клиентам.

Как было указано выше, к риэлторским услугам можно отнести:

1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

2) деятельность риэлтора в качестве брокера;

3) деятельность риэлтора в качестве дилера;

4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;

8) деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Качество предоставленных потребителю риэлторских услуг определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом.

Качество предоставленной потребителю риэлторской услуги, связанной с приобретением в собственность или в пользование потребителя, либо продажей (передачей в пользование другому лицу), принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.

Риэлтор, оказывающий потребителю услугу, связанную с приобретением в собственность последнего недвижимого имущества, обязан обеспечить потребителю юридическую возможность его дальнейшего использования в его собственных интересах, в частности:

1) приобрести недвижимое имущество в собственность потребителя свободным от прав и иных законных притязаний на него со стороны третьих лиц;

2) приобрести недвижимое имущество того целевого назначения, которое было определено потребителем;

3) приобрести недвижимое имущество, в отношении которого отсутствуют предписания о его аварийном состоянии, недопустимости к использованию в связи с несоответствием санитарно-гигиеническим, противопожарным и экологическим нормативам, в случае, если это не предусмотрено договором;

4) передать потребителю правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, а также любые иные относящиеся к оказанной услуге документы, требовать передачи которых потребитель вправе;

5) при исполнении договора с потребителем и в последующем не разглашать информацию о заключенной им в интересах потребителя сделке;

6) проводить самостоятельно экспертизу документов, относящихся к приобретаемому в собственность потребителя недвижимому имуществу на предмет их достоверности.

Выполнение риэлтором этих обязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных указаний об этом в договоре, заключаемом им с потребителем.

Приобретение риэлтором в собственность потребителя спорного недвижимого имущества либо имущества, юридическая возможность использования которого потребителем впоследствии будет затруднена по иным обстоятельствам, допускается лишь при наличии прямого указания на это в договоре либо при наличии иного прямого письменного согласия потребителя.

Своевременность предоставления риэлтором потребителю услуги определяется в соответствии со сроком (сроками) исполнения риэлтором принятых им на себя обязанностей, определенным в заключенном между указанными лицами договоре. В случае, если в договоре отсутствует указание на такой срок, в том числе при невозможности точного его определения, своевременность предоставления риэлтором услуги потребителю определяется в соответствии с обычно предъявляемыми для этого требованиями, исходя из сложившейся в данной местности деловой практики.

Каждый вид деятельности осуществляется на основании договора, заключаемого между фирмой и клиентом.

Предоставление риэлтором услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договор - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Риэлторские агентства, осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг. Это могут быть договоры возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор агентирования (гл. 52 ГК РФ). Соответственно, существенные условия заключаемого договора будут зависеть от содержания существенных условий указанных выше договоров. Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риэлторских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок. Согласно § 1 "Понятие, виды и форма сделок" гл. 9 ГК РФ договоры об оказании риэлторских услуг должны совершаться в письменной форме.

Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлторских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на выполнение отдельных видов риэлторских услуг (осуществление отдельных видов риэлторской деятельности) и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.

В зависимости от особенностей оказываемых услуг каждый договор имеет свои отличительные черты.

Агентский договор

Агентская деятельность риэлтора осуществляется на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора. В агентском договоре исполнитель - агент обязуется по поручению и за счет принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала. В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения (п. 1 ст. 1005 ГК РФ)*(12). В международной практике широко известна такая разновидность агентского договора, как агентский договор по продаже недвижимости (агент-риэлтор)*(13). По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Если сделка совершена агентом от своего имени, в качестве стороны в этой сделке выступает сам агент с последующей передачей прав и обязанностей принципалу. Если сделка совершена агентом от имени принципала, стороной сделки является принципал, которому с самого начала принадлежат права и обязанности.

Агентский договор входит в состав самой большой и многообразной группы гражданских договоров - на оказание услуг. Агентский договор является договором на оказание услуг, а само агентирование представляет собой деятельность по оказанию услуг агентом принципалу.

Клиент (физическое или юридическое лицо) путем заключения договора с риэлторской фирмой не может предоставить прав третьему лицу (другой риэлторской фирме) или возложить на него ответственность. Однако возможно представительство риэлторской фирмы перед другим ее клиентом в целях установления между ее клиентами юридических отношений. Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.

Конструкция агентского договора в российском гражданском праве преследует цель достаточно четкого правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридических последствий. Например, лицо, действующее в качестве агента (риэлторская фирма), может взять на себя задачу по продаже квартиры клиента, имея в виду не только заключение договоров купли-продажи, но и осуществление таких фактических действий, как оценка квартиры и размещение объявлений о ее продаже, а также проведение юридических действий по приватизации квартиры и регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Если агент (риэлторская фирма) по данному договору действует от собственного имени, то он становится стороной сделок, заключенных с третьими лицами (в интересах клиента), причем и в том случае, когда эти лица знали о совершении сделки в интересах принципала, а не его агента, либо даже сам принципал (клиент, в интересах которого риэлторская фирма совершает сделку) вступил с третьим лицом - контрагентом по сделке (он также является клиентом риэлторской фирмы) в непосредственные отношения по ее исполнению. Лишь после заключения сделки агент (риэлторская фирма) должен будет передать права и обязанности по ней своему принципалу (клиенту). Такой подход характерен для договора комиссии (абз. 2 п. 1 ст. 1005 и абз. 2 п. 1 ст. 990 ГК РФ). Поэтому ст. 1011 ГК РФ позволяет применять к указанным отношениям правила о договоре комиссии, если они не противоречат специальным правилам закона об агентском договоре или существу этого договора.

Если же риэлторская фирма по условиям заключенного с принципалом (клиентом) договора действует от его имени, права и обязанности по заключенным агентом (риэлторской фирмой) с третьими лицами сделкам возникают сразу непосредственно у принципала (клиента), минуя риэлторскую фирму. Такой подход характерен для договора поручения (абз. 3 п. 1 ст. 1005 и п. 1 ст. 971 ГК РФ). В соответствии со ст. 1011 ГК РФ здесь следует использовать общие нормы о данном договоре, включая правила об оформлении этих отношений.

Таким образом, в основном по агентскому договору оказываются юридические услуги, но агентский договор отличается от договоров поручения и комиссии тем, что если названные договоры опосредуют предоставление только юридических услуг, то агентский договор имеет более широкую сферу применения. Особенностью агентского договора является также то, что он, как правило, может действовать как договор постоянный или длительный.

Оказание клиенту услуг по агентированию будет наиболее целесообразно для клиентов, если им необходимо оказать услуги по заключению нескольких сделок и проведению других фактических или юридических действий, сопутствующим этим сделкам. Например, заключение договоров по обмену, купле-продаже, регистрации этих сделок, оценке квартир, их приватизации.

Полномочия агента могут быть определены договором конкретно, путем перечисления поручаемых ему действий либо в общем виде с передачей агенту всех необходимых полномочий на совершение сделок от имени принципала. Агентский договор может предусматривать возложение на риэлтора обязательства от своего имени и за счет принципала либо от имени и за счет принципала осуществить в отношении указанного в договоре недвижимого имущества определенные юридические и (или) иные действия, в том числе заключить и (или) исполнить одну или несколько сделок с ним. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора обязательства осуществить определенные юридические и (или) иные действия не в отношении недвижимого имущества, но в отношении лично потребителя услуг (принципала), при условии что такие действия связаны с приобретением или отчуждением принципалом, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного на момент заключения договора недвижимого имущества*(14).

Агентский договор предполагает возможность заключения агентом субагентского договора с возложением исполнения обязательств по этому договору на третье лицо, если только такая возможность прямо не исключена соглашением его участников. Таким образом, если в договоре на оказание риэлторских услуг исключена возможность заключения субагентского договора между агентом (риэлторской фирмой) и третьим лицом (другая риэлторская фирма), то у риэлторской фирмы, обязавшей себя по первоначальному агентскому договору, отсутствует возможность передать свои права и обязанности другой риэлторской фирме.

Агентский договор является консенсуальной сделкой, это всегда возмездный договор. К его существенным условиям относится определение объема полномочий, которыми принципал наделяет своего агента. В соответствии с п. 3 ст. 1005 ГК РФ агентский договор может быть заключен как на определенный срок, так и без указания срока его действия. Таким образом, срок, а также и размер вознаграждения в данном договоре не относятся к числу существенных условий.

Это новый вид договоров в российском законодательстве. Предусмотрено, что законом могут быть урегулированы особенности отдельных его видов.

Договор поручения

Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения. Под договором поручения понимается соглашение, в силу которого одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия, права и обязанности из которых возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ).

Договор поручения, заключаемый риэлтором с клиентом, предусматривает возложение на него обязательства осуществить от имени и за счет клиента (доверителя) в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлторской деятельности лишь при условии, что она связана приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

В правоотношениях сторон по оказанию услуг поручения риэлторская фирма (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет клиента определенные юридические действия. Таким образом, договор поручения есть договор о представительстве, осуществляемом одним лицом от имени другого. Поэтому правила, относящиеся к договору поручения, содержащиеся в гл. 49 ГК РФ, должны применяться в совокупности с правилами, относящимися к институту представительства (гл. 10 ГК РФ).

Значение договора поручения весьма велико. Он позволяет любому лицу, которое не имеет возможности вести свои дела лично, выступать в гражданском обороте через своего представителя-поверенного. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным (риэлтором), возникают непосредственно у доверителя (клиента). Клиенту выгодно воспользоваться услугами поручения риэлторской фирмы, когда необходимы посреднические услуги в оформлении одной сделки и совершение иных юридических действий. Например, необходимо сдать в аренду помещение, для чего потребуется разместить объявление в местных средствах массовой информации, зарегистрировать эту сделку. Для клиента данная услуга удобна тем, что риэлтор обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями клиента. В свою очередь эти указания должны быть выполнимыми и законными.

В соответствии со ст. 973 ГК РФ поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный (риэлтор) не мог предварительно запросить доверителя (клиента) либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Во всяком случае, риэлтор обязан уведомить своего клиента о допущенных отступлениях, как только это уведомление стало возможным.

Существенным условием договора является содержание поручения доверителя поверенному, т.е. точный перечень тех юридических действий, которые поверенный должен совершить от имени доверителя. Законом предусмотрены следующие обязанности для поверенного (риэлтора):

1) лично исполнять данное ему поручение;

2) сообщать клиенту по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;

3) передавать клиенту без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

4) по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить клиенту доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

В свою очередь клиент обязан:

1) выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения;

2) возмещать поверенному понесенные издержки;

3) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения;

4) без промедления принять от риэлтора все исполненное им в соответствии с договором поручения;

5) уплатить риэлтору вознаграждение.

Несмотря на общее правило о том, что поверенный (риэлтор) обязан лично исполнить все по договору поручения, риэлтор в том случае, когда это полномочие предоставлено ему договором, вправе совершить передоверие. У клиента в таком случае есть право отвести заместителя, избранного риэлтором. Однако если возможный заместитель поверенного поименован в договоре поручения, риэлтор не отвечает ни за его выбор, ни за ведение им дел.

Глава 49 ГК РФ не устанавливает специальных правил относительно формы данного договора. Следовательно, на него распространяются общие правила о форме сделок.

Поскольку этот договор связан с осуществлением одной из сторон предпринимательской деятельности, он предполагается возмездным, и доверитель по нему обязан уплатить поверенному вознаграждение, кроме случая, когда самим договором предусмотрено иное.

Срок для данного договора не является существенным условием, как и размер вознаграждения.

Договор комиссии

Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом. Кроме того, риэлтор может оказывать брокерские услуги и посредством договора поручения. В данном случае природа этих услуг не изменится, риэлторская фирма не получит прав и обязанностей по сделкам, заключенным им в интересах клиента. Общим для договоров комиссии и поручения является то, что и поверенный, и комиссионер выполняют юридические действия по поручению и за счет другой стороны, т.е. доверителя или комитента. Вместе с тем между этими договорами имеются и существенные различия. Основное различие состоит в том, что предметом договора комиссии является более узкий круг юридических действий, а именно совершение сделок, комиссионер, совершая сделки, действует от собственного имени и приобретает права и обязанности по сделке с последующей передачей их комитенту.

Оказание услуг комиссии и их оформление договором комиссии - один из самых часто встречающихся способов оформления посреднических отношений.

Исходя из содержания п. 1 ст. 990 ГК РФ следует, что по договору комиссии риэлтор обязуется по поручению клиента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет клиента.

По сделке, совершенной комиссионером (риэлтором) с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер (риэлтор), хотя комитент (клиент) и был бы назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Сторонами правоотношений по оказанию услуг комиссии выступают комитент (клиент риэлторской фирмы) и комиссионер (риэлтор).

Содержанием услуг, предоставляемых риэлторской фирмой по договору комиссии, является оказание риэлтором услуг по совершению сделок в интересах и по поручению клиента.

В большинстве случаев сделками, которые поручаются заключить посреднику, являются договоры купли-продажи недвижимого имущества. Но это вовсе не означает, что заключение комиссионером иных сделок законом запрещено. Закон не запрещает заключать посредством договора комиссии любые другие сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные действующим гражданским законодательством, за исключением сделок, носящих личный характер.

Применительно к этому интересным представляется вопрос о возможности заключения риэлтором от своего имени, но в интересах и за счет клиента ряда сделок различного вида, например соглашений об уступке прав требования. На практике возможны примеры, когда клиент посредством заключения договора комиссии с риэлторской фирмой воспользуется посредническими услугами риэлторской фирмы по приобретению доли инвестирования в строительстве жилого дома. Однако посредник может от своего имени заключить далеко не каждую сделку, т.к. не каждая сделка позволяет участие в ней лица, действующего в качестве посредника, т.е. от своего имени, но в чужих интересах. Поэтому можно отметить что брокерские услуги (комиссии) риэлторской фирмы могут быть применены клиентом лишь в случае, когда клиенту необходимо продать или купить квартиру. В остальных случаях пользоваться брокерскими услугами риэлторской фирмы нецелесообразно для клиента.

Договор комиссии всегда является возмездным договором. Действует своего рода законодательно установленная презумпция его возмездности, т.е. комитент (клиент) в любом случае должен уплатить комиссионеру (риэлтору) причитающееся последнему вознаграждение. Согласно п. 1 ст. 991 ГК РФ комитент обязан уплатить комиссионеру вознаграждение, а в случае если комиссионер принял на себя ручательство за исполнение сделки третьим лицом, также дополнительное вознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре комиссии. Следовательно, стороны договора комиссии вправе договориться об обычном вознаграждении либо предусмотреть, помимо обычного вознаграждения, еще и дополнительное тогда, когда комиссионер ручается за исполнение сделки третьим лицом, т.к., по общему правилу, комиссионер (риэлтор) не отвечает перед комитентом (клиентом) за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной за счет комитента (п. 1 ст. 993 ГК РФ). Принимая на себя дополнительную обязанность, комиссионер тем самым возлагает на себя дополнительную ответственность, за что и получает специальное поощрение. При этом следует иметь в виду, что комиссионер (риэлтор), принимая на себя это обязательство, отвечает только за исполнение третьим лицом сделки, заключенной последним с комиссионером, но не за недействительность таковой*(15).

Необходимо отметить положение, предусмотренное ст. 992 ГК РФ, почти никогда не соблюдаемое риэлторами на практике: в случае, когда риэлтор по договору комиссии совершит сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны клиентом, дополнительная выгода делится между клиентом и риэлтором поровну, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В действительности стороны активно пользуются таким "способом определения вознаграждения комиссионера", указывая в договорах комиссии денежную сумму, которую комиссионер обязан уплатить комитенту за переданный на реализацию и реализованный товар, предполагая, что если комиссионеру удастся продать такой товар по более высокой цене, выгоду посредник оставит себе в качестве вознаграждения.

Помимо выплаты комиссионного вознаграждения, дополнительного вознаграждения, а в определенных случаях - и дополнительной выгоды, комитент в соответствии со ст. 1001 ГК РФ (клиент) обязан возместить комиссионеру (риэлтору) израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы. Такое положение обусловлено сущностью самого договора комиссии, который чаще всего опосредует отношения торгового представительства. Если риэлтор не исполнил комиссионное поручение по причинам, зависящим от клиента (например, клиенту нужно оказать услуги по продаже квартиры, на которую по вине клиента впоследствии был наложен арест), риэлтор сохраняет право на комиссионное вознаграждение, а также на возмещение понесенных расходов (п. 2 ст. 991 ГК РФ).

Основной обязанностью риэлтора является исполнение поручения клиента на наиболее выгодных для клиента условиях в соответствии с указаниями клиента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 992 ГК РФ).

Риэлтор вправе отступить от указаний клиента, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах клиента и риэлтор не мог предварительно запросить клиента либо не получил в разумный срок ответ на свой запрос. Риэлтор в таком случае обязан при первой возможности уведомить клиента о допущенных отступлениях. В отношении риэлтора, действующего в качестве предпринимателя, имеется особое правило, согласно которому риэлтору может быть предоставлено клиентом право отступать от его указаний без предварительного запроса. В этом случае риэлтор обязан в разумный срок уведомить клиента о допущенных отступлениях, но договором комиссии может быть предусмотрено право риэлтора не уведомлять клиента о состоявшихся отступлениях от указаний.

Если договор комиссии направлен на продажу имущества комитента и комиссионер продал такое имущество по цене ниже, чем согласованная с комитентом (клиентом), то посредник (риэлтор) обязан возместить комитенту (клиенту) разницу, если не докажет, что у него не было возможности продать имущество по согласованной цене и продажа по более низкой цене предупредила еще большие убытки. В случае когда риэлтор был обязан предварительно запросить клиента о возможности продажи имущества по меньшей цене, риэлтор должен также доказать, что он не имел возможности получить предварительно согласие клиента на отступление от его указаний. Возмещение разницы в цене является для риэлтора своеобразным наказанием за ненадлежащее исполнение договора комиссии. Поэтому, оформляя свои правоотношения с риэлторской фирмой через договор комиссии, клиенту важно предусмотреть в договоре то, что риэлтор обязан уведомить клиента и только с согласия клиента совершать отступления от указаний клиента.

Если риэлтор купил имущество по цене выше, чем согласованная с клиентом, то клиент, не желающий принять такую покупку, обязан заявить об этом риэлтору в разумный срок по получении от него извещения о заключении сделки с третьим лицом. В противном случае покупка признается принятой клиентом. Если риэлтор сообщил, что принимает разницу в цене на свой счет, клиент не вправе отказаться от заключенной для него сделки.

Важной обязанностью риэлтора, направленной на защиту прав клиента и предотвращение возможных злоупотреблений со стороны посредника (риэлтора), является установленная ст. 999 ГК РФ обязанность комиссионера по представлению комитенту отчета. Однако положения ст. 999 ГК РФ, обязывающие комиссионера представлять отчет комитенту, могут быть изменены или отменены договором между сторонами. Если учесть, что комиссионными услугами пользуются, как правило, для заключения какой-либо одной сделки по покупке или продаже недвижимости, то применительно к риэлторской фирме нет необходимости обязывать риэлтора составлять для клиента отчет. Предусматривать в договоре оказания риэлторских услуг (комиссии) обязанность риэлтора в составлении отчета будет для клиента наиболее полезно в случае, когда по договору комиссии необходимо оказать услуги по купле-продаже нескольких объектов недвижимости.

Комиссионер (риэлтор), по общему правилу, имеет право заключить договор субкомиссии с другим лицом, но договором комиссии он может быть лишен такого права. В случае заключения договора субкомиссии комиссионер остается ответственным за действия субкомиссионера (другого риэлтора) перед комитентом (клиентом), т.е. он не передает свои права и обязанности перед клиентом по договору комиссии третьему лицу, а заключает новый самостоятельный договор субкомиссии, в котором комиссионер приобретает в отношении субкомиссионера права и обязанности комитента. До прекращения действия договора комиссии комитент не вправе без согласия комиссионера вступать в непосредственные отношения с субкомиссионером, если иное не предусмотрено договором комиссии*(16).

В свою очередь, в обязанности клиента, кроме урегулирования имущественных вопросов с риэлтором, входит принятие исполненного последним по договору комиссии. В частности, комитент обязан принять от комиссионера все исполненное по договору комиссии, осмотреть имущество, приобретенное для него риэлтором, и известить последнего без промедления об обнаруженных в этом имуществе недостатках, а также освободить риэлтора от обязательств, принятых им на себя перед третьим лицом по исполнению комиссионного поручения.

Статьей 1003 ГК РФ клиенту предоставлено право отменить комиссионное поручение с возмещением убытков, вызванных отменой поручения. Если договор комиссии заключен без указания срока его действия, клиент должен уведомить риэлтора о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если только более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором. В этом случае клиент обязан выплатить риэлтору вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договора, а также возместить риэлтору понесенные им до прекращения договора расходы. В случае отмены поручения клиент обязан в срок, установленный договором комиссии (а если такой срок не установлен, то незамедлительно), распорядиться своим находящимся в ведении риэлтора имуществом. Если клиент не выполнит эту обязанность, риэлтор вправе сдать имущество на хранение за счет клиента либо продать его по возможно более выгодной для клиента цене.

По общему правилу, риэлтор не вправе отказаться от исполнения договора поручения. Однако иное может быть предусмотрено договором комиссии. Если договор комиссии заключен без указания срока его действия, то комиссионер (риэлтор) должен уведомить комитента (клиента) о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором, после чего комиссионер (риэлтор) обязан принять меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества клиента. Что касается клиента, то он должен своевременно распорядиться своим находящимся в ведении риэлтора имуществом, т.е. сделать это в течение 15 дней со дня получения уведомления об отказе риэлтора исполнить поручение, если договором комиссии не установлен иной срок. Если он не выполнил эту обязанность, комиссионер вправе сдать имущество на хранение за счет комитента либо продать его по возможно более выгодной для комитента цене. Обычно риэлтор, отказавшийся от исполнения поручения, сохраняет право на комиссионное вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договора, а также на возмещение понесенных до этого момента расходов. Однако договором комиссии стороны вправе предусмотреть иное.

Дилерская деятельность риэлтора

Риэлтор осуществляет дилерскую деятельность в случае, когда недвижимое имущество, являющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок купли-продажи (сделок по предоставлению прав на это имущество), находится в собственности самого риэлтора (было приобретено им ранее с целью последующей продажи)*(17).

Дилерской деятельностью занимаются достаточно крупные фирмы, т.к. эта деятельность требует больших капиталовложений. В процессе дилерской деятельности риэлторские фирмы заключают договоры купли-продажи объектов недвижимости, их аренды. Сначала агентства скупают недвижимое имущество, затем они могут его либо продавать по более высокой цене, либо сдавать в аренду. Наиболее распространены случаи, когда риэлторские фирмы "покупают" по договорам уступки права требования долю (определенную площадь) в строящемся жилом доме с целью последующей продажи этих квартир или сдачи их в аренду.

Оказывая дилерские услуги, риэлторской фирме нет необходимости заключать с потребителем услуг договор оказания риэлторских услуг, договоры комиссии, агентирования или поручения. Правоотношения сторон в данном случае будут оформлены непосредственно договорами купли-продажи, аренды. Заключение договоров риэлторами с целью приобретения имущества в интересах агентства также относится к услугам риэлторской фирмы.

***

Риэлторы могут оказывать и посреднические услуги. Посреднической риэлторской деятельностью признается деятельность, заключающаяся в оказании лицам, изъявившим намерение приобрести или продать недвижимое имущество (приобрести или передать права на такое имущество), услуг по приисканию контрагентов с целью последующего заключения соответствующих сделок, непосредственной стороной которых сам риэлтор не является*(18).

В данном случае риэлторская фирма не заключает договор агентирования, комиссии или поручения, поскольку клиент не нуждается в посреднических услугах риэлторской фирмы по заключению каких-либо сделок, ему необходимо оказать содействие в приискании будущих возможных клиентов, сообщении ему сведений о приблизительной стоимости недвижимого имущества, которое он хочет продать или купить. Иначе говоря, клиент нуждается в мониторинге рынка недвижимости на определенной территории.

Деятельностью по организации торговли недвижимым имуществом признается деятельность, заключающаяся в предоставлении риэлтором участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе:

1) услуг по информационному обеспечению участников сделок (предоставление информации об объектах, ценах на них, иной информации);

2) консультационных услуг, услуг по оформлению документов;

3) услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам, за исключением таких услуг, предоставление которых допускается исключительно при наличии лицензии на право осуществления банковской деятельности.

Деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи (передачи в возмездное пользование) признается риэлторской в той ее части, в которой она непосредственно относится к гражданскому обороту недвижимого имущества.

Осуществление риэлтором функций заказчика строительства (реконструкции) зданий, строений, сооружений, жилых или нежилых помещений не является риэлторской деятельностью и осуществляется им в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Последующую деятельность риэлтора по продаже (передаче в возмездное пользование) вновь созданного (реконструированного) недвижимого имущества, находящегося в его собственности или в собственности третьего лица, также можно отнести к услугам риэлторской деятельности.

Деятельность риэлтора по созданию с целью последующей продажи (передачи в возмездное пользование) нового объекта недвижимого имущества путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (объектов), в частности расселение нанимателей из квартир коммунального типа, перевод помещений в жилом и нежилом фондах, изменение правового режима использования мансардных и подвальных помещений и т.п., также можно отнести к услугам риэлторской деятельности.

Деятельность по доверительному управлению недвижимым имуществом признается риэлторской лишь в части осуществления доверительным управляющим - риэлтором определенных действий (деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в пользование; деятельность риэлтора в качестве брокера или дилера; деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного).

Подводя итог вышесказанному, можно выделить существенные условия, которые должны быть включены в любой из договоров оказания риэлторских услуг.

В договоре, прежде всего, необходимо указать дату его заключения, наименование сторон (полностью, без сокращений), адрес сторон. Адрес указывается в зависимости от места регистрации: если это юридическое лицо, то место его регистрации; если это гражданин или индивидуальный предприниматель, то это, как правило, место его регистрации по месту жительства. Договор может содержать номера телефонов и факсов, адрес электронной почты. Почтовый индекс также следует указать в адресе.

Существенным условием договора является его предмет (конкретное описание услуг, которое должен оказать риэлтор). Договор, заключаемый риэлтором с потребителем, должен точно и полно определять конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риэлтора, а также пределы полномочий риэлтора в представлении интересов заказчика в отношениях риэлтора с третьими лицами. В договор об оказании риэлторских услуг может входить текст доверенности; доверенность может быть составлена и отдельно от договора оказания риэлторских услуг. Сама доверенность, в отличие от договора, не порождает прав и обязанностей сторон. Оформление доверенности необходимо в том случае, когда определенный вид услуг, которые оказывает риэлторская фирма, включает в себя действия по приватизации квартиры или иного оформления недвижимости (переоформление прав на земельный участок), регистрацию сделок. Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько видов доверенностей. В ходе оказания риэлторских услуг наиболее целесообразно оформить генеральную доверенность, поскольку она позволяет риэлторской фирме на протяжении определенного времени осуществлять различные действия, необходимые для реализации цели оказываемой клиенту услуги.

Договор является недействительным, если сторонами в договор включены условия, в соответствии с которым риэлтор приобретает неопределенные полномочия по распоряжению и (или) использованию недвижимого имущества или денежных средств потребителя.

Обязательным условием договора, заключаемого риэлтором с потребителем его услуг, является указание на размер вознаграждения, уплачиваемого риэлтору за оказанные услуги в денежной форме или в форме иного встречного предоставления, а также порядок и сроки оплаты услуг (ст. 781 ГК РФ).

В случае участия в исполнении договора с потребителем двух или более риэлторов обязательные сведения и условия подлежат включению в договор в отношении каждого из участвующих в договоре риэлторов. В противном случае договор подлежит признанию недействительным в части, относящейся к взаимным правам и обязанностям потребителя и соответствующего риэлтора.

В договоре возможно предусмотреть переход риска случайной гибели имущества. Если этого не сделать, то в случае, когда переданная риэлторской фирме квартира (для заключения договора социального найма) пострадает (пожар), все убытки будет нести клиент риэлторской фирмы как собственник этой квартиры. А в договоре можно изменить это положение гражданского законодательства и возложить риск случайной гибели имущества клиента на риэлторскую фирму. В связи с этим можно предусмотреть в договоре обязанность риэлтора застраховать имущество клиента (за счет клиента).

В договоре можно предусмотреть условия о сроке действия договора. Это делается в том случае, когда клиенту необходимо установить определенный срок на исполнение договора.

Желательно предусмотреть в договоре и ответственность сторон. В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.

2. Участие в исполнении договора с потребителем риэлторских услуг двух и более риэлторов. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору

В исполнении договора с потребителем риэлторских услуг могут выступать два и более риэлтора. Такое участие возможно в нескольких организационных формах. Соответственно, его правовое регулирование в каждом конкретном случае будет различным.

В договоре по оказанию риэлторских услуг может быть предусмотрено право риэлтора прибегать к помощи других риэлторских фирм в процессе оказания услуг риэлторской фирмой. Таким образом, на стороне исполнителя выступает не одна, а несколько риэлторских фирм.

Риэлторская фирма вправе при наступлении определенных ситуаций обратиться в другую риэлторскую фирму за помощью в оказании риэлторских услуг, если данное условие будет предусмотрено в договоре. Также договором может быть прямо предусмотрена обязанность риэлторской фирмы сотрудничать с другими риэлторскими фирмами при оказании услуг клиенту.

При этом в договоре по оказанию риэлторских услуг могут быть указаны конкретные организации (риэлторские фирмы), в которые риэлторская фирма может (либо должна) обратиться за помощью в оказании риэлторских услуг клиенту.

Другая риэлторская фирма выступает как вспомогательный, дополнительный исполнитель. Основные договорные отношения по оказанию риэлторских услуг складываются между клиентом и "основной" риэлторской фирмой. У клиента в подобных случаях, как правило, нет договоренности на оказание риэлторских услуг с другим исполнителем по договору. Если договором на оказание риэлторских услуг предусмотрена обязанность риэлтора обратиться в определенную риэлторскую фирму за оказанием определенных услуг, то в этом случае обе риэлторские фирмы будут действовать на "равных правах" при выполнении риэлторских услуг. В договоре должны быть достаточно подробно определены полномочия каждого из исполнителей услуг. Урегулирование этого вопроса в договоре позволит в будущем избежать ситуации, когда по причине ненадлежащего исполнения договора имущественную ответственность понесут обе фирмы-исполнителя. Порядок определения размера ответственности также следует предусмотреть в договоре.

Даже если договором между риэлтором и клиентом не предусмотрена возможность оказания риэлторских услуг двумя и более риэлторскими фирмами, подобная ситуация возможна в случае, если при заключении договора соучастие в исполнении договора не запрещалось. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору, заключенному им с потребителем, полностью или в какой-либо их части допускается лишь при наличии предварительного письменного согласия на это потребителя. В соответствии со ст. 313 ГК РФ другая риэлторская фирма может исполнить определенную часть или полностью все обязательства первоначального риэлтора. Разумеется, другая риэлторская фирма должна добровольно согласиться на исполнение за должника всего по договору оказания риэлторских услуг. На основе ст. 313 ГК РФ клиент будет обязан принять все исполненное "другой" риэлторской фирмой по договору оказания услуг.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины в форме умысла или неосторожности. Если лицо действовало при той степени осмотрительности и заботливости, какая от него требовалась по характеру обязательства и характеру делового оборота, оно считается невиновным и не будет нести гражданско-правовую ответственность за ненадлежащее исполнение договора. Это возможно в том случае, когда, например, риэлтор своевременно подал документы на государственную регистрацию сделки с недвижимым имуществом, но по техническим причинам сделка не была зарегистрирована. Если риэлтор виновен в неисполнении договора, то его вина, как правило, выражается в том, что он по неосмотрительности не сделал каких-либо действий для своевременного исполнения договора. В этом случае независимо от содержания договора клиент вправе потребовать в одностороннем порядке расторжения договора и передачи прав и обязанностей по договору другой риэлторской фирме.

Часто речь идет о том, что первоначальная риэлторская фирма уже исполнила какую-либо часть обязательств и передает другой фирме все исполненное ею по договору. Это оформляется обычным актом приема-передачи, который составляется в двух или трех экземплярах, в зависимости от пожеланий клиента. Если, помимо документов, передаются денежные средства, то лучше всего это сделать не актом приема-передачи, а составить отдельный документ в виде, например, расписки и нотариально удостоверить его (если сумма довольно большая). Это позволит избежать в будущем многих проблем, когда клиент решит взыскать не переданные ему денежные суммы. Передано может быть и иное имущество, например недвижимость.

Передача прав и обязанностей по договору оформляется договором, который заключается риэлторской фирмой, фактически не исполнившей свои обязательства по договору, с новой риэлторской фирмой. В переговорах по заключению договора может участвовать прежний клиент риэлторской фирмы.

В договоре должны быть подробно указаны права, которые передаются другой риэлторской фирме, и вознаграждение, которое она за это получит.

3. Права и обязанности потребителя риэлторских услуг

Права и обязанности потребителя риэлторских услуг (клиента) регулируются общими положениями ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риэлторской фирмой.

Основной контингент клиентов риэлторских фирм составляют физические лица, поэтому к услугам, оказываемым риэлторской фирмой клиенту - физическому лицу, будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей".

Потребители риэлторских услуг имеют право:

1) свободно выбирать риэлтора или риэлторскую фирму. На рынке недвижимости существует множество агентств, предлагающих свои услуги. Во избежание обмана с их стороны гражданам рекомендуется обращаться в известные, хорошо зарекомендовавшие себя фирмы;

2) проверять полномочия риэлторской фирмы (риэлтора), в том числе через специально уполномоченный орган. В случае если в регионе существует профессиональная организация риэлторов, возможно обращение граждан к ней для получения сведений об интересующей фирме. Риэлторская фирма, в свою очередь, должна дать полную информацию о предоставляемых услугах;

3) получать от риэлторской фирмы (риэлтора) всю необходимую информацию о сделке. В том случае, когда потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами данного риэлторского агентства, ему предоставляется информация об условиях договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения и пр. В данном случае риэлторская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом;

4) обращаться в специальные органы и иные компетентные государственные органы, саморегулируемые организации риэлторов и другие общественные организации по вопросам нарушения их прав как потребителей риэлторских услуг;

5) контролировать выполнение риэлтором условий договора. Качество предоставленных потребителю риэлторских услуг определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом. Качество предоставленной потребителю риэлторской услуги, связанной с приобретением в собственность или в пользование потребителя либо продажей (передачей в пользование другому лицу) принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.

Потребители риэлторских услуг обязаны:

1) осуществлять свои права разумно и добросовестно, воздерживаясь от причинения вреда третьим лицам и их имуществу. Риэлтор и потребитель его услуг не вправе включать в заключаемый между ними договор условия, нарушающие законные права и интересы любых третьих лиц, не участвующих в договоре. Если в процессе или в результате исполнения договора, содержащего указанные выше условия, третьим лицам причинен имущественный ущерб, риэлтор и потребитель его услуг несут перед такими лицами солидарную ответственность за возникшие убытки. Супруг потребителя риэлторских услуг, его родственники и иные лица, законные права которых на недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, исполнить которую обязался риэлтор, нарушены или находятся под угрозой нарушения, вправе обратиться в суд по местонахождению указанного имущества с требованием о пресечении осуществляемых в отношении них незаконных действий. Такое же право принадлежит представителям несовершеннолетних граждан, действующих в их интересах;

2) предоставлять риэлторской фирме (риэлтору) полные и достоверные сведения и документы на объекты недвижимого имущества, о правах на них и о их собственнике;

3) не препятствовать риэлторской фирме (риэлтору) в скорейшем и полном выполнении обязательств.

4. Оказание услуг по подбору объектов недвижимости для физических лиц

Подбор квартиры риэлторской организацией ничем не отличается от самостоятельного подбора. Необходимы следующие документы:

1) выписка из домовой книги;

2) справка ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

3) справка из психоневрологического диспансера;

4) справка из наркологического диспансера.

В выписке из домовой книги отражено, кто и когда был прописан и выписан из квартиры, еe должен получать в паспортном столе сам хозяин. Причем получать саму справку необязательно, достаточно посмотреть, что именно написано в домовой книге. Если окажется, что из квартиры когда-то были выписаны дети, надо требовать от хозяина так называемую встречную выписку, которая удостоверит покупателя в том, что дети не живут на улице (по крайней мере, номинально) и есть место, где они в данный момент прописаны.

В выписке из ЕГРП, помимо информации о собственнике квартиры и о том, на основании чего жилплощадь перешла в собственность, есть сведения об отсутствии арестов, запретов, обременений по квартире на день выдачи справки. Заказать выписку может любой человек.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров продавец предоставлять не обязан, но получить их желательно. Пятая часть сделок расторгается по причине того, что бывшие владельцы оказываются "психически больными". Они обращаются с иском об установлении их психического расстройства на момент заключения сделки. Согласно действующему законодательству договоры купли-продажи квартиры перестали подлежать обязательному нотариальному заверению. При удостоверении договора нотариус подтверждает дееспособность лиц, заключающих договор. Собирать документы можно и после внесения аванса, но тогда в дополнительном соглашении к договору передачи денег следует вписать, что все они должны быть представлены к моменту заключения основного договора. Здесь же оговаривается обязанность продавца вернуть сумму аванса в случае выявления обстоятельств юридического характера, препятствующих заключению сделки, т.е. если после сбора документов будут обнаружены негативные сведения о квартире и ее хозяевах.

Образец стандартного договора о передаче денег и дополнительного соглашения к нему, где оговаривается ответственность сторон и случаи возврата аванса, можно взять в любом агентстве недвижимости.

Важно понимать, что по российскому законодательству ни риэлторская организация, ни нотариус никакой материальной ответственности за чистоту квартиры перед покупателем не несут. Несмотря на то что некоторые агентства по собственной воле выдают гарантийные обязательства по возмещению полной стоимости квартиры в случае выявления юридических проблем с квартирой, ни одного случая возврата денег еще не было.

Гарантией для покупателя будет являться пункт в договоре купли-продажи о том, что квартира до его заключения:

1) не была отчуждена;

2) не была заложена;

3) не была обещана;

4) не состоит в споре;

5) не передана в доверительное управление;

6) не передана в аренду в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц;

7) иными правами третьих лиц не обременена и не находится под арестом.

Для того чтобы отстоять свои права в суде, этого достаточно. Добросовестным приобретателям сейчас деньги возвращают (в размере не более 1 миллиона рублей).

При приобретении квартир в объектах жилищного фонда организация-покупатель отражает их стоимость на дебете счета 04 "Нематериальные активы" в корреспонденции со счетом по учету расчетов (п. 2 указанного ниже письма). В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160, для учета вложений в приобретение квартир риэлторской организации следует использовать балансовый счет 08 "Капитальные вложения", субсчет "Приобретение нематериальных активов". На данном счете собираются все фактические затраты, связанные с приобретением такого рода активов (нотариальное оформление, услуги риэлторских организаций, консультационные услуги и пр.), а также расходы по доведению нематериальных активов до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях:

1) Д 08 "Капитальные вложения", К 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - принята к учету квартира по стоимости, определенной в договоре купли-продажи;

2) Д 08 "Капитальные вложения", К 51 "Расчетные счета" (60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами") - отнесены на увеличение балансовой стоимости квартиры затраты, связанные с ее приобретением;

3) Д 04 "Нематериальные активы", К 08 "Капитальные вложения" - оприходована квартира на баланс по стоимости, включающей в себя договорную цену и затраты по доведению ее до состояния, пригодного к использованию.

Покупка квартиры по ипотеке - дело крайне невыгодное в настоящее время. Банки почти не отреагировали на предложение сделать ипотеку доступной и твердо стоят на своих 11% годовых в валюте и 16% - в рублях. Попадаются 10%, но с массой дополнительных условий, которые делают снижение ставки бессмысленной. Итого получается, что за 10-15 лет, пока расплачиваешься по кредиту (таковы самые популярные сроки, на которые они выдаются), стоимость квартиры увеличивается в полтора-три раза. Даже при постоянном росте цен на жилье такие инвестиции вряд ли можно назвать выгодными.

Клиенты обращаются к ипотеке чаще всего в двух случаях:

1) если покупают квартиру взамен съемной;

2) не устраивают условия проживания, существует возможность расплатиться за ипотеку досрочно.

Документы, которые могут потребовать в агентстве недвижимости при покупке квартиры через ипотеку:

1) правоустанавливающие документы на квартиру;

2) справка БТИ (форма N 11А);

3) экспликация квартиры;

4) справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам;

5) отчет об оценке квартиры, произведенный независимым оценщиком;

6) выписка из домовой книги;

7) копия финансово-лицевого счета жилого помещения;

8) справка из ИФНС об уплате налога на имущество;

9) выписка из Единого государственного реестра прав (так называемая справка ЕГРП);

10) разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки (при наличии в семье заемщика несовершеннолетних (недееспособных)).

С 1 января 2005 г. заверять у нотариуса договор ипотеки больше не нужно. Это обязательное условие исчезло как из ст. 339 ГК РФ, так и из ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (раньше сумма расходов на нотариат доходила до 1,5% от суммы сделки).

С 2005 г. ставки государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке определяет НК РФ. Государственная пошлина, которую платят физические лица, составляет 500 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Человек, купивший квартиру, имеет право уменьшить свои доходы на сумму имущественного вычета. При этом не имеет значения, приобрел он собственность на свои деньги или на заемные. Более того, вычет можно получить и на проценты, которые выплачиваются по ипотечному кредиту. Но если заемщик не смог расплатиться с банком и квартира продается, то после этого использовать вычет по НДФЛ станет невозможно (п. 3.3 письма МНС России от 30 января 2004 г. N ЧД-6-27/100@).

Пример.

Соколов П.А. приобрел в 2004 г. квартиру за 1 000 000 руб. Для ее покупки он взял в банке ипотечный кредит. Доход Соколова за 2004 г., облагаемый по ставке 13%, составил 350 000 руб.

В начале 2005 г. Соколов подал в налоговую инспекцию декларацию за 2004 г., в которой заявил свое право на имущественный вычет за этот год в сумме 350 000 руб., который и был ему предоставлен. Оставшаяся часть вычета в размере 650 000 руб. (1 000 000 - 350 000) была перенесена на следующие налоговые периоды.

Однако в конце 2005 г. за неуплату долга Соколов был лишен банком права собственности на квартиру и она была продана. Доход Соколова за 2005 г., облагаемый по ставке 13%, составил 200 000 руб.

В феврале 2006 г. он представил в свою инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ за 2005 г., в которой заявил имущественный вычет за 2005 г. в сумме 200 000 руб. Однако право собственности на квартиру Соколовым уже утрачено. А в таком случае право на имущественный вычет по НДФЛ за 2005 г. он теряет. Поэтому налоговая инспекция в предоставлении вычета ему отказала.

Однако данную точку зрения можно оспорить, поскольку в НК РФ сказано, что, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования. И ни слова не сказано о том, что право на вычет теряется после продажи квартиры.

В то же время получить вычет можно только на основании документов, подтверждающих право собственности на квартиру. А как только должник продаст квартиру, свидетельства о праве собственности он лишается и отстоять право на вычет после продажи квартиры будет уже невозможно.

Сложности с расчетом НДФЛ могут возникнуть в отношении сумм, которые должник получил от продажи квартиры. Если жилье к этому моменту находилось в собственности менее трех лет и его стоимость превышает 1 000 000 руб., то с суммы превышения придется заплатить налог на доходы физических лиц. При этом не важно, что всю выручку от продажи человек направляет на выплату кредита.

Однако есть другой вариант уплаты НДФЛ: не получать имущественный вычет, а уменьшить свои доходы на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой квартиры (второй абзац подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Здесь, прежде всего, имеется в виду стоимость, которую бывший собственник заплатил за квартиру продавцу, а также различные сопутствующие расходы, например на оплату услуг риэлторской организации. Поступить так целесообразно в том случае, если суммарная величина таких расходов превысит 1 000 000 руб.

В новую редакцию ст. 220 НК РФ включен закрытый перечень фактически произведенных расходов. При приобретении квартиры расходами могут быть затраты на само приобретение, а также на покупку отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры. Если приобретается жилой дом, помимо расходов на приобретение, неизбежны расходы:

1) на услуги по достройке и отделке;

2) на разработку проектно-сметной документации;

3) на приобретение строительных и отделочных материалов;

4) на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку возможно, только если в договоре указана покупка именно не завершенных строительством жилого дома или квартиры без отделки.

Перечень объектов, по которым предоставляется имущественный вычет, является закрытым, и потому вычет нельзя получить при приобретении земельного участка или строительстве дачи. В принципе при покупке загородного дома получить имущественный вычет вполне возможно. ЖК РФ установлено, что жилым домом признается индивидуальное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (п. 2 ст. 16 ЖК РФ). Поэтому очень важно, чтобы объект обозначался в документах именно как жилой, а не садовый, дачный или летний дом. Это позволит избежать споров с налоговым органом.

Имущественный вычет не применяется в случае, когда сделка купли-продажи дома или квартиры совершается между взаимозависимыми физическими лицами (письмо Минфина России от 27 июля 2005 г. N 03-05-01-04/250). Взаимозависимыми для целей налогообложения признаются лица, состоящие в брачных отношениях и отношениях родства, а также усыновители и усыновленные или попечители и опекаемые.

Чтобы получить имущественный вычет у работодателя, работнику необходимо обратиться в налоговый орган по месту жительства с заявлением на подтверждение права на вычет. К заявлению должен прилагаться ряд документов (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Это документы, подтверждающие право собственности на объект: свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договор купли-продажи. При этом не имеет значения, приобретается такой объект у физического или у юридического лица.

Претендент на вычет должен подтвердить, что он оплатил квартиру, комнату или дом, но за жилье можно заплатить не только деньгами, но и имуществом, в частности векселем. Минфин России сообщил, что человек, расплатившийся векселем за жилье, вправе претендовать на вычет так же, как и гражданин, заплативший продавцу деньги (письмо Минфина России от 28 марта 2005 г. N 03-05-01-07/6). Единственное ограничение: это должен быть вексель не гражданина, купившего квартиру, а третьего лица. Иными словами, на вычет можно претендовать, если человек, купивший жилье, получил вексель в обмен на свои услуги или, скажем, приобрел его в банке. Другое дело, что вексель, выписанный самим покупателем квартиры, также дает право на вычет. Но лишь после того как покупатель погасит свою задолженность по этой ценной бумаге.

В последнее время довольно часто квартира приобретается в строящемся доме. В этом случае покупателю приходится долго ждать свидетельство о собственности. С 1 января 2005 г. у покупателя появилась возможность получить вычет на приобретение и такого объекта, не дожидаясь получения свидетельства. Достаточно только представить договор о приобретении квартиры в строящемся доме и (обязательно!) акт о ее передаче. Покупатель квартиры имеет право на получение имущественного налогового вычета только у одного работодателя по своему выбору (п. 3 ст. 220 НК РФ).

Раньше при приобретении квартиры покупатель имел право уменьшить доход только на проценты, уплаченные по ипотечным кредитам банков. С 1 января 2005 г. имущественный вычет предоставляется на сумму процентов, уплаченных по любым кредитам и займам не только кредитных, но и иных организаций. Важным условием сейчас является то, что заем (кредит) получен именно у организации, т.е. юридического лица.

Суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), учитываются в фактическом размере до тех пор, пока заем (кредит) не будет погашен. Часто банки при уплате денежных средств за кредит выдают платежные документы, где указаны сумма средств и ссылка на кредитный договор, т.е. прямо не указано, какая сумма направляется на погашение самого кредита, а какая - на сумму процентов по нему. В таких случаях следует получить из банка справку о размере денежных средств, направленных на погашение конкретно процентов. Именно эти средства вычитаются из дохода налогоплательщика при применении имущественного вычета.

С 2005 г. имущественный налоговый вычет можно получать как у своего работодателя, так и в налоговой инспекции. Какой же вариант предпочтительнее?

Налоговая инспекция перечисляет деньги на расчетный счет. Если приобрели квартиру, например, в 2004 г. и сейчас заявили о вычете в инспекцию, то рассмотрев все документы, ИФНС вернет на счет ту сумму налога, которую работодатель удержал в течение 2004 г. Остаток вычета можно будет вернуть в следующие годы. Декларацию можно представлять в инспекцию через год.

Работодатель деньги на расчетный счет не перечисляет, он не станет удерживать из зарплаты НДФЛ до тех пор, пока полностью не используете вычет.

Глава 5. Информационное обеспечение деятельности риэлторов

Риэлторские фирмы осуществляют свою деятельность в условиях недостаточного правового регулирования данной деятельности. Риэлторы используют в своей работе всевозможные справочные материалы, гражданское законодательство РФ. В современных условиях необходимо создание единого информационного пространства.

Единое информационное пространство предполагает единую систему справочников, классификаторов, кодификаторов, наличие соглашений по протоколам информационного обмена, форматам и структуре информационных сообщений, соглашений по структурам и форматам распределенных баз данных.

Единое информационное пространство должно быть ориентировано на запросы структур исполнительной и представительной властей, на запросы заинтересованных юридических и физических лиц.

Одним из важнейших законодательных актов в системе федерального информационного права России является Федеральный закон от 20 февраля 1995 г. N 24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации". В Законе даны основные понятия, которыми оперируют в данной сфере.

Владелец информационных ресурсов, информационных систем, технологий и средств их обеспечения - субъект, осуществляющий владение и пользование указанными объектами и реализующий полномочия распоряжения в пределах, установленных Законом.

Информатизация - организационный социально-экономический и научно-технический процесс создания оптимальных условий для удовлетворения информационных потребностей и реализации прав граждан, органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, общественных объединений на основе формирования и использования информационных ресурсов.

Информационная система - организационно упорядоченная совокупность документов (массивов документов) и информационных технологий, в том числе с использованием средств вычислительной техники и связи, реализующих информационные процессы.

Информационные процессы - процессы сбора, обработки, накопления, хранения, поиска и распространения информации.

Информационные ресурсы - отдельные документы и отдельные массивы документов, документы и массивы документов в информационных системах (библиотеках, архивах, фондах, банках данных, других информационных системах).

Государственные информационные ресурсы в зависимости от сфер ведения подразделяются на три группы:

1) федеральные информационные ресурсы;

2) информационные ресурсы совместного ведения;

3) информационные ресурсы субъектов РФ.

Сферы ведения РФ, субъектов РФ и совместного ведения определены в ст. 71-73 Конституции РФ.

Формирование государственных информационных ресурсов осуществляется благодаря предоставлению документальной информации гражданами, органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями и общественными объединениями. Перечни предоставляемой в обязательном порядке документальной информации определяются Правительством РФ. Непосредственно формирование государственных информационных ресурсов осуществляют:

1) федеральные государственные органы;

2) органы государственной власти субъектов РФ.

Перечень федеральных государственных органов, ответственных за формирование и порядок их использования, определяется Правительством РФ.

Перечень органов государственной власти субъектов РФ, порядок государственного учета и их использования определяются главой администрации субъекта РФ.

Информация - сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления.

Конфиденциальная информация - документированная информация, доступ к которой ограничивается в соответствии с законодательством РФ.

Пользователь (потребитель) информации - субъект, обращающийся к информационной системе или посреднику за получением необходимой ему информации и пользующийся ею.

Средства обеспечения автоматизированных информационных систем и их технологий - программные, технические, лингвистические, правовые, организационные средства (программы для электронных вычислительных машин; средства вычислительной техники и связи; словари, тезаурусы и классификаторы; инструкции и методики; положения, уставы, должностные инструкции; схемы и их описания, другая эксплуатационная и сопроводительная документация), используемые или создаваемые при проектировании информационных систем и обеспечивающие их эксплуатацию.

Государственные информационные ресурсы открыты для любого пользователя, каждый из пользователей: физическое лицо, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации - имеет равное право доступа к ним. Доступ к государственным информационным ресурсам обеспечивают федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Федерации в соответствии с их компетенцией. Необходимо отметить, пользователям предоставлено право доступа, следовательно, на государственные органы возложена обязанность обеспечения доступа к информации. Как правило, заинтересованные лица делают запросы в государственные учреждения, которые владеют информационными ресурсами. При этом в запросах они не должны указывать, для чего им нужна запрашиваемая информация. Однако следует иметь в виду, что некоторая информация, находящаяся в государственных информационных ресурсах, может быть информацией с ограниченным доступом, т.е. либо являться конфиденциальной информацией, либо относиться к государственной тайне. Доступ к этим сведениям ограничен.

Правовые основы обмена информации в настоящее время определяются следующими нормативными актами:

1) Конституция РФ, принята 12 декабря 1993 г.;

2) Федеральный закон от 20 февраля 1995 г. N 24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации";

3) Закон РФ от 9 июля 1993 г. N 5351-I "Об авторском праве и смежных правах";

4) Порядок установления платы за предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и использования полученных средств (утв. Минфином России 21 октября 1996 г. N 90, Госкомимуществом РФ 28 октября 1996 г. N АР-18/7572, Роскомземом 21 октября 1996 г. N 2);

5) Указом Президента РФ N 188 от 6 марта 1997 г. "Об утверждении перечня сведений конфиденциального характера";

7) Законом о государственной регистрации прав.

К числу сведений, предоставляемых риэлторам по их запросам должностными лицами органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, относятся:

1) сведения о недвижимом имуществе и его характеристиках, находящемся в государственной собственности субъектов РФ, в собственности муниципальных образований;

2) сведения о недвижимом имуществе и его характеристиках, находящемся в собственности юридических и физических лиц;

3) сведения о юридических лицах и персональные сведения о гражданах.

Предоставление риэлторам любых из указанных выше сведений осуществляется исключительно при соблюдении условий такого предоставления.

Основанием предоставления риэлтору указанных сведений является его письменный запрос. В случае направления запроса риэлтором, являющимся юридическим лицом, в запросе должен быть точно поименован тот его штатный работник, который уполномочен руководителем организации-риэлтора на получение указанной информации.

Органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе устанавливать плату за предоставление риэлторам запрашиваемой ими информации.

Сведения о недвижимом имуществе, находящемся в государственной собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, и его характеристиках предоставляются по запросам риэлторов при условии, что соответствующие объекты включены в ведущийся органами по управлению государственным (муниципальным) имуществом реестр недвижимого имущества и не относятся к числу режимных объектов, разглашение информации о которых запрещено законодательством.

Предоставление риэлторам информации о государственном (муниципальном) недвижимом имуществе сверх объема сведений, включенных в соответствующий реестр, не допускается.

Сведения о недвижимом имуществе, находящемся в собственности юридических и физических лиц, и их характеристиках предоставляются по запросам риэлторов при условии, что соответствующие объекты включены в ведущийся уполномоченным на это органом реестр прав на недвижимое имущество, земельный кадастр или находятся в иной базе данных с открытым доступом и не относятся к числу режимных объектов, разглашение информации о которых запрещено законодательством.

Сведения об эксплуатационных характеристиках указанных объектов предоставляются риэлторам также органами жилищно-коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов.

Предоставление риэлторам информации о недвижимом имуществе, находящемся в собственности юридических и физических лиц, сверх объема сведений, включенных в реестр прав на недвижимое имущество, земельный кадастр или иную базу данных с открытым доступом, не допускается.

Предоставление риэлторам сведений о юридических лицах осуществляется органами государственной регистрации юридических лиц в объеме сведений, включенных в ведущийся ими реестр.

Предоставление риэлторам персональных сведений о гражданах осуществляется:

1) органами внутренних дел - в объеме сведений о фактах прописки (регистрации) граждан по адресам их места жительства;

2) органами жилищно-коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов, - в объеме сведений, включаемых в ведущиеся указанными органами домовые книги;

3) органами социального обеспечения - в объеме сведений, необходимых для установления характера и содержания прав на недвижимое имущество лиц, относящихся к особым категориям граждан (несовершеннолетних граждан и иных лиц, признанных в установленном порядке ограниченного или полностью недееспособными, инвалидов, пенсионеров);

4) органами регистрации актов гражданского состояния - в объеме сведений, включаемых в журналы регистрации актов гражданского состояния;

5) специализированными лечебными учреждениями - о фактах состояния граждан на их учете.

Государственные информационные ресурсы, которые в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона РФ "Об информации, информатизации и защите информации" делятся на федеральные информационные ресурсы; информационные ресурсы, находящееся в совместном ведении РФ и субъектов РФ; информационные ресурсы субъектов РФ являются открытыми и общедоступными, т.е. любой может ознакомиться с документами, входящими в состав государственных информационных ресурсов. Этот принцип отражается и в положениях других законов. Так, в п. 1 ст. 6 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" предусмотрено, что сведения, содержащиеся в государственном реестре, являются открытыми и общедоступными, за исключением паспортных данных физических лиц и их ИНН.

Принцип открытости не распространяется на документы, отнесенные законом к категории ограниченного доступа. В настоящее время наметилась тенденция ослабления защиты частного интереса в связи с усилением криминальной обстановки. В законодательстве ряда стран, регулирующих отношения по ознакомлению с официальными документами, установлен приоритет защиты общественного интереса перед интересом частным*(19).

Документы с ограниченным доступом законодатель делит на два вида:

1) документы, содержащие сведения, отнесенные к государственной тайне;

2) документы, содержащие конфиденциальные сведения.

Государственная тайна - защищаемые государством сведения в области его военной, внешней, экономической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб безопасности Российской Федерации (ст. 2 Закона РФ от 21 июля 1993 г. N 5485-I "О государственной тайне").

Степень секретности сведений, составляющих государственную тайну, должна соответствовать степени тяжести ущерба, который может быть нанесен безопасности РФ вследствие распространения сведений. Законом о государственной тайне устанавливается три степени секретности сведений, составляющих государственную тайну, и соответствующие этим степеням грифы секретности для носителей указанных сведений: "особой важности", "совершенно секретно", "секретно". Отнесение сведений, составляющих государственную тайну, к различным степеням секретности должно осуществляться в соответствии с Правилами отнесения сведений, составляющих государственную тайну, к различным степеням секретности, утв. постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1995 г. N 870. Отнесение сведений к государственной тайне осуществляется руководителями органов государственной власти в соответствии с Перечнем должностных лиц, наделенных полномочиями по отнесению сведений к государственной тайне, утверждаемых Президентом РФ.

К сведениям особой важности следует относить сведения в области военной, внешнеполитической, экономической, национально-технической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб интересам РФ в одной или нескольких из перечисленных областей (п. 3 Правил).

К совершенно секретным сведениям следует относить сведения в области военной, внешнеполитической, экономической, национально-технической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб интересам министерства, ведомства или отрасли экономики РФ в одной или нескольких из перечисленных областей.

К секретным сведениям следует относить все остальные сведения из числа сведений, составляющих государственную тайну. Ущербом безопасности РФ в этом случае считается ущерб, нанесенный интересам предприятия, учреждения или организации в военной, внешнеполитической, экономической, национально-технической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно-розыскной деятельности.

Обоснование необходимости отнесения сведений к государственной тайне возложено на органы государственной власти, предприятия, учреждения и организации, которыми эти сведения получены.

К сведениям, составляющим специально охраняемую тайну, относится конфиденциальная информация. Перечень сведений конфиденциального характера определен в Указе Президента РФ от 6 марта 1997 г. N 188 "Об утверждении Перечня сведений конфиденциального характера", согласно которому к таким сведениям относятся:

1) сведения о фактах, событиях и обстоятельствах частной жизни гражданина, позволяющие идентифицировать его личность (персональные данные);

2) ведения, составляющие тайну следствия и судопроизводства;

3) служебные сведения, доступ к которым ограничен органами государственной власти в соответствии с ГК РФ и федеральными законами;

4) сведения, связанные с коммерческой деятельностью, доступ к которым ограничен в соответствии с ГК РФ и федеральными законами (коммерческая тайна);

5) сведения, связанные с профессиональной деятельностью, доступ к которым ограничен в соответствии с Конституцией РФ и федеральными законами.

К ним относятся медицинская, нотариальная, адвокатская тайна, банковская тайна, тайна усыновления, семейная тайна, тайна переписки, телефонных переговоров, почтовых отправлений, телеграфных и иных сообщений, журналистская тайна и ряд других тайн. Все эти тайны необходимы для обеспечения конфиденциальности частной жизни граждан, а также для сохранения в тайне служебной и коммерческой информации. Сведения, составляющие медицинскую тайну, определены в ст. 61 Основ законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан от 22 июля 1993 г. N 5487-1, а также в ст. 9 Закона РФ от 2 июля 1992 г. N 3185-I "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании". Предоставление таких сведений возможно только с согласия пациента. Без согласия пациента предоставление информации третьим лицам возможно:

1) в целях обследования и лечения гражданина, не способного из-за своего состояния выразить свою волю;

2) при угрозе распространения инфекционных заболеваний, массовых отравлений и поражений;

3) по запросу органов дознания и следствия, прокурора и суда в связи с проведением расследования или судебных разбирательств.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 63-Ф3 "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" адвокатской тайной являются любые сведения, связанные с оказанием адвокатом юридической помощи своему доверителю.

Согласно ст. 5 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I сведения, которые стали известны нотариусу при исполнении служебных обязанностей, а также лицам, работающим в нотариальной конторе, составляют нотариальную тайну и не подлежат разглашению.

В соответствии со ст. 139 СК РФ судьи, вынесшие решение об усыновлении ребенка, или должностные лица, осуществляющие государственную регистрацию усыновления, а также лица, иным образом осведомленные об усыновлении, обязаны сохранять тайну усыновления ребенка под угрозой привлечения к ответственности.

Журналистская тайна предусмотрена в ст. 41 Закона РФ от 27 декабря 1991 г. N 2124-I "О средствах массовой информации". Редакция не вправе разглашать в распространяемых сообщениях и материалах сведения, предоставленные гражданином с условием сохранения в тайне. Редакция обязана сохранять в тайне источник информации и не вправе называть лицо, предоставившее сведения с условием неразглашения его имени, за исключением случая, когда соответствующее требование поступило от суда в связи с находящимся в его производстве делом.

Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 12 августа 1995 г. N 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности" гарантируется сохранение в тайне имен лиц, внедренных в организованные преступные группы, штатных негласных сотрудников органов, осуществляющих оперативно-розыскную деятельность, а также лиц, оказывающих этим органам содействие на конфиденциальной основе. Сведения об этих лицах могут быть преданы гласности лишь с их письменного согласия и в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 119-ФЗ "Об аудиторской деятельности" аудиторские организации и индивидуальные аудиторы обязаны хранить тайну об операциях аудируемых лиц и лиц, которым оказывались сопутствующие аудиту услуги. Аудиторские организации и индивидуальные аудиторы обязаны обеспечивать сохранность сведений и документов, получаемых и (или) составляемых ими при осуществлении аудиторской деятельности, и не вправе передавать указанные сведения и документы или их копии третьим лицам либо разглашать их без письменного согласия организаций и (или) индивидуальных предпринимателей, в отношении которых осуществлялся аудит и оказывались сопутствующие аудиту услуги, за исключением случаев, предусмотренных указанным Законом и другими федеральными законами. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование аудиторской деятельности, и иные лица, получившие доступ к сведениям, составляющим аудиторскую тайну, обязаны сохранять конфиденциальность в отношении таких сведений.

Таким образом, предоставление риэлтору сведений о фактах усыновления граждан не допускается вне зависимости от характера запроса и обстоятельств, на которые ссылается запрашивающий такие сведения риэлтор. Предоставление риэлтору сведений о состоянии гражданина на учете в специализированном лечебном учреждении допускается исключительно при наличии мотивированного обоснования о необходимости получения риэлтором таких сведений, письменного согласия проживающих с таким гражданином совершеннолетних родственников и письменного разрешения вышестоящего по отношению к лечебному учреждению органа здравоохранения. Предоставление риэлтору иных врачебных сведений о гражданине, за исключением простого факта нахождения или отсутствия его на учете в специализированном лечебном учреждении, не допускается вне зависимости от характера запроса и обстоятельств, на которые ссылается запрашивающий такие сведения риэлтор.

Должностные лица, виновные в предоставлении риэлтору персональных сведений о гражданах, разглашение которых не допускается, несут установленную законодательством РФ ответственность.

Разглашение риэлтором ставших известными ему персональных сведений о гражданине, составляющих врачебную тайну или тайну усыновления, является безусловным основанием для привлечения его к ответственности.

В случае если законодательством РФ установлено, что какие-либо из сведений, указанных выше, не подлежат сообщению иначе, как на основании специально установленных таким законом правил, применению подлежат эти специально установленные правила.

К числу органов, осуществляющих исполнение запросов риэлторов о предоставлении им сведений, относятся:

1) органы, осуществляющие в установленном законодательством РФ порядке ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных реестров недвижимого имущества в соответствии с нормативными актами субъектов РФ, земельного кадастра РФ;

2) органы жилищно-коммунального хозяйства и организации, осуществляющие эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов;

3) паспортные управления (отделы, столы) управлений, отделов внутренних дел;

4) попечительские советы (отделы) органов социального обеспечения;

5) государственные регистрационные палаты субъектов РФ;

6) комитеты (управления, отделы) по управлению государственным (муниципальным) имуществом;

7) органы регистрации актов гражданского состояния;

8) специализированные лечебные учреждения.

Недопустимо сокрытие информации и объявления ее конфиденциальной иначе, как в силу предписания федерального закона. Должностные лица не вправе отказывать риэлторам в сообщении им определенных сведений со ссылкой на их конфиденциальность в отсутствие прямого указания на это федерального закона.

Обжалование отказа должностного лица в предоставлении риэлтору запрашиваемых им сведений осуществляется в судебном и административном порядке.

Риэлтор обязан:

1) информировать потребителя риэлторских услуг о законодательных и нормативных актах в области рынка недвижимости;

2) не разглашать информацию, полученную в ходе проведения сделки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством;

3) обеспечивать сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг для совершения сделки;

4) предоставлять клиенту достоверную и полную информацию в отношении объекта недвижимости, прав на него и о собственнике (владельце), которая может быть получена на законных основаниях;

5) обеспечивать правовую защиту интересов клиента путем составления проектов сделок, разъяснения прав и обязанностей, а также содержания и правовых последствий сделки;

6) предоставлять оригинал свидетельства о государственной регистрации.

Бухгалтерский учет риэлторской организации. Сделки с правами на недвижимость являются одним из направлений деятельности риэлторских организаций, чаще всего - это права инвестора. При этом риэлторские организации могут выступать как первичными, так и вторичными правообладателями этих прав. Большинство риэлторских организаций занимаются оказанием услуг в сфере операций с недвижимостью: сдача в аренду недвижимости юридическим и физическим лицам, оказание консультационных услуг, услуг, связанных с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые или сдаваемые в аренду объекты недвижимости, и др.

Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества регулируются § 7 гл. 30 ГК РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по указанному договору к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Право собственности у приобретателя объекта недвижимости возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Риэлторская деятельность - деятельность, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом или по доверенности: по совершению от его имени и за его счет, от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица.

Риэлторская деятельность рассматривается как посредническая, т.е. осуществляется на основе договоров комиссии, поручения или агентирования.

Какие из заключаемых сделок квалифицировать как посреднические, а какие - нет, вызывает определенные трудности у риэлторских организаций.

Глава 6. Вопросы формирования бухгалтерской и налоговой отчетности

1. Применение риэлторскими организациями бланков строгой отчетности

При расчетах наличными денежными средствами риэлторские организации и индивидуальные предприниматели обязаны применять контрольно-кассовую технику. Но в определенных случаях Закон разрешает использовать вместо кассовых аппаратов бланки строгой отчетности.

Преимущества бланков строгой отчетности (БСО) перед ККМ очевидны:

1) не нужно покупать кассовый аппарат, регистрировать его в налоговой инспекции и обучать персонал на нем работать;

2) нет необходимости заключать договор с центром техобслуживания и платить за ремонт кассовых машин;

3) получать неучтенную "наличку" по БСО легче, нежели с использованием кассы;

4) иногда использовать БСО намного удобнее, например, если приходится выезжать к заказчику.

Кроме того, в некоторых случаях пользоваться льготой по НДС можно только при условии выдачи покупателям таких бланков (ст. 149 НК РФ).

Однако если риэлторская организация решает использовать бланки строгой отчетности, то перед ней встают новые проблемы.

Раньше формы бланков строгой отчетности для разных видов услуг утверждал Минфин России, теперь определить, как должны утверждаться бланки, обязано Правительство.

Каждая форма бланка, которую утвердил Минфин, соответствует определенной услуге, однако не все виды услуг оказались охвачены.

Минфин России в письме от 12 марта 1998 г. N 16-00-27-11 и в ответах на частные запросы советует использовать в таких случаях квитанцию, разработанную для лесных хозяйств (письмо Минфина России от 20 апреля 1995 г. N 16-00-30-35). Она универсальна и подходит для любой деятельности.

Пример.

Предприниматель зарегистрировался, чтобы оказывать населению риэлторские, юридические и посреднические услуги. При расчетах с клиентами предполагал использовать бланки строгой отчетности. Об этом он сообщил в свою налоговую инспекцию. Результат оказался неожиданным: инспекторы направили предпринимателю письмо с требованием использовать при расчетах ККМ. Чтобы отменить это требование, предприниматель подал иск в суд.

Аргументы инспекторов судей не убедили. Хотя форма бланка строгой отчетности для юридических услуг и не установлена, однако Минфин разрешил использовать в этом случае квитанцию, ранее утвержденную для Федеральной службы лесного хозяйства. Кроме того, специфика деятельности предпринимателя не позволяет ему использовать ККМ - услуги оказываются по месту нахождения клиентов. Своим решением Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа признал требования налоговой инспекции незаконными (постановление от 12 марта 2002 г. N А05-9730/01-488/10).

Некоторые бланки строгой отчетности Минфин утвердил специально для определенных ведомств (например, Минтранса или Минздрава). Однако их могут использовать все, кто оказывает аналогичные услуги (письмо Минфина России от 23 августа 2001 г. N 16-00-24/70). Если налоговые инспекторы с этим не соглашаются, то и в этом случае в суде их ждет разочарование (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 июня 2001 г. N КА-А41/3026-01).

Других требований к БСО, кроме того, что его форма должна быть специально утверждена, закон о контрольно-кассовой технике не содержит.

Иногда изготовить бланки удобнее самостоятельно, например, если тираж небольшой или бланки вам понадобились срочно.

Можно зарегистрировать билеты в налоговой инспекции, но, даже зарегистрировав бланки у инспекторов, риэлторская организация не оградит себя от возможных проблем в будущем.

Риэлторская организация может сама решать, как ей обеспечивать сохранность. Для этого руководитель организации может утвердить порядок хранения и перемещения этих документов и формы для учета их движения. Как образец, можно использовать Методические указания, которые для своих учреждений разработало Министерство культуры (письмо Минкультуры России от 13 апреля 2000 г. N 01-67/16-21).

На балансе бланки учитываются как обычные материалы на счете 10 "Материалы". Помимо этого, нужно вести их учет на забалансовом счете 006 "Бланки строгой отчетности", где они отражаются в условной оценке. Например, можно установить, что один бланк эквивалентен 1 рублю. Тогда сальдо по счету 006 "Бланки строгой отчетности" будет показывать количество бланков на складе у организации. На этом счете нужно организовать раздельный учет по видам бланков строгой отчетности и по местам их хранения.

Пример.

Предприниматель зарегистрировался, чтобы оказывать населению риэлторские, юридические и посреднические услуги. Организация оплатила типографии изготовление 1000 экземпляров бланков БО-1. Стоимость одного бланка - 2,95 руб. (в том числе НДС - 45 коп.). Общая сумма заказа равна 2950 руб. (в том числе НДС - 450 руб.). На забалансовом счете бланки оценены в 1 рубль.

Бухгалтер отразил это следующими проводками:

1) Д 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", К 51 "Расчетные счета" - 2950 руб. - перечислены деньги типографии за изготовление бланков;

2) Д 10 "Материалы", К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 2950 руб. - получены бланки из типографии;

3) Д 19 "НДС по приобретенным ценностям", К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 450 руб. - учтен НДС;

4) Д 68 субсчет "Расчеты по НДС", К 19 "НДС по приобретенным ценностям" - 450 руб. - принят к вычету НДС по оплаченным и оприходованным бланкам;

5) Д 006 субсчет "Бланки БО-1 у инспектора" - 1000 руб. - бланки учтены за балансом.

В октябре 200 бланков было выдано юристу. В конце каждого дня инспектор составлял отчеты об оказанных услугах. Из этих отчетов видно, что за октябрь он выписал и выдал клиентам 150 бланков БО-1.

В октябре организация сделала следующие проводки:

1) Д 006 субсчет "Бланки БО-1 у инспектора", К 006 субсчет "Бланки БО-1 у юриста" - 200 руб. - отражена передача бланков от инспектора юристу;

2) Д 20 "Основное производство", К 10 "Материалы" - 375 руб. (150 бланков х 2,5 руб.) - списаны использованные бланки;

3) Кредит 006 субсчет "Бланки БО-1 у юриста" - 150 руб. - списаны израсходованные бланки с забалансового счета.

В налоговом учете организация включила в расходы 375 руб. по использованным бланкам строгой отчетности.

Выдав бланк строгой отчетности, риэлторская организация выписывать счет-фактуру на услуги не обязана (п. 7 ст. 168 НК РФ). Если организация рассчитывается с предпринимателем и ему требуется счет-фактура для вычета по НДС, то можно выдать ему и бланк, и счет-фактуру - закон этого не запрещает. Выданные БСО нужно регистрировать в книге продаж.

Ответственность за невыдачу бланка строгой отчетности такая же, как за неиспользование кассового аппарата.

Если организация не выдаст покупателю БСО, то налоговая инспекция может оштрафовать ее на сумму от 30 000 до 40 000 руб.

Некоторые организации считают приходный кассовый ордер бланком строгой отчетности и полагают, что вместо чека организация может выписать приходный кассовый ордер. Однако налоговая инспекция в этом случае может оштрафовать предприятие, т.к. приходный кассовый ордер не утвержден Минфином России в качестве бланка строгой отчетности.

В письме от 23 августа 2001 г. N 16-00-24/70 Минфин России определил, что бланки строгой отчетности должны содержать следующие данные:

1) дату и номер письма или приказа Минфина, которыми этот бланк утвержден;

2) наименование бланка (билет, квитанция, путевка и т.д.);

3) шестизначный номер и серию бланка;

4) код формы бланка по Общероссийскому классификатору управленческой документации (ОКУД);

5) дату выдачи бланка покупателю;

6) наименование фирмы и ее код по Общероссийскому классификатору предприятий и организаций (ОКПО);

7) ИНН фирмы;

8) вид и стоимость оказанной услуги;

9) должность и подпись работника фирмы, оформившего и выдавшего бланк.

Все эти реквизиты обязательно должны присутствовать в бланке наряду с теми, которые предусмотрены конкретными утвержденными формами БСО. Иначе организацию могут оштрафовать за неприменение ККМ на сумму от 30 000 до 40 000 руб. (ст. 14.5 КоАП РФ). При желании на бланке можно указать дополнительную информацию. Внешний вид бланка (оформление, размеры, шрифт и т.д.) организация вправе определять самостоятельно.

2. Риэлторские схемы ухода от налогов

Рынок недвижимости уже несколько лет находится на подъеме, на нем обращаются большие суммы. В случае если агентство недвижимости заключило со страховой компанией договор на страхование имущества, то как только деньги попадают на счета застройщика и страховщика, в дело вступает еще один участник цепочки - фирма-однодневка.

С фирмой уже заключен договор на предоставление каких-либо услуг. Эта сделка страхуется, "однодневка" не выполняет взятых на себя обязательств и наступает "страховой случай", по которому деньги будут перечислены на счет риэлторской организации. Таким образом, риэлторские организации уходят от налога на прибыль.

Если в этой схеме учесть еще и зарплату сотрудникам, замаскированную под страховые выплаты, то можно уйти не только от налога на прибыль, но и от ЕСН. По этим схемам риэлторские организации работают уже не один год. Время от времени меняются детали, но сама модель остается неизменной.

Несколько лет назад при продаже квартир на вторичном рынке жилья риэлторские организации использовали и другую схему ухода от налогов. В договоре купли-продажи указывалась стоимость квартиры по справке БТИ, т.е. за основу бралась инвентаризационная стоимость жилья (продаются же квартиры по рыночной цене, которая намного выше инвентаризационной). Разницу между этими суммами агентства недвижимости получали втайне от налоговых органов. Но сейчас эта схема не работает, никто не хочет экономить деньги риэлторов себе в ущерб. Ведь, согласно НК РФ, покупатели жилья могут компенсировать часть своих затрат (подоходных 13%) на покупку квартиры.

Но если человек покупает вторую или третью квартиру и уже получал имущественный вычет, эта схема применяется и сегодня. Ведь воспользоваться льготой на покупку жилья можно только раз в жизни.

В этом случае риэлторская организация предоставляет покупателю определенную скидку. За это в договоре купли-продажи указывается стоимость квартиры лишь немного больше той, за которую риэлторы приобрели ее. Прибыль получается минимальная, налоги, соответственно, тоже.

Однако, даже не имея права воспользоваться имущественным вычетом, покупатель очень неохотно соглашается на этот вариант. Последствия такой сделки сомнительны: суд может признать ее недействительной. В этом случае покупателю придется возвращать квартиру агентству. Риэлторы в свою очередь обязаны отдать деньги, но только ту сумму, которая официально указана в договоре. А все, что было заплачено сверх этого, возврату не подлежит - эти деньги не значатся ни в одном документе.

Можно обмануть покупателей при оформлении квартиры в собственность. Допустим, в договоре указано, что цена таких услуг составляет 1% от стоимости квартиры. Но в соглашении есть еще пункт, в котором указано, что окончательный расчет с риэлторской организацией покупатель производит после того, как квартира оформлена по всем правилам. И если оказывается, что реальные расходы организации на регистрацию превысили сумму, которую покупатель уже заплатил (1% от стоимости квартиры), то он должен компенсировать дополнительные издержки риэлторской организации.

Разницу делают небольшой, и покупателю, который уже выложил за оформление квартиры в собственность большую сумму денег, чтобы не потерять ее, приходится смириться с доплатой. Эта разница не проходит ни по одному документу. Риэлторская организация использует ее на покупку подарков чиновникам, от которых во многом зависит ее существование.

К подбору кадров в риэлторской организации нужно подходить ответственно. Встречаются "черные" маклеры. Варианты, которые они предлагают покупателям, более привлекательны, чем у риэлторских организаций, по цене, поскольку маклеры берут за посреднические услуги гораздо меньше. При этом обычному человеку, который выходит на посредника по объявлению в газете, непросто разобраться, с кем он будет иметь дело - с риэлтором или "черным" маклером. Нередко последние при встрече показывают визитки преуспевающих агентств недвижимости.

Устраивается такой маклер на риэлторскую организацию, проворачивает пару сделок и увольняется. Причем полученные с покупателей комиссионные кладет к себе в карман.

Маклер обещает клиентам, которые обратились в риэлторскую организацию, решить их жилищные проблемы лично, в обход организации и просит за посредничество гораздо меньшую сумму, чем его работодатели.

Многие идут на такую сделку, поскольку риэлторские организации на самом деле завышают цены на свои услуги, и маклеры этим пользуются. А руководству такие дельцы докладывают, что покупатель передумал покупать квартиру, однако в последнее время "черное" маклерство постепенно изживает себя, потому что возможностей у него намного меньше, чем у риэлторских организаций.

3. Начисление заработной платы, в случае если учредитель и директор - одно лицо

В сфере риэлторского бизнеса распространена ситуация, когда учредитель организации является ее руководителем. Нужно ли с ним заключать трудовой договор, начислять взносы от несчастных случаев на его зарплату?

Особенности регулирования труда руководителя организации указаны в гл. 43 Трудового кодекса РФ (далее - ТК РФ). Однако положения этой главы не распространяются на те случаи, когда директор является учредителем (ст. 273 ТК РФ).

Специалисты полагают, что с директором, который является учредителем, не нужно заключать трудового договора, однако между ним и организацией возникают трудовые отношения, их оформляют трудовым договором (ст. 15, 16 ТК РФ).

В общих случаях соглашение с руководителем заключают на определенный срок (ст. 275 гл. 43 ТК РФ). Но поскольку эта глава не действует в нашей ситуации, контракт можно заключить на неопределенный срок.

Трудовой договор подписывают две стороны - работодатель и работник, однако поскольку в нашей ситуации работодатель и работник - одно лицо, рассмотрим два варианта.

Вариант первый.

Директор может заключить трудовой договор сам с собой. Однако в п. 3 ст. 182 ГК РФ есть оговорка, что представитель организации не может заключать сделки в отношении себя лично, хотя это положение применяется именно в гражданском законодательстве, например, в отношении хозяйственных контрактов. В трудовом законодательстве указан только один случай аннулирования договора с сотрудником - если тот в течение недели не приступил к работе (ст. 61 ТК РФ). К вопросу подписи трудового договора одним и тем же лицом эта ситуация не имеет никакого отношения.

Вариант второй.

От имени организации договор может подписать один из сотрудников организации. Например, это может быть сотрудник отдела кадров, для этого предусмотрен бланк по форме N Т-2.

Прием на работу оформляется приказом (ст. 68 ТК РФ), бланк этого документа (форма N Т-1) утвержден постановлением Госкомстата России от 5 января 2004 г. N 1. Документ подписывает руководитель организации, а сотрудник ставит свою подпись, уведомляя этим, что ознакомлен с приказом, и поскольку это один и тот же человек, директор может подписать документ сам.

Если работа для директора в созданной им организации является основной, то нужно сделать запись в его трудовую книжку (ст. 66 ТК РФ). Правила ее заполнения указаны в инструкции, которая утверждена постановлением Минтруда России от 10 октября 2003 г. N 69. В графе 3 раздела "Сведения о работе" в виде заголовка нужно записать полное наименование организации. Если есть сокращенное название, указывают и его. Под этим заголовком в графе 1 ставят порядковый номер записи, а в графе 2 указывают дату приема на работу. Далее в графе 3 записывают: "Принят на должность директора". В графу 4 заносят дату и номер приказа о приеме на работу, согласно которому руководитель приступил к исполнению обязанностей (например, приказ Минтруда России от 5 сентября 2005 г. N 1).

На директора, как на любого работника, распространяются гарантии, которые предусмотрены в трудовом законодательстве: выходные дни, оплата больничных листов.

Бывает, что директор является не только единственным учредителем, но и единственным работником. Но даже этот факт не ограничивает его права на отпуск (ст. 124 ТК РФ) и запрещает работать без отдыха два года подряд.

Директору, как и любому сотруднику, положена заработная плата. Согласно ст. 136 ТК РФ, ее нужно выдавать каждые полмесяца. Минимальный месячный заработок не должен быть ниже одного МРОТ (ст. 133 ТК РФ).

Минимальный размер оплаты труда (МРОТ) - официально устанавливаемый государством минимальный уровень оплаты труда на предприятиях любой формы собственности в виде наименьшей месячной ставки или почасовой оплаты. Значение минимальной заработной платы не всегда привязано к величине прожиточного минимума. Оно определяется в каждый период времени финансовыми возможностями государства, периодически изменяется. Используется для исчисления размеров государственных налогов, платежей, штрафов. Например, штраф за небольшое нарушение правил может составлять 1/10 МРОТ. К минимальной заработной плате привязывается и величина разных платежей и налогов с физических лиц, исчисляемая в долях минимального уровня оплаты труда.

Работающему директору придется начислять зарплату, обойти такое требование законодательства можно, если директор уйдет в отпуск "за свой счет". Но этот вариант подходит не всем организациям. Например, им могут воспользоваться те организации, которые приостановили бизнес и в штате числится только сам руководитель. Но если предприятие ведет хозяйственную деятельность, отсутствие директора выглядит очень странно, т.к. ему приходится подписывать договоры, платежные документы, отчетность и пр. Это будет показателем того, что директор фактически исполняет свои обязанности, и, следовательно, ему положена заработная плата со всеми вытекающими налоговыми последствиями.

Директору положен ежегодный отпуск, который длится 28 календарных дней (ст. 291 ТК РФ). Для некоторых работников трудовое законодательство предусматривает удлиненные отпуска:

1) работникам, которым еще не исполнилось 18 лет, - 31 календарный день (ст. 267 ТК РФ);

2) инвалидам - не менее 30 календарных дней (ст. 23 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации").

Согласно ст. 126 ТК РФ руководитель предприятия может заменить часть отпуска, которая превышает 28 календарных дней, денежной компенсацией, но для этого он должен написать заявление.

Во время отпуска за директором сохраняется средний заработок. Средний дневной заработок не должен быть меньше, чем рассчитанный за три последних календарных месяца. При расчете среднего заработка учитываются все предусмотренные системой оплаты труда виды выплат, независимо от их источника.

Средний дневной заработок определяется делением суммы заработка за расчетный период на 3 и на 29,6. Последнее число - это среднемесячное количество календарных дней. Полученное значение умножается на число календарных дней отпуска. Нерабочие праздничные дни, приходящиеся на период отпуска, в число календарных дней отпуска не включаются и не оплачиваются. В соответствии со ст. 112 ТК РФ, нерабочими праздничными днями являются:

1) 1, 2, 3, 4 и 5 января - Новый год;

2) 7 января - Рождество Христово;

3) 23 февраля - День защитника Отечества;

4) 8 марта - Международный женский день;

5) 1 мая - Праздник Весны и Труда;

6) 9 мая - День Победы;

7) 12 июня - День России;

8) 4 ноября - День народного единства;

Если какой-нибудь месяц расчетного периода отработан не полностью, то при расчете следует учитывать фактическое число календарных дней, приходящихся на отработанное время (а не 29,6 календарных дней).

Пример.

Директор риэлторской организации ушел в отпуск продолжительностью 28 календарных дней с 30 ноября 2005 г. Его оклад составляет 10 000 руб. в месяц. В организации установлена пятидневная рабочая неделя.

Расчетный период - август, сентябрь и октябрь 2005 г.

С 16 по 29 сентября (14 календарных дней) директор брал отпуск за свой счет. На период работы директора в сентябре приходится 16 календарных дней (30-14 дн.). Его заработная плата за сентябрь составила 4000 руб.

Рассчитаем сумму отпускных:

(10 000 руб. х 2 мес. + 4000 руб.) / (29,6 дн. х 2 мес. + 16 дн.) х 28 дн. = 8936,17 руб.

Предположим, что три последних месяца перед отпуском директор отработал не полностью (например, болел или учился). В этом случае нужно 29,6 умножить на количество полностью отработанных месяцев. Затем к полученному результату следует прибавить количество календарных дней в тех месяцах, которые отработаны не полностью. Наконец, общую сумму заработной платы за три месяца перед отпуском мы разделим на полученное количество дней. Порядок подсчета календарных дней в не полностью отработанных месяцах установлен п. 9 постановления N 213. При расчете суммы отпускных эти дни нужно пересчитать по календарной неделе. Для этого количество рабочих дней по пятидневной рабочей неделе, приходящихся на отработанное время, умножается на 1,4.

В случае если директор не работал или не имел заработка ни в расчетном периоде, ни в течение трех месяцев до него, то его средний заработок должен определяться на основании заработной платы за фактически отработанные дни до ухода в отпуск.

Затраты на ежегодные отпуска включаются в фонд оплаты труда, поэтому их оформляют в бухгалтерском учете такой проводкой:

Д 20 "Основное производство" (23 "Вспомогательные производства", 25 "Общепроизводственные расходы", 26 "Общехозяйственные расходы", 44 "Расходы на продажу"), К 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда" - начислены отпускные.

Если часть отпуска работника приходится на следующий месяц, то всю сумму отпускных нельзя сразу включать в себестоимость продукции (работ, услуг). Согласно п. 18 ПБУ 10/99 "Расходы организации", утв. приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 33н, расходы организации следует отражать в бухгалтерском учете в том периоде, в котором они были произведены. При этом не имеет значения, когда выплачивались деньги. В этом случае отпускные, которые относятся к следующему месяцу, отражаются на счете 97 "Расходы будущих периодов". А когда этот месяц наступит, данную сумму включают в себестоимость. В бухгалтерском учете эта ситуация отражается следующими записями:

1) Д 20 "Основное производство" (23 "Вспомогательные производства", 25 "Общепроизводственные расходы", 26 "Общехозяйственные расходы", 44 "Расходы на продажу"), К 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда" - начислены отпускные за текущий месяц;

2) Д 97 "Расходы будущих периодов", К 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда" - начислены отпускные за следующий месяц;

3) Д 20 "Основное производство" (23 "Вспомогательные производства", 25 "Общепроизводственные расходы", 26 "Общехозяйственные расходы", 44 "Расходы на продажу"), К 97 "Расходы будущих периодов" - списаны отпускные, учтенные ранее как расходы будущих периодов.

Некоторые организации предпочитают включать отпускные в себестоимость продукции (работ, услуг) равномерно в течение года, но для этого необходимо в начале года создать резерв на покрытие предстоящих расходов на оплату отпусков.

Ежемесячно в расходы организации включается 1/12 предельной величины резерва, установленной на текущий год учетной политикой для целей бухгалтерского учета. Для определения предполагаемой годовой суммы расходов на оплату ежегодных отпусков можно использовать сведения о среднемесячной заработной плате по всей организации в целом или ориентироваться на суммы выплаченных отпускных в прошлом году.

Суммы, которые предназначаются для предстоящей оплаты отпусков, учитываются на счете 96 "Резервы предстоящих расходов". В течение года организация уменьшает созданный резерв на сумму начисленных отпускных:

1) Д 20 "Основное производство" (23 "Вспомогательные производства", 25 "Общепроизводственные расходы", 26 "Общехозяйственные расходы", 44 "Расходы на продажу"), К 96 "Резервы предстоящих расходов" - создан резерв на предстоящую оплату отпусков;

2) Д 96 "Резервы предстоящих расходов", К 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда" - начислены отпускные за текущий месяц;

3) Д 96 "Резервы предстоящих расходов", К 69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению" - начислен ЕСН на сумму отпускных.

Ненормированный рабочий день - это особый режим работы, когда работники могут при необходимости эпизодически привлекаться к выполнению своих трудовых функций за пределами нормальной продолжительности рабочего времени.

Такой режим рабочего времени может быть в риэлторских организациях. Сотрудникам с ненормированным рабочим днем полагается ежегодный дополнительный отпуск, длительность его должна быть установлена коллективным договором. Однако такой отпуск не может быть меньше трех календарных дней (ст. 119 ТК РФ). В случае, когда такой отпуск не предоставляется, переработка сверх нормальной продолжительности рабочего времени с письменного согласия работника компенсируется как сверхурочная работа. Нормальная продолжительность рабочего времени не должна превышать 40 часов в неделю. Если директор отработал больше, то ему полагается доплата. Первые два часа работы оплачиваются не менее чем в полуторном размере, а последующие часы - не менее чем в двойном размере.

Риэлторская организация может самостоятельно в коллективном договоре установить дополнительные отпуска для своих сотрудников сверх того, которые предусмотрены в нормативных актах. Однако в этом случае отпускные за сверхнормативный отпуск нельзя включить в состав расходов организации и уменьшить налог на прибыль (п. 24 ст. 270 НК РФ).

Заработная плата директора включается в состав расходов при расчете налога на прибыль (ст. 255 НК РФ). Оправдательным документом таких затрат является трудовой договор, поэтому такой документ надо составлять.

На зарплату директора начисляются ЕСН, пенсионные взносы (п. 1 ст. 236 НК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 15 декабря 2001 г. N 167-ФЗ), нужно удержать НДФЛ. При расчете налога бухгалтеру следует удостовериться, можно ли предоставить директору стандартные налоговые вычеты (ст. 218 НК РФ). Их размер составляет 400 руб. на работника и 600 руб. на каждого его ребенка. Вычеты предоставляют до того месяца, в котором доход работника превысил 20 000 и 40 000 руб. соответственно.

Подлежит ли страхованию от несчастных случаев директор-учредитель? На этот вопрос работники ФСС России попытались ответить в письме от 27 июня 2005 г. N 02-18/06-5674.

Четких разъяснений работники ФСС России не дали. Они напомнили о том, что страхованию от несчастных случаев подлежат граждане, с которыми заключен трудовой договор. В этих случаях не применяется лишь гл. 43 ТК РФ, в ней приведены некоторые особенности регулирования труда руководителей.

Например, если такой работник хочет трудиться в другой компании по совместительству, то ему нужно получить разрешение собственника организации (ст. 276 ТК РФ). Директор подлежит социальному страхованию (ст. 5 Федерального закона от 24 июля 1998 г. N 125-ФЗ "Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний"). Поэтому на зарплату руководителя начисляют страховые взносы от несчастных случаев. Их размер зависит от класса профессионального риска, который присвоен предприятию.

4. Составление отчетности риэлторскими организациями

Недвижимость - это одна из основных составляющих, обеспечивающих нормальное существование человека. Действующее законодательство не дает прямых рекомендаций по отражению в учете хозяйственных операций, связанных с инвестиционной деятельностью в форме строительства объектов с целью их дальнейшей продажи. Поэтому порядок ведения бухгалтерского учета является элементом учетной политики организации.

Бухгалтерский учет - это производимое на основе хозяйственной документации сплошное, непрерывное и взаимосвязанное отражение хозяйственной деятельности предприятия в стоимостном выражении.

Элементами бухгалтерского учета являются:

1) документация - письменные свидетельства о завершении хозяйственной операции;

2) инвентаризация - проверка наличия материальных ценностей (основных средств; денежных средств, оборотных средств), позволяющая выявить их фактическое состояние и соответственные данные бухгалтерского учета;

3) калькуляция (плановая и фактическая);

4) счета бухгалтерского учета; двойная запись;

5) баланс.

Многоступенчатая форма отчета о прибылях и убытках подводит к величине чистой прибыли через серию шагов и промежуточных результатов. Такой отчет может включать в себя следующие статьи:

1) от основной деятельности;

2) прибыль предприятия, включающая в себя, кроме прибыли от основной деятельности, доходы от полученных процентов;

3) прибыль инвесторов, включающая в себя прибыль предприятия за вычетом налогов на прибыль;

4) чистую прибыль акционеров, равную прибыли инвесторов за вычетом выплаченных процентов;

5) нераспределенную прибыль текущего периода, равную прибыли акционеров минус дивиденды.

Формы бухгалтерской отчетности - это составная часть бухгалтерской отчетности наряду с ее текстовой частью - пояснительной запиской.

Бухгалтерская отчетность состоит из следующего:

1) бухгалтерского баланса (форма N 1);

2) отчета о прибылях и убытках (форма N 2);

3) отчета об изменениях капитала (форма N 3);

4) отчета о движении денежных средств (форма N 4);

5) приложения к бухгалтерскому балансу (форма N 5);

6) пояснительной записки, а также аудиторского заключения, подтверждающего достоверность бухгалтерской отчетности организации.

На формах бухгалтерской отчетности, представляемой организацией в соответствующие адреса, обязательно наличие следующих данных:

1) наименование составляющей части;

2) указание отчетной даты или отчетного периода, за который составлена бухгалтерская отчетность ("на __________________ 200_г.", "за ______________ 200_г.");

3) организация (указывается полное наименование юридического лица в соответствии с учредительными документами, зарегистрированными в установленном порядке);

4) идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) (указывается присвоенный налоговым органом в установленном порядке идентификационный номер налогоплательщика);

5) вид деятельности (указывается вид деятельности, который признается основным в соответствии с требованиями нормативных документов, утверждаемых Государственным комитетом РФ по статистике);

6) организационно-правовая форма/форма собственности (указывается организационно-правовая форма организации согласно Классификатору организационно-правовых форм хозяйствующих субъектов (ОКОПФ) и код собственности по Классификатору форм собственности (ОКФС);

7) единица измерения (указывается формат представления числовых показателей: тыс. руб. - код по ОКЕИ 384; млн. руб. - код по ОКЕИ 385);

8) адрес (указывается полный почтовый адрес организации);

9) дата утверждения (указывается установленная дата для годовой бухгалтерской отчетности);

10) дата отправки/принятия (указывается конкретная дата почтового отправления бухгалтерской отчетности или дата ее фактической передачи по принадлежности).

С момента государственной регистрации организация становится участником налоговых правоотношений, т.е. приобретает права и обязанности налогоплательщика (плательщика сборов).

Неисполнение обязанностей налогоплательщика грозит организации неприятностями в виде штрафов и пени. Согласно подп. 3 п. 1 ст. 23 НК РФ она должна вести учет своих доходов (расходов) и объектов налогообложения.

Под грубым нарушением правил учета доходов (расходов) в НК РФ понимается отсутствие:

1) первичных документов;

2) счетов-фактур;

3) регистров бухгалтерского учета;

4) систематическое (два раза и более в течение календарного года) несвоевременное или неправильное отражение на счетах бухгалтерского учета и в отчетности организации хозяйственных операций, денежных средств, материальных ценностей, нематериальных активов и финансовых вложений.

Такие действия могут повлечь занижение налоговой базы по ряду налогов. В качестве примера можно привести налог на имущество. При определении налоговой базы по налогу на имущество учитывается остаточная стоимость основных средств, сформированная по правилам бухгалтерского учета (п. 1 ст. 375 НК РФ).

Если организация своевременно не отразит в бухгалтерском учете какое-либо имущество, подлежащее включению в состав основных средств, то тем самым она занизит налоговую базу по налогу на имущество, что в свою очередь приведет к его неполной уплате за отчетный (налоговый) период.

Если к началу налоговой проверки организация успела сама обнаружить ошибку, исправить ее, подать уточненную декларацию по налогу на имущество, заплатить недоимку и пени. В противном случае с организации будет взыскан штраф, установленный п. 3 ст. 120 НК РФ. Его размер составляет 10% от суммы неуплаченного налога, но не менее 15 000 руб.

Ведение учета доходов (расходов) тесно связано с исполнением налогоплательщиком другой, не менее важной обязанности: уплачивать законно установленные налоги (подп. 1 п. 1 ст. 23 НК РФ).

Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы карается штрафом в размере 20% от неуплаченных сумм налога (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Еще одной обязанностью налогоплательщика, согласно подп. 4 п. 1 ст. 23 НК РФ, является представление в налоговый орган по месту учета налоговых деклараций по тем налогам, которые он должен платить. Эта обязанность не зависит от наличия налоговой базы по налогу, а соответственно, и суммы налога, подлежащего уплате в бюджет по итогам конкретного отчетного (налогового) периода.

По итогам каждого налогового периода (в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом) организация должна производить уплату НДС и представлять в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию (п. 1, 5 ст. 174 НК РФ).

Налоговый период по НДС зависит от величины выручки. По общему правилу, налоговый период - месяц. Но если выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС ежемесячно в течение квартала не превышает 2 млн. руб., то налоговый период устанавливается как квартал (п. 2 ст. 163 НК РФ).

При отсутствии объектов налогообложения или осуществлении исключительно операций, не подлежащих налогообложению в соответствии со ст. 149 НК РФ, раз в квартал подается "нулевая" декларация по НДС.

Организация может не представлять налоговую декларацию по НДС в единственном случае: если она освобождена от исполнения обязанностей налогоплательщика в соответствии со ст. 145 НК РФ. Но освобождение можно получить только по истечении трех месяцев работы.

Порядок уплаты авансовых платежей по налогу на прибыль для организации установлен п. 5 ст. 287 НК РФ. На периодичность уплаты авансовых платежей в течение первого налогового периода влияет величина получаемой организацией выручки от реализации товаров (работ, услуг).

Если выручка от реализации не превышает 1 млн. руб. в месяц либо 3 млн. руб. в квартал, то организация должна уплачивать только квартальные авансовые платежи. Делать это нужно ежеквартально в сроки, установленные для подачи налоговых деклараций за соответствующий отчетный период, - не позднее 28-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п. 1 ст. 287, п. 3 ст. 289 НК РФ).

Сумма квартального авансового платежа определяется как произведение прибыли, подлежащей налогообложению и рассчитанной нарастающим итогом с начала года до окончания отчетного периода, и ставки налога на прибыль (п. 2 ст. 286 НК РФ).

Пример.

Риэлторская организация создана в июле 2005 г. В этом месяце деятельность не велась, доходов не было. В августе 2005 г. организацией оказано услуг на сумму 250 000 руб., в сентябре 2005 г. - на сумму 400 000 руб. Величина расходов, учитываемых для целей налогообложения, за этот период составила 550 000 руб.

Сумма авансового платежа по налогу на прибыль за 9 месяцев 2005 г. - 24 000 руб. ((250 000 руб. + 400 000 руб. - 550 000 руб.) х 24%).

Организация обязана уплатить авансовый платеж за 9 месяцев 2005 г. в срок не позднее 28 октября 2005 г.

Если выручка превысит указанные выше ограничения, то со следующего месяца организация обязана перейти на уплату ежемесячных авансовых платежей. При этом она должна руководствоваться порядком, предусмотренным п. 1 ст. 287 НК РФ, с учетом требований п. 6 ст. 286 НК РФ.

Согласно п. 6 ст. 286 НК РФ вновь созданные организации начинают уплачивать ежемесячные авансовые платежи по истечении полного квартала от даты их государственной регистрации.

Это означает, что первый ежемесячный авансовый платеж организации нужно будет заплатить только по окончании квартала, следующего за кварталом, в котором она была создана, даже если превышение по размеру выручки произошло раньше.

Сумма ежемесячного авансового платежа исчисляется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 286 НК РФ.

Организация может принять решение уплачивать ежемесячные авансовые платежи по налогу на прибыль исходя из фактически полученной прибыли.

Но на такой порядок уплаты можно перейти только с начала налогового периода (календарного года). Для этого необходимо подать в налоговый орган заявление в срок не позднее 31 декабря года, предшествующего году, в котором происходит переход на эту систему уплаты авансовых платежей (п. 2 ст. 286 НК РФ). Если организация уведомила налоговый орган до 31 декабря 2005 г., то с 1 января 2006 г. она считается перешедшей на уплату ежемесячных авансовых платежей исходя из фактически полученной прибыли. Первый раз заплатить в бюджет сумму авансового платежа за январь 2006 г. она обязана не позднее 28 февраля 2006 г. В дальнейшем перечислять в бюджет сумму авансового платежа по итогам отчетного периода (январь - февраль, январь - март и т.д.) организация должна не позднее 28-го числа месяца, следующего за последним месяцем отчетного периода (п. 1 ст. 287 НК РФ).

Положения п. 5 ст. 287 и п. 6 ст. 286 НК РФ на такую организацию не распространяются.

В отношении работников (иных физических лиц), получивших от организации или в результате отношений с ней доходы, облагаемые НДФЛ, организация признается налоговым агентом, который обязан исчислить, удержать из доходов налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму налога (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Если денежные средства на выплату зарплаты организация получает в банке со своего счета, то перечислить налог ей нужно не позднее дня фактического получения в банке этих средств (п. 6 ст. 226 НК РФ).

При безналичных расчетах с работниками последним днем уплаты налога является день перечисления средств со счета организации на счет работника.

При выплате заработной платы из выручки (а также во всех иных случаях, не перечисленных выше) перечислить налог в бюджет организация обязана не позднее дня, следующего за днем фактической выплаты заработной платы.

По окончании года организация как налоговый агент обязана представить в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц и суммах начисленных и удержанных в этом году налогов (п. 2 ст. 230 НК РФ).

Если в 2005 г. работникам (иным лицам) выплачивались доходы, то организация не позднее 30 апреля 2006 г. должна представить в налоговый орган справки по форме N 2-НДФЛ (п. 1 ст. 229 НК РФ).

Единый социальный налог исчисляется и уплачивается по итогам налогового периода (календарного года).

В течение года организация по итогам каждого месяца обязана уплачивать ежемесячные авансовые платежи по ЕСН в срок не позднее 15-го числа следующего месяца.

Данные о суммах исчисленных и уплаченных авансовых платежей, а также о суммах фактически уплаченных страховых взносов отражаются в расчете, представляемом в налоговый орган ежеквартально не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

Кроме того, в срок не позднее 15-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом, организация должна представить в региональное отделение ФСС (по месту своей регистрации) расчетную ведомость по средствам социального страхования по форме N 4-ФСС (утв. постановлением ФСС России от 22 декабря 2004 г. N 111).

В срок не позднее 15 апреля года, следующего за истекшим годом, необходимо заплатить разницу между суммой ЕСН, исчисленного по итогам года, и суммами авансовых платежей, уплаченными в течение года (п. 3 ст. 243 НК РФ).

Налоговую декларацию по ЕСН за 2005 г. (по форме, утв. приказом Минфина России от 10 февраля 2005 г. N 21н) организации нужно представить в налоговый орган не позднее 30 марта 2006 г. (п. 7 ст. 243 НК РФ). Копию налоговой декларации с отметкой налогового органа нужно сдать в территориальный орган Пенсионного фонда РФ в срок не позднее 1 июля 2006 г.

Порядок уплаты пенсионных взносов и представления отчетности по ним регулируется Федеральным законом от 15 декабря 2001 г. N 167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ).

Согласно п. 2 ст. 24 Закона N 167-ФЗ организация должна ежемесячно делать расчет сумм авансовых платежей по страховым взносам и уплачивать их в срок, установленный для получения в банке средств на оплату труда за истекший месяц (в день перечисления денежных средств на оплату труда со счетов организации на счета работников), но не позднее 15-го числа месяца, следующего за месяцем, за который авансовый платеж был начислен.

По итогам отчетного периода (т.е. ежеквартально) организация обязана представлять в налоговый орган расчет по авансовым платежам по страховым взносам (его форма утверждена приказом Минфина России от 24 марта 2005 г. N 48н). Предельным сроком подачи расчета является 20-е число месяца, следующего за истекшим кварталом.

В срок не позднее 30 марта 2006 г. организация должна сдать в налоговый орган налоговую декларацию по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование по форме, утвержденной приказом Минфина России от 24 января 2005 г. N 9н.

Сумму страховых взносов в окончательный расчет по итогам года нужно перечислить не позже 15 апреля года, следующего за расчетным периодом.

Пример.

Риэлторская организация создана в ноябре 2005 г. За ноябрь и декабрь 2005 г. работникам начислена заработная плата.

Организация должна уплатить:

1) авансовый платеж по ЕСН и по страховым взносам в ПФР за ноябрь 2005 г. - в срок не позднее 15 декабря 2005 г.;

2) авансовый платеж по ЕСН и по страховым взносам в ПФР за декабрь 2005 г. - не позднее 15 января 2006 г.;

3) сумму ЕСН и страховых взносов в ПФР за 2005 г. (с учетом уплаченных авансовых платежей) - не позднее 15 апреля 2006 г.

За 2005 г. организации необходимо представить налоговые декларации по ЕСН и страховым взносам в срок не позднее 30 марта 2006 г.

Если организация образована в декабре 2005 г., то платить ЕСН и страховые взносы по итогам этого года ей не нужно. Освобождена она и от обязанности представления налоговых деклараций по ЕСН и страховым взносам за 2005 г.

Первый раз ей предстоит заплатить ЕСН и страховые взносы и отчитаться по ним в 2007 г. (по итогам 2006 г.). А ежемесячные авансовые платежи по ЕСН и страховым взносам такая организация должна начать платить с января 2006 г. (за декабрь 2005 г.). Представить расчеты по авансовым платежам по ЕСН и страховым взносам впервые организации нужно в апреле 2006 г. по итогам I квартала 2006 г. Эти расчеты должны включать в себя, кроме данных за январь-март 2006 г., также данные за декабрь 2005 г.

Федеральным законом от 6 декабря 2005 г. N 158-ФЗ внесены изменения в ст. 241 "Ставки налога" гл. 24 "Единый социальный налог" НК РФ. Сравним ставки ЕСН в части ФСС и ФФОМС.

Таблица 1

┌ ──┬ ──┬ ──┐

│ Налоговая │ ФСС России │ ФООМС │

│ база на │ │ │

│ каждое │ │ │

│физическое │ │ │

│ лицо │ │ │

│нарастающим│ │ │

│ итогом с │ │ │

│начала года│ │ │

├ ──┼ ─────┬ ─────┼ ──────┬ ────┤

│ │ было │ стало │ было │ стало │

├ ──┴ ─────┴ ─────┴ ──────┴ ────┤

│ Для обычных налогоплательщиков │

├ ──┬ ─────┬ ─────┬ ──────┬ ────┤

│До 280 000 │ 3,2% │ 2,9% │ 0,8% │ 1,1% │

│ руб. │ │ │ │ │

├ ──┼ ─────┼ ─────┼ ──────┼ ────┤

│От 280 001 │ 8960 | 1,1% │ 8120 | 1% │ 2240 | 0,5% │ 3080 | 0,6% │

│ руб. до │ с суммы │ с суммы │ с суммы │ с суммы │

│ 600 000 │ превышающей │ превышающей │ превышающей │ превышающей │

│ руб. │ 280 000 руб. │ 280 000 руб. │ 280 000 руб. │280 000 руб. │

├ ──┼ ─────┼ ─────┼ ──────┼ ────┤

│ Свыше │ 12 480 руб. │ 11 320 руб. │ 3840 руб. │ 5000 руб. │

│ 600 000 │ │ │ │ │

│ руб. │ │ │ │ │

├ ──┴ ─────┴ ─────┴ ──────┴ ────┤

│ Для налогоплательщиков - сельскохозяйственных товаропроизводителей, │

│организаций народных художественных промыслов и родовых, семейных общин│

│ коренных малочисленных народов Севера, занимающихся традиционными │

│ отраслями хозяйствования │

├ ──┬ ─────┬ ─────┬ ──────┬ ────┤

│До 280 000 │ 2,2% │ 1,9% │ 0,8% │ 1,1% │

│ руб. │ │ │ │ │

├ ──┼ ─────┼ ─────┼ ──────┼ ────┤

│От 280 001 │ 6160 + 1,1% │ 5320 - 0,9% │ 2240 + 0,4% │ 3080 + 0,6% │

│ руб. до │ с суммы │ с суммы │ с суммы │ с суммы │

│ 600 000 │ превышающей │ превышающей │ превышающей │ превышающей │

│ руб. │ 280 000 руб. │ 280 000 руб. │ 280 000 руб. │280 000 руб. │

├ ──┼ ─────┼ ─────┼ ──────┼ ────┤

│ Свыше │ 9680 руб. │ 8200 руб. │ 3520 руб. │ 5000 руб. │

│ 600 000 │ │ │ │ │

│ руб. │ │ │ │ │

└ ──┴ ─────┴ ─────┴ ──────┴ ────┘

Инициатива пересмотра существующего деления ставки ЕСН между внебюджетными фондами принадлежала Министерству финансов. Когда организации стали оплачивать первые два дня болезни своим работникам из личных средств, в Фонде социального страхования появились лишние деньги. Между тем в бюджете Фонда обязательного медицинского страхования возникла катастрофическая нехватка средств, поэтому чиновники решили, что финансовую брешь можно ликвидировать, поделив между фондами поступления средств.

Снизить ставку ЕСН законодатели решили ради того, чтобы положить конец выплатам зарплаты в конвертах. Однако снижение ожидаемых результатов не принесло. Наоборот, возникла нехватка средств в бюджете Фонда социального страхования. Эту проблему чиновники решили за счет организаций, возложив на них оплату первых двух дней болезни сотрудников.

Выделена новая категория налогоплательщиков - организации и индивидуальные предприниматели, имеющие статус резидента технико-внедренческой особой экономической зоны и производящие выплаты физическим лицам, работающим на территории технико-внедренческой особой экономической зоны. Для них введены следующие ставки.

Таблица 2

┌ ────────┬ ────────┐

│Налоговая база на каждое физическое│ Федеральный бюджет │

│лицо с нарастающим итогом с начала │ │

│ года │ │

├ ────────┼ ────────┤

│ До 280 000 руб. │ 14% │

├ ────────┼ ────────┤

│ От 280 001 руб. до 600 000 руб. │39 200 + 5,6% с суммы, превышающей │

│ │ 280 000 руб. │

├ ────────┼ ────────┤

│ Свыше 600 000 руб. │ 57 120 руб. + 2,0% │

│ │ с суммы, превышающей 600 000 руб. │

└ ────────┴ ────────┘

В настоящее время НК РФ предусматривает достаточно много вариантов налогообложения оплаты труда. Можно уплачивать ЕСН 26% (или менее при использовании регрессии) и относить его к расходам при налогообложении прибыли. Можно производить выплаты за счет прибыли после налогообложения, в этом случае нет необходимости начислять ЕСН (ст. 238 НК РФ). Можно перейти на специальный налоговый режим (УСН, ЕНВД), который освобождает от уплаты ЕСН.

Однако специальные режимы могут использовать не все организации, а регрессия начинает проявляться при зарплатах выше 25 000 руб. в месяц (при такой величине заработка среднегодовой процент ЕСН составит не 26%, а 24,9%). По мере роста окладов эффект возрастает, но уменьшается количество работников, труд которых оплачивается столь высоко. Премирование из чистой прибыли также может использоваться достаточно ограниченно.

Согласно ст. 255 НК РФ в расходы на оплату труда должны включаться:

1) любые начисления работникам в денежной или натуральной формах;

2) стимулирующие начисления и надбавки;

3) компенсационные начисления, связанные с режимом работы или условиями труда;

4) премии и единовременные поощрительные начисления;

5) расходы, связанные с содержанием этих работников, предусмотренные нормами законодательства РФ, трудовыми договорами (контрактами) или коллективными договорами.

Чтобы премия не облагалась ЕСН, она не должна иметь признаков таких выплат. Кроме того, для большинства предприятий этот способ не является более экономным, чем уплата ЕСН. То, что выгоднее уплатить 24% налога на прибыль, чем 26% ЕСН, - миф, т.к. сумма начисленного ЕСН уменьшает налогооблагаемую прибыль, обеспечивая эффект налогового щита. Поэтому данный способ оптимизации налоговой нагрузки на фонд оплаты труда пригоден лишь для предприятий, не уплачивающих налог на прибыль.

Поэтому организации не перестают искать возможности более существенного сокращения налогового бремени для легализованных выплат.

Поскольку по ЕСН предусмотрен ряд льгот для инвалидов, после его введения предприятиям со стороны общественных организаций инвалидов (ООИ) стали поступать предложения воспользоваться этими льготами. Организациям, заинтересованным в снижении налоговой нагрузки на фонд оплаты труда, предлагается заключить с ООИ договор на оказание каких-либо услуг, а также оформить своих работников по договору подряда в эту ООИ.

Предлагаемая схема не приемлема по ряду причин:

1) она носит фиктивный характер и значительно повышает налоговые риски организации. Компетентным органам не составит большого труда установить истинный характер этой сделки, ведь о нем будет осведомлен достаточно широкий круг лиц (работники, оформленные в общественной организации инвалидов);

2) необлагаемые ЕСН выплаты ограничены суммой 100 000 руб. в год (около 8333 руб. в месяц на каждого человека);

3) за свое участие в схеме ООИ назначает определенную плату, которая может быть весьма существенной.

Бывают иные налоговые схемы, использующие льготы для инвалидов, вплоть до перевода всей деятельности организации на дочернее предприятие, учрежденное общественной организацией инвалидов (принадлежащее ей на 100%). Затем такое предприятие передается заинтересованному лицу в доверительное управление. Но в этом случае все виды рисков (претензии налоговых, иных компетентных органов, неисполнение общественной организацией взятых на себя обязательств не вмешиваться в деятельность дочернего предприятия и т.п.) несоизмеримо выше.

В соответствии с п. 1 ст. 236 НК РФ не являются объектом налогообложения ЕСН вознаграждения, выплачиваемые индивидуальным предпринимателям. Поэтому возник такой способ ухода от ЕСН, как принуждение работников оформлять статус предпринимателей.

Затем организация заключает со своими бывшими работниками гражданско-правовые договоры, а ЕСН и другие налоги предприниматели должны уплачивать сами. При этом работодатель больше не несет по отношению к своим работникам никаких обязанностей, предусмотренных трудовым законодательством. Но и предприниматель, в свою очередь, больше не находится в трудовом подчинении, не обязан соблюдать условия трудового договора и может в любой момент разорвать отношения с организацией.

В этом случае в соответствии со ст. 28 Федерального закона "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации" индивидуальные предприниматели за себя уплачивают пенсионные взносы в виде фиксированного платежа - не менее 150 руб. в месяц. В то же время полученные по договору с бывшим работодателем суммы будут являться объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц (налоговая база определяется аналогично налоговой базе по налогу на прибыль организаций) или единым налогом (УСН, ЕНВД), а также НДС, если не получено освобождение на основании ст. 145 НК РФ.

При анализе данного варианта необходимо рассматривать работодателя и работника как единую финансовую систему, соотнося их общие налоговые потери с суммой выплат. Работник не согласится обеспечить экономию средств работодателя за счет переложения на себя налогового бремени, в ущерб собственным интересам.

Пример.

Риэлторская организация договорилась с коммерческим директором о переоформлении отношений с трудовых на гражданско-правовые: он получает статус предпринимателя и переходит на оказание организации услуг по управлению. Ранее его заработная плата составляла 50 000 руб./мес. По договору об оказании услуг вознаграждение планируется оставить в той же сумме - 50 000 руб. в месяц без учета НДС. Предполагается, что организация уплачивает налог на прибыль и не может перейти на УСН. НДС из анализа исключается, т.к. не влияет на эффективность выплат.

Посмотрим, как изменятся налоговые выплаты организации и предпринимателя при разных налоговых режимах.

1. До переоформления отношений.

Риэлторская организация начислит коммерческому директору 50 000 руб. заработной платы, уплатит ЕСН (по среднегодовой ставке для данного оклада с учетом регрессии 17,5%):

50 000 руб. х 17,5% = 8 750 руб.

За счет этого сэкономит на налоге на прибыль:

(50 000 руб. + 8750 руб.) х 24% = 14 100 руб.

Общие выплаты составят:

50 000 руб. + 8750 руб. - 14 100 руб. = 44 650 руб.

Работник уплатит налог на доходы физических лиц в размере:

50 000 руб. х 13% = 6500 руб.

и на руках у него останется:

50 000 руб. - 6500 руб. = 43 500 руб.

Общие потери организации и работника составят:

44 650 руб. + 6500 руб. = 51 150 руб.

На выплату 43 500 руб. затрачено 51 150 руб., коэффициент эффективности выплат равен:

43 500 руб. / 51 150 руб. = 85%.

2. Предприниматель на обычном режиме налогообложения.

Риэлторская организация перечислит по договору 50 000 руб. без НДС и эту сумму учтет при налогообложении прибыли, за счет чего получит экономию по налогу на прибыль в сумме:

50 000 руб. х 24% = 12 000 руб.

Отток средств организации составит:

50 000 руб. - 12 000 руб. = 38 000 руб.

Предприниматель получит доход 50 000 руб. Теперь он сам должен уплатить ЕСН, налоговой базой по которому в соответствии с п. 3 ст. 237 НК РФ является сумма доходов за вычетом связанных с их извлечением расходов. При этом состав расходов определяется в соответствии с гл. 25 НК РФ. Следовательно, ЕСН нужно исчислить со всей суммы дохода (расходов в нашем примере коммерческий директор не несет). Однако в ст. 241 НК РФ для предпринимателей установлены иные ставки налога, чем для организаций. Поэтому средняя эффективная ставка ЕСН составит 6,6%, а сумма налога будет равна:

50 000 руб. х 6,6% = 3300 руб.

Кроме того, предприниматель должен уплатить налог на доходы физических лиц. При этом учитываются все полученные им доходы (ст. 210 НК РФ), а также предоставляется право на получение профессиональных налоговых вычетов (ст. 211 НК РФ). Сумма этих вычетов может быть определена на основании фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. При этом состав расходов, принимаемых к вычету, определяется в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения налогом на прибыль. Если же налогоплательщик не может документально подтвердить расходы, связанные с предпринимательской деятельностью, профессиональный налоговый вычет предоставляется в размере 20% от общей суммы доходов от этой деятельности. В нашем случае к документально подтвержденным расходам относится только уплаченный ЕСН (3300 руб.), а профессиональный налоговый вычет в виде расчетной величины составит:

50 000 руб. х 20% = 10 000 руб.

Следовательно, выгоднее воспользоваться расчетным вычетом, тогда сумма налога на доходы будет равна:

(50 000 руб. - 10 000 руб.) х 13% = 5200 руб.

Таким образом, предприниматель уплатит налогов:

3300 руб. + 5200 руб. = 8500 руб.

На руках у него останется:

50 000 руб. - 8500 руб. = 41 500 руб.

Общие потери организации и работника составят:

38 000 руб. + 8500 руб. = 46 500 руб.

Т.е. на выплату 41 500 руб. затрачено 46 500 руб., коэффициент эффективности выплат равен:

41 500 руб. / 46 500 руб. = 89%.

Коэффициент несколько вырос, но работник получил на 2000 руб. меньше, чем до переоформления отношений. Организация сэкономила 650 руб. (14,9% по отношению к варианту до переоформления отношений).

3. Предприниматель на УСН, объект налогообложения - доходы.

Для риэлторской организации ситуация аналогична варианту на обычном режиме налогообложения.

Предприниматель получит доход 50 000 руб. и уплатит в пенсионный фонд 150 руб. Налогоплательщики, применяющие этот вариант налогообложения, могут вычитать суммы обязательных пенсионных взносов из единого налога (но не более 50% начисленного единого налога). Единый налог составит:

50 000 руб. х 6% = 3000 руб.

Из него можно в полной сумме исключить пенсионный взнос:

3000 руб. х 50% = 1500 руб. > 150 руб.

Таким образом, всего предприниматель уплатит 3000 руб. налогов. На руках у него останется 47 000 руб.

Общие потери организации и работника составят:

38 000 руб. + 3000 руб. = 41 000 руб.

Коэффициент эффективности выплат составит:

47 000 руб. / 41 000 руб. = 115%.

Организация сэкономила 6650 руб., а работник - 3500 руб. (получил на 8% больше, чем в первом варианте) без учета расходов на поддержание статуса предпринимателя.

Результат - эффективность выплат выше 100% (т.е. потери работодателя на их осуществление меньше, чем полученное работником) достигается за счет признания расходом при налогообложении прибыли у одной стороны той суммы, которая не облагается этим налогом у другой стороны. Если бы организация и коммерческий директор не подменили без достаточных на то оснований трудовые отношения гражданско-правовыми и услуги оказывал подлинный предприниматель, этот результат был бы достигнут в полном соответствии закону.

4. Предприниматель на УСН, объект налогообложения - доходы минус расходы.

Поскольку расходы предпринимателя составят всего 150 руб. в виде уплаченного пенсионного взноса, этот режим менее выгодный. Единый налог будет равен:

(50 000 руб. - 150 руб.) х 15% = 7478 руб.

Всего предприниматель уплатит налогов:

150 руб. + 7478 руб. = 7628 руб.

На руках у него останется:

50 000 руб. - 7628 руб. = 42372 руб.

Общие потери организации и работника составят:

38000 руб. + 7478 руб. = 45 478 руб.

Коэффициент эффективности выплат составит:

42 372 руб. / 45478 руб. = 93%

Экономия организации прежняя, а работник получил на 1128 руб. меньше, чем в первом варианте.

Напомним, что предприниматели обязаны ежегодно подавать декларацию по налогу на доходы физических лиц (п. 5 ст. 227 НК РФ) и являются объектами повышенного контроля со стороны налоговых органов. Кроме того, они вынуждены нести дополнительные издержки, связанные с предпринимательской деятельностью: расходы на регистрацию, содержание банковского счета и т.п.

Эффективность данной схемы зависит от размера выплат псевдопредпринимателям. В нашем примере максимальная премия за риск составила около 20% фонда оплаты труда. Это позволило практически избежать налогового бремени в виде ЕСН. Но и величина риска весьма существенна, в данном случае она усугубляется наличием в действиях сторон очевидного сговора. Возникает вопрос: станет ли ценный высокооплачиваемый специалист рисковать, как минимум, своим спокойствием ради такой выгоды работодателя?

Способы ухода от ЕСН посредством заключения фиктивных сделок представляют собой менее серьезное нарушение закона, чем "обналичивание" средств (являющееся уголовно наказуемым деянием) и последующая их выплата работникам в конвертах. Однако данные манипуляции легко обнаруживаются при проверке. Люди, трудившиеся в организации долгое время, вдруг массово увольняются и продолжают на нее работать, но уже в качестве предпринимателей или сотрудников общественной организации инвалидов, которая с той же внезапностью начала активно оказывать услуги организации.

Так раньше при выявлении указанных нарушений контролирующие органы лишь пеняли организациям, прикрывавшимся формальной свободой договора и законностью оформления сделок, то теперь в правовой оборот входят судебные доктрины "существа над формой", "деловой цели", "сделки по шагам" и т.п. В Определении Конституционного Суда РФ от 8 июня 2004 г. N 226-О вводится понятие антисоциальной сделки - это сделка, совершаемая с целью, противной основам порядка и нравственности, которая может быть признана недействительной в соответствии со ст. 169 ГК РФ. Достаточными основаниями для признания сделки антисоциальной КС РФ считает указание на мнимый характер сделки и ее цель - уклонение от уплаты налогов. При этом подтверждается право налоговых органов предъявлять иски о признании сделок недействительными и о взыскании в пользу государства всего полученного по таким сделкам. Подобная мера полностью перечеркнет любые выгоды от использования фиктивных договоров.

В настоящий момент законодательство предоставляет ряд законных и безопасных способов снижения налоговой нагрузки на фонд оплаты труда:

1) переход на специальный налоговый режим, не предусматривающий налогообложения ЕСН;

2) использование регрессии, в том числе при одновременном варьировании политики оплаты труда;

3) переход к не облагаемым ЕСН выплатам (за счет средств убыточных предприятий).

Налог на имущество уплачивается организацией по итогам года. В течение года уплачиваются авансовые платежи по налогу, если законом субъекта РФ не предусмотрено иное (п. 2 ст. 383 НК РФ).

По окончании каждого отчетного периода (квартала, полугодия, 9 месяцев) организация обязана представлять в налоговые органы по своему местонахождению, местонахождению каждого своего обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, а также по местонахождению каждого объекта недвижимого имущества налоговые расчеты по авансовым платежам. А по истечении года - налоговую декларацию по налогу (п. 1 ст. 386 НК РФ).

Организация, созданная в период с января по ноябрь 2005 г., должна заплатить налог на имущество за этот год и подать налоговую декларацию за 2005 г. в срок не позднее 30 марта 2006 г.

Организация, зарегистрированная в декабре 2005 г., впервые заплатит налог и отчитается по нему в 2007 г. (по итогам 2006 г.). В течение 2006 г. ежеквартально она будет платить авансовые платежи по налогу и сдавать расчеты по ним в срок не позднее 30 дней со дня окончания соответствующего отчетного периода (п. 2 ст. 386 НК РФ). Первым отчетным периодом для нее будет декабрь 2005 г. - март 2006 г.

Пример.

Риэлторская организация создана в декабре 2005 г. Платить налог за 2005 г. и подавать налоговую декларацию за 2005 г. ей не нужно. В первый раз она обязана заплатить авансовый платеж по налогу за I квартал 2006 г. и представить расчет по авансовым платежам за этот же период в срок не позднее 30 апреля 2006 г.

Организация признается плательщиком транспортного налога в отношении зарегистрированных на нее транспортных средств (при условии, что эти средства ст. 358 НК РФ отнесены к объектам обложения данным налогом).

В течение налогового периода (календарного года) организации уплачивают авансовые платежи по налогу, если законами субъектов РФ не предусмотрено иное.

По окончании года организация обязана исчислить (в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 362 НК РФ) и уплатить сумму налога (п. 2 ст. 363 НК РФ).

Порядок и сроки уплаты налога и авансовых платежей по налогу определяются законом субъекта РФ по местонахождению транспортных средств.

Организация, созданная в период с января по ноябрь 2005 г., обязана уплатить налог за 2005 г. и представить в налоговый орган по местонахождению транспортных средств налоговую декларацию по транспортному налогу за 2005 г. Сделать это необходимо в срок не позднее 1 февраля 2006 г. (п. 1, 3 ст. 363.1 НК РФ).

Организация, которая зарегистрирована в декабре 2005 г., впервые должна уплатить авансовый платеж по налогу за I квартал 2006 г. и подать налоговый расчет по авансовым платежам по налогу за этот же период не позднее 30 апреля 2006 г. (при условии, что уплата авансовых платежей предусмотрена региональным законом). За 2005 г. отчитываться и уплачивать налог ей не нужно.

УСН является специальным налоговым режимом, устанавливающим особый порядок исчисления и уплаты налогов на основе налоговой декларации.

Предельный размер доходов организации на УСН рассчитывают в двух случаях:

1) чтобы определить, можно ли перейти на упрощенную систему;

2) чтобы сохранить за собой право применять этот специальный режим.

С 1 января 2006 г. на УСН смогут переходить организации, у которых по итогам девяти месяцев года, предшествующего году, с которого они изъявили желание применять этот специальный режим, доходы не превысили 20 млн. руб.

Перейти и работать по упрощенной системе могут далеко не все организации. Для этого необходимо, чтобы:

1) выручка не превышала 20 млн. руб. за год, в котором работают по упрощенной системе;

2) средняя численность работников за год была не больше 100 человек;

3) остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов не превышала 100 млн. руб.;

4) в уставном капитале доля других фирм была в пределах 25%.

Контроль за выручкой и другими параметрами деятельности не единственный недостаток УСН. Организации также считают минусом этого режима отсутствие НДС.

В соответствии с п. 1 ст. 346.14 НК РФ объектом обложения единым налогом могут быть:

1) доходы;

2) доходы, уменьшенные на величину расходов.

Большинству организаций гораздо выгоднее платить единый налог с разницы между доходами и расходами, это особенно актуально, если предположить, что у организации будут значительные расходы. Возможно, в этом случае не придется платить даже единый налог, ограничившись минимальным в размере 1% от дохода (минимальный налог).

Организация, которая выбрала в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, может перенести полученные в предыдущих налоговых периодах убытки на будущее в соответствии с п. 7 ст. 346.18 НК РФ. Сумму убытка можно списывать за счет налогооблагаемой базы в течение 10 лет. При этом налоговая база каждого налогового периода не должна уменьшаться больше чем на 30%. Убыток уменьшает налоговую базу при расчете единого налога за налоговый период (год).

Налоговым периодом по единому налогу признается календарный год (ст. 346.19 НК РФ). Отчетными периодами являются I квартал, полугодие и 9 месяцев календарного года.

Начиная с 1 января 2006 г. организациям, перешедшим на УСН, предоставляется право по истечении трех лет применения данного специального налогового режима изменять ранее избранный ими объект налогообложения.

Организация должна выбрать из двух объектов налогообложения: доходы или доходы, уменьшенные на величину расходов.

В первом варианте налоговая ставка устанавливается в размере 6%. Во втором варианте налоговая ставка равна 15%, но в этом случае уплачивается минимальный налог. Сумма минимального налога составляет 1% доходов. Минимальный налог уплачивается, только если суммы единого налога (ЕН) меньше суммы минимального налога.

При выборе варианта УСН необходимо проанализировать сумму исчисленного ЕН. На величину ЕН непосредственно влияют суммы доходов, расходов, начисленных страховых взносов в ПФР и выплаченных пособий по временной нетрудоспособности.

ЕН в первом варианте: Д х 6% - П - Б.

ЕН во втором варианте: (Д - Р) х 15%, где

Д - доходы,

Р - расходы,

П - сумма начисленных страховых взносов в ПФР,

Б - сумма выплаченных пособий по временной нетрудоспособности.

Организации на УСН также исполняют обязанности страхователей (Федеральный закон "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации"). Организации уплачивают страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и представляют соответствующую отчетность (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Тарифы страховых взносов дифференцируются в зависимости от дохода физического лица. Если база для начисления страховых взносов нарастающим итогом с начала года составляет до 280 000 руб., применяется максимальный тариф 14%; если база свыше 280 000 руб., используется регрессивный тариф.

Страховые взносы в ПФР распределяются между страховой и накопительной частями трудовой пенсии по возрастным группам физических лиц, в пользу которых осуществлялись выплаты. На переходный период (2005-2007 гг.) для лиц 1967 г. рождения и моложе применяются тарифы, установленные п. 1 ст. 33 Закона N 167-ФЗ.

С 1 января 2006 г. выплаты по больничным листкам не уменьшают единый налог отдельно, их нужно суммировать с пенсионными взносами, а полученный результат сравнивать с единым налогом. Этот результат может уменьшить единый налог не более чем на 50% (новая редакция п. 3 ст. 346.21 НК РФ).

Законодательство предоставляет организациям на УСН право ведения учета по упрощенной схеме, однако на практике ситуация складывалась не в пользу налогоплательщиков: право есть, а реализовать его нельзя. Налоговые органы фактически уравняли понятия "налоговый учет" и "бухгалтерский учет", требуя от организаций отражения в книге учета доходов и расходов данных обо всех хозяйственных операциях, а не только о тех, которые влияют на величину налоговой базы и сумму налога.

Новая форма налогообложения индивидуальных предпринимателей - "УСН на основе патента" установлена гл. 26.2 НК РФ (в ред. Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 101-ФЗ). Она предназначена для индивидуальных предпринимателей, не привлекающих к своей предпринимательской деятельности наемных работников, в том числе по договорам гражданско-правового характера. Подробный перечень видов деятельности, по которым разрешено применение такой системы, указан в п. 2 ст. 346.25.1 НК РФ: пошив и ремонт одежды и других швейных изделий, изготовление и ремонт обуви (в том числе валяной), часов, техническое обслуживание и ремонт автомобилей и мойка любых автотранспортных средств, копировальные работы, парикмахерские и косметические услуги, услуги химчистки, озеленительные работы и др.

Применение УСН на основе патента индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате:

1) налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности);

2) налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);

3) единого социального налога (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности).

Перейти на УСН на основе патента можно с начала года или с 1-го числа любого из кварталов текущего года (см. п. 4 ст. 346.25.1 НК РФ). Для этого предпринимателю нужно подать заявление в ИФНС России по его месту постановки на учет в налоговом органе не позднее, чем за 1 месяц до начала применения такой системы налогообложения. ФНС России утвердила форму такого заявления (см. приказ ФНС России от 31 августа 2005 г. N САЭ-3-22/417) и должна либо разрешить, либо отказать предпринимателю в выдаче патента в десятидневный срок с момента подачи заявления.

Годовая стоимость патента в соответствии с гл. 26.2 НК РФ определяется как произведение потенциально возможного годового дохода по каждому такому виду деятельности (установленного законом субъекта РФ, на территории которого осуществляет деятельность индивидуальный предприниматель) на ставку 6%.

Индивидуальные предприниматели, перешедшие на УСН на основе патента, должны производить оплату одной трети стоимости патента в срок не позднее 25 дней после начала осуществления предпринимательской деятельности на основе патента, а оплата оставшейся части стоимости патента - не позднее 25 дней со дня окончания периода, на который был получен патент.

В случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН на основе патента, заключит трудовой договор или договор подряда с кем-либо, т.е. нарушит условия применения УСН на основе патента, то он тут же потеряет право на применение такого специального налогового режима и автоматически окажется на обычной системе налогообложения (см. п. 9 ст. 346.25.1 НК РФ). При этом стоимость патента, которую индивидуальный предприниматель оплатил государству, ему возвращена не будет.

Патент на более короткий срок (квартал, полугодие, девять месяцев) будет "стоить" дешевле - его стоимость подлежит пересчету в соответствии с продолжительностью того периода, на который был выдан патент.

Список нормативных правовых актов

Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1.

Основы законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан от 22 июля 1993 г. N 5487-1.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации.

Жилищный кодекс Российской Федерации.

Земельный кодекс Российской.

Лесной кодекс Российской.

Налоговый кодекс Российской Федерации.

Семейный кодекс Российской.

Трудовой кодекс Российской.

Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в последней ред.).

Закон РФ от 27 декабря 1991 г. N 2124-I "О средствах массовой информации" (в последней ред.).

Закон РФ от 2 июля 1992 г. N 3185-I "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании" (в последней ред.)

Закон РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" (в последней ред.).

Закон РФ от 14 июля 1992 г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" (в последней ред.).

Закон РФ от 9 июля 1993 г. N 5351-1 "Об авторском праве и смежных правах" (в последней ред.).

Закон РФ от 21 июля 1993 г. N 5485-1 "О государственной тайне" (в последней ред.).

Федеральный закон от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ "О ветеранах" (в последней ред.).

Федеральный закон от 18 июля 1995 г. N 108-ФЗ "О рекламе" (в последней ред.).

Федеральный закон от 12 августа 1995 г. N 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности" (в последней ред.).

Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" (в последней ред.).

Федеральный закон от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" (в последней ред.).

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в последней ред.).

Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (в последней ред.).

Федеральный закон от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (в последней ред.).

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в последней ред.).

Федеральный закон от 24 июля 1998 г. N 125-ФЗ "Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний" (в последней ред.).

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (в последней ред.).

Федеральный закон от 7 августа 2001 г. N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" (в последней ред.).

Федеральный закон от 7 августа 2001 г. N 119-ФЗ "Об аудиторской деятельности" (в последней ред.).

Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (в последней ред.).

Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (в последней ред.).

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Федеральный закон от 15 декабря 2001 г. N 167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации" (в последней ред.).

Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 63-Ф3 "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" (в последней ред.).

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в последней ред.).

Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в последней ред.).

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Постановление Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (в ред. постановления Правительства РФ от 21 ноября 2003 г. N 705).

Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

Приказ Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01" (в последней ред.).

Приказ Минфина России от 9 июня 2001 г. N 44н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01".

Приказ Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств".

Распоряжение Минимущества России от 2 сентября 2002 г. N 3070-р "Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков" (в ред. Распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июля 2004 г. N 104-р.).

───

*(1) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй/Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004.

*(2) См.: Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей/Под общ. ред. М.И. Брагинского. М.: Фонд "Правовая культура", 1995.

*(3) Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены приказом Минюста России от 1 июля 2003 г. N 184.

*(4) См. также: Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-I "Об организации страхового дела в Российской Федерации".

*(5) Федеральный закон от 25 сентября 1998 г. N 158-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (утратил силу).

*(6) См.: Гусев А.Ф. О роли Российской Гильдии риэлторов на российском рынке недвижимого имущества//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2000. N 1.

*(7) См.: Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры//Российская юстиция. 2002. N 9.

*(8) Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.

*(9) См.: Титов А.А. Комментарий к Закону РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"/Отв. ред. В.Б. Исаков. М.: Юрайт-Издат, 2003.

*(10) Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

*(11) Проект федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации".

*(12) См.: Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей/Под общ. ред. М.И. Брагинского. М.: Фонд "Правовая культура", 1996.

*(13) См.: Комментарий к ст. 1005. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй/Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004.

*(14) См.: Санникова Л.В. Договоры о представительстве//Журнал российского права. 2004. N 4.

*(15) См.: Гражданское право: Учеб. Ч. 2/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997.

*(16) См.: Гражданское право: Учеб. Ч. 2/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997.

*(17) См.: Вилесова О.П., Казакова О.П. Договор комиссии: правовое регулирование//Аудиторские ведомости. 2001. N 2.

*(18) См.: Ларин С.Ю. О гражданско-правовых и налоговых аспектах посреднической деятельности//Аудиторские ведомости. 1998. N 4.

*(19) См.: Бачило Л. Информационное право. Основы практической информатики: Учеб. пособие. М.: Юринформцентр, 2003.