Специфика эксплуатации объектов коммерческой недвижимости

Специфика эксплуатации объектов коммерческой недвижимости: многофункциональные и логистические комплексы. Эксплуатация территорий.

Интеграция нескольких функций в одном проекте – характерная тенденция в самых разных областях бизнеса, и недвижимость здесь не исключение. Все больше коммерческих объектов недвижимости планируются как многофункциональные. Сектор складской недвижимости – также один из наиболее перспективных и динамично развивающихся. Об особенностях и приоритетах технического обслуживания многофункциональных, логистических комплексов и территорий пойдет речь в данной статье, продолжающей цикл публикаций о специфике эксплуатации инженерных сетей и систем на разнопрофильных коммерческих объектах.

• Эксплуатация многофункциональных комплексов

Трудности в эксплуатации многофункционального комплекса обусловлены наличием сложной инженерной инфраструктуры, которая необходима зданию, объединившему под одной крышей объекты различной направленности: бизнес-центр, торговые помещения, жилые квартиры, паркинг и пр.. В такой ситуации наиболее эффективным будет централизованное управление эксплуатацией.
Таким образом, приоритетом в эксплуатации многофункциональных комплексов является создание диспетчерского центра по сбору, обработке, анализу поступающей информации для последующего принятия решений и контролю их исполнения.
Диспетчерский центр – залог эффективной эксплуатации многофункционального объекта недвижимости.

Диспетчеризация: первый шаг на пути к интеллектуальному зданию

Диспетчеризация или единый информационный центр призван усовершенствовать работу специалистов эксплуатационной службы, он позволяет фиксировать изменения параметров работы различных систем и оперативно реагировать на эти изменения. Процесс работы диспетчерского центра выглядит следующим образом. На единый пульт поступает информация о состоянии различных инженерных систем, в том числе систем противопожарной безопасности, охранной сигнализации и т. п. Оператор диспетчерского центра принимает и обрабатывает сигнал, фиксирует поступающую информацию и передает ее службе эксплуатации. Специалисты эксплуатационной службы реагируют на полученное сообщение оператора в соответствии с регламентом и при необходимости вносят изменения в работу системы, о чем сообщают диспетчеру, который, в свою очередь, фиксирует их в единой базе данных.
Операторы диспетчерского центра также получают и обрабатывают заявки на обслуживание, поступающие от арендаторов (неисправно освещение, не работает кондиционер, необходимы текущие ремонтные работы). С помощью единой базы данных диспетчеры могут быстро и легко создавать и подтверждать заявки, контролировать исполнение сетевого графика работ по обслуживанию, формируя для клиентов отчет о текущем состоянии выполнения заявки. Благодаря этому сокращается время реагирования на запрос и обеспечивается высокое качество предоставляемых услуг.
Диспетчеризация – это начальный этап на пути к системе интеллектуального здания. Интеллектуальное здание или умный дом – это эффективная работа инженерного оборудования, оптимизированные затраты на эксплуатацию, более высокий уровень комфорта для арендатора и посетителя. Все эти преимущества достигаются за счет интеграции отдельных инженерных систем, благодаря чему обеспечивается их четкое взаимодействие. Система интеллектуального здания обязательно имеет единое информационное пространство, также называемое диспетчерским центром. Но в отличие от вышеописанной системы, он не только принимает информацию о функционировании инженерных систем и сетей, он обрабатывает ее, фиксирует и, в случае, если полученные показатели не соответствуют норме, вносит необходимые изменения автоматически. На данный момент в силу дороговизны всего 0,5 % от общего количества объектов коммерческой недвижимости оснащены системами «интеллектуальное здание» - поскольку данные системы необходимо предусматривать уже на стадии проектирования объекта. При этом затраты на строительство объекта существенно возрастают, зато снижаются расходы на последующую эксплуатацию. Экономия происходит за счет снижения энергопотребления, сокращения трудозатрат и повышения надежности всей инженерной инфраструктуры в целом.

• Эксплуатация логистических комплексов

Сохранность товара зависит от условий его хранения, а именно от соблюдения режимов температуры и влажности. Таким образом, качественное хранение товара зависит от исправной работы систем отопления и вентиляции. Безаварийная и надежная работа этих систем - особый приоритет в эксплуатации логистических комплексов.
Достичь высоких показателей надежности систем отопления и вентиляции возможно за счет строгого соблюдения следующих параметров эксплуатации:
•обеспечение заданных условий и режимов работы, указанных в инструкциях производителя;
• своевременное проведение профилактических работ;
• обеспечение изделий запасными деталями, узлами и элементами (как минимум, двойное увеличение нормативного количества ЗИПа – запасных частей и принадлежностей для систем отопления и вентиляции на объекте);
• регулярный диагностический контроль.

Газ как конкурентное преимущество

Особенность планировки современных логистических комплексов - большие площади, требующие существенных энергозатрат. В связи с этим традиционная трубопроводная система отопления (когда в качестве теплоносителя используется вода) недостаточно эффективна.
Современным и перспективным решением для организации системы отопления в логистическом комплексе может быть использование подвесных газовых обогревателей воздуха. Преимущества использования газовой системы отопления: компактный размер, простота в установке и обслуживании, доступная цена, модульность, возможность «точечного» обогрева, отсутствие возможности замерзания системы. Существуют и свои трудности. Во-первых, необходимо наличие газопровода, также требуются разрешения и лимиты на работу с газом. Тем не менее, опыт таких стран как Бельгия, Италия, Голландия показывает, что газовые отопительные системы для складов имеют большое преимущество, в том числе экономическое, в сравнении с другими, более требовательными автономными системами.

Беречь тепло!
Обеспечить тепло в логистическом комплексе – это половина дела. Вопрос в том, как сберечь его, поддерживая оптимальный температурный режим для хранения товаров. Таким образом, особенность эксплуатации систем отопления логистического комплекса заключается в необходимости сохранения тепла на объекте. Товар доставляют на склад и вывозят со склада – постоянно открываются пропускные терминалы, тепло из помещений быстро выдувается. Решить эту проблему возможно путем создания тепловых завес в местах, где принимаются грузы – опять же посредством подвесных газовых обогревателей.

Свежий воздух как конкурентное преимущество

Качественная система вентиляции – необходимое требование к современному логистическому комплексу. При использовании внутри складов погрузочной техники, работающей на дизельном топливе, в помещениях возможно возникновение повышенной задымленности. В связи с этим необходимо устанавливать систему вентиляции с высокой кратностью обмена воздуха. Также в логистических комплексах могут использоваться датчики содержания CO (угарного газа). При превышении допустимого уровня система воздухообмена будет включаться автоматически.

• Эксплуатация территорий

Сложность эксплуатации территории как пространства, в котором функционируют различные объекты, заключается в многоуровневой инфраструктуре, включающей землю, подземные сети, инженерные сооружения, строящиеся объекты жилой и коммерческой недвижимости, действующие здания. Методы эксплуатации, применимые для отдельных объектов недвижимости, даже при наличии диспетчерского центра, не подходят для эффективного управления эксплуатацией территории. Персонал просто не справится с колоссальными объемами информации, необходимыми для принятия верных решений.
Таким образом, приоритетом в эксплуатации территорий является автоматизация системы управления эксплуатацией.

Единый программный продукт – ключ к эффективной эксплуатации территорий

В основе автоматизации системы управления эксплуатацией лежит принцип интеграции. Программно-аппаратная платформа, на которой строится система жизнеобеспечения и безопасности объекта, должна объединять в единый комплекс подсистемы различной функциональности: противопожарная защита, охрана и контроль доступа, инженерные сети и системы, системы информатизации. Современные автоматизированные системы управления эксплуатацией представляют собой аппаратно-программные комплексы с общей базой данных – единым информационным полем. В качестве инструмента управления используются компьютеры со специализированным программным обеспечением. За счет применения такого гибкого универсального инструмента возможно эффективно управлять сложной инфраструктурой территории.

Программное обеспечение

Является важнейшей частью автоматизированной системы управления эксплуатацией. Можно выделить общие требования к программному обеспечению:
- удобный, графический интерфейс с планами объектов;
- возможность управления как отдельными объектами, так и всей системой;
- протоколирование событий (тревог, проходов в помещения и пр.) и действий оператора в памяти компьютера;
- парольная защита прав доступа операторов;
- редактирование базы данных, запись в нее данных пользователя;
- автоматическое формирование списка сообщений системы для просмотра, распечатки и анализа;
- учет рабочего времени;
- программирование реакций системы на внешние события.
Предпочтительным является использование отечественного программного обеспечения, поскольку его доработка под конкретные требования для зарубежных продуктов маловероятна. Программный продукт должен быть гибкой, настраиваемой, масштабируемой системой. Дополнительным преимуществом может стать открытость ПК для сторонних разработчиков, когда заказчику предоставляться возможность разработки собственных драйверов оборудования.

Предложение

Программное обеспечение для автоматизации процессов эксплуатации предлагают несколько компаний-разработчиков. Среди них стоит отметить ValMaster Facilities Manager — промышленную платформу для построения корпоративных информационных систем управления недвижимостью от компании ValMaster, специализирующейся на программных продуктах для рынка недвижимости. Также интересны разработки компании ИТ-град «Служба эксплуатации» и «Управление недвижимостью», созданные на базе всем известной программы «1С». Фирма «Infor» предлагает для автоматизации процессов управления эксплуатацией на объекте использовать свою систему Datastream 7i. Эта система – американский продукт, она обладает модульной структурой и web-архитектурой, что позволяет настраивать ее под объекты различной функциональности и делает ее доступной через сеть Интернет или локальную корпоративную сеть.
Несмотря на очевидные достоинства вышеуказанных программ, они пока не получили широкого распространения по причине сложности в управлении и дороговизны.

Человеческий фактор

Необходимо отметить, что ни одна программа не будет работать самостоятельно, и безупречно организованная эксплуатация территорий зависит, прежде всего, от профессионализма сотрудников службы эксплуатации. Некачественная подготовка персонала может свести на нет любые технические достоинства. Именно люди с их опытом и профессиональными навыками являются основным конкурентным преимуществом эксплуатационной службы.

Евгений Якушин, генеральный директор УК «Система»