Безопасность сделки, или как недобросовестные агенты кидают

Безопасность интересов при сделках с недвижимостью - забота каждого, кто решает жилищный вопрос. Но причиной многих бед оказывается собственное неразумное поведение. Движимые великой целью мелкой экономии, люди порой легко соглашаются на `левую` сделку. Или сами отдают деньги мошенникам.

Представьте, что вы пришли в магазин одежды. Из массы предложенных вам вещей, наконец, выбрали что-то по душе и к лицу. И тут продавец, подносивший вам в примерочную кабинку туалеты, отводит вас в сторону и вкрадчиво шепчет: `А давайте не оформлять покупку через кассу - отдайте денежки мне, я вам сделаю некоторую скидку!` Несложно представить вашу реакцию. Иначе как провокационным вы такое предложение вряд ли сочтете. Ведь в перспективе вам `светит` масса проблем: от невозможности обменять или вернуть товар в случае обнаружения брака до обвинений в скупке краденого. В таком случае непонятно, почему же, приобретая недвижимость - товар, куда более дорогой, чем самая эксклюзивная `тряпка`, клиенты сплошь и рядом готовы слегка сэкономить. И с удовольствием осуществляют сделку `мимо кассы` фирмы. А порой, не дождавшись такого предложения от агента, сами выступают в роли инициаторов `левой` сделки.

Какое из зол - меньшее?

Доверяя решение своих жилищных проблем агенту – конкретному физическому лицу, мы часто забываем, что в правовые отношения (когда документально оформляются взаимные обязательства) мы вступаем с юридическим лицом - агентством. Не будем сегодня перечислять все функции риэлтерской фирмы в процессе организации сделки, об этом мы не раз подробно писали.

Сейчас хочется обратить ваше внимание на главное. Как бы ни был симпатичен вам конкретный агент, какие бы рекомендации ни прозвучали в его адрес из уст присоветовавших его знакомых, отношения с ним должны строиться только через фирму, на формальной основе. Если же он охотно соглашается на `левак` (или предлагает внести в фирму чисто символическую плату, слегка `прикрыв` операцию ее торговой маркой, а остальное выдать ему на руки), - речь идет не столько о морали, сколько о безопасности ваших интересов. Потому что она под угрозой: вы доверились человеку, в принципе готовому на обман.

Причин такой готовности может быть несколько, и все не в вашу пользу. Возможно, риэлтеру кажется, что фирма, в которой он трудится, не отрабатывает своей части вознаграждения. И порой он, к сожалению, прав. Агентств много, уровень обеспечения бизнеса в них очень неровный, объем обязательств и функций, выполняемых по договору, в разных компаниях существенно отличается. Во всем этом надо разобраться. Если фирма действительно настолько слабая, что своей работой в ней агент не дорожит, лучше поискать как другую компанию, так и другого специалиста.

Когда же готовность напрочь игнорировать интересы агентства выражает сотрудник авторитетной риэлтерской компании с широким спектром услуг и качественным сервисом, это свидетельствует о шаткости его положения. Скорее всего, он - кандидат `на вылет`. Из-за низкого уровня профессионализма и неэффективного труда с ним явно собрались расстаться, потому он и не дорожит своим рабочим местом. Главное для него - получить хоть какие-то деньги, последствия же не волнуют. Принцип взаимоотношений с клиентом таков: за маленькие деньги соответствующий объем неквалифицированной работы. Так что `левая` или `полулевая` сделка - признаки либо слабой компании, либо слабого специалиста.

Трудно сказать, какое из этих двух зол меньшее и возможен ли здесь выбор. В любом случае запомните: согласившись на `подпольное` обслуживание, мы экономим всего 3-4% от стоимости оформляемой недвижимости, а рискуем практически всем.

Шаг вправо, шаг влево

Результат сделки, совершаемой без ведома фирмы, может оказаться плачевным в силу самых разных причин. Во-первых, возможности агента по проверке `истории` квартиры по сравнению с возможностями фирмы сильно ограничены, к тому же он лишен юридической поддержки при сборе и подготовке полного пакета документов по объекту. Второй важнейший момент – грамотная организация безопасных для сторон взаиморасчетов. В компании этим занимаются специально подготовленные сотрудники по отработанным алгоритмам. А один агент – на банковском поле – не воин. Проблемы и потери при расчетах в `левых` сделках случаются сплошь и рядом. К тому же профессиональная ответственность большинства серьезных риэлтерских компаний застрахована на суммы, позволяющие полностью компенсировать ущерб клиента в случае непреднамеренной ошибки ее сотрудников (при условии, что вы действовали по договору с фирмой). Что касается `одиночки` - что с него возьмешь, если он нанесет вам даже непредумышленный ущерб?

При покупке жилплощади `слева` все моральные и материальные издержки становятся проблемой клиента. Агент уйдет в сторону – формально у него с клиентом нет никаких отношений. Даже если и подтвердит он свою причастность к вашей неудачной сделке, что толку? Где прописана его ответственность за правильность оформления пакета документов, организацию взаиморасчетов и т. д.? Эти функции принимает на себя только фирма, которую экономный клиент смело `кинул` на пару со сговорчивым агентом. Последний же, почувствовав, что запахло жареным, в один отнюдь не прекрасный день может смело заявить пострадавшему, что он `впервые его видит` и `его здесь не стояло`. Впрочем, у `левых` сделок есть оборотная сторона: агент тоже рискует. Он может вообще ничего не получить, даже если ему удалось грамотно провести сделку. Поскольку, в духе присказки `вор у вора дубинку украл`, с точки зрения клиентов ничего зазорного в обмане обманщика нет. И негде искать справедливости – обе стороны знали, на что шли. И заранее дали позитивный ответ на, казалось бы, риторический вопрос: `Доверите ли вы материальные (а для клиента – просто огромные) ценности человеку, заведомо способному на обман?`.

Ловля на живца

Клиенты, в принципе собирающиеся работать с риэлтерской фирмой, но продолжающие искать дополнительной экономии, легко попадаются на другую удочку. Стремление к совершению выгодной сделки ослепляет. Сегодня, в условиях, когда цены на недвижимость выросли настолько, что оказались за пределами покупательной способности большинства нуждающихся в улучшении жилищных условий клиентов, многие становятся жертвами злоупотреблений и мошенничества. Сейчас на рынке довольно много предложений. Но большинству для покупки объекта заветного `фасона` приходится изыскивать недостающие средства, залезать в долги – занимая деньги по друзьям и знакомым. Несмотря на то что сейчас созданы достаточно благоприятные условия для ипотеки, народ по инерции побаивается вступать в долгосрочные отношения с банком. И вместо того, чтобы определить среднюю рыночную стоимость доступной им квартиры и рассматривать наиболее подходящие за эти деньги варианты, ищет самое дешевое из похожего. А найдя квартиру или комнату по цене явно ниже рыночной, стремится полнее реализовать свой `хватательный рефлекс`, первым внеся за нее залог. Кому – разбираться некогда, главное, чтобы `счастливую находку` не увели из-под носа конкуренты. И охотно передает деньги лжеагенту некоей фирмы, требующему немедленно вручить ему несколько сотен долларов `на задаток`. `До офиса потом доберетесь – заключим договор и все оформим. А сейчас надо срочно деньги передать!` - подливает тот масла в огонь. И, как назло, именно в тот момент, когда клиенту самому в офис ну никак не сорваться…

Расчет мошенника прост: граждане теряют здравомыслие, когда наклевывается очень выгодная сделка. Боясь упустить удачу, они сами вкладывают деньги в чужие руки, не проверив ни отношения `агента` к названной им фирме, ни его паспорта, порой даже не взяв самой простой расписки, при наличии которой можно хотя бы в милицию обратиться.

Оказавшись в подобной ситуации, уймите нетерпеливую дрожь! Не открывайте кошелек и не разбивайте копилку! Срочно свяжитесь с администрацией фирмы, от имени которой действует `коварный соблазнитель`. Может оказаться, что такой сотрудник у них либо не числится, либо давно уволен, а визитки и бланк договора он прихватил на память. А может, и фирмы такой не существует – `нарисовать` любую визитку стоит копейки.

Азбука платежа

Что касается серьезного подхода к профессиональным обязанностям, помните: ни один здравомыслящий риэлтер не возьмет от клиента деньги для передачи их в фирму - он прекрасно понимает, что это серьезная материальная ответственность. И правила работы всех авторитетных компаний категорически запрещают агентам принимать деньги у клиентов. Помните, любые авансовые платежи (залоги, вносимые для закрепления за собой понравившегося варианта, средства на ускоренную приватизацию продаваемой вами квартиры и пр.) должны осуществляться только после того, как с вами заключен соответствующий договор о вашем намерении приобрести недвижимость. На руках у вас должен остаться свой экземпляр такого документа. Перед его заключением вы имеете полное право лично познакомиться с администрацией агентства, с уставными документами, тщательно изучить текст предлагаемого вам договора, получить ответы на все вопросы и подробные разъяснения всех этапов планируемой сделки. Деньги же (аванс, залоговые платежи) на ответственное хранение можно передавать только в ОБМЕН на сохранную расписку (договор, соглашение), где определены условия дальнейшего назначения платежей или возврата средств через уполномоченных сотрудников, имеющих соответствующую доверенность. Сохранный документ должен быть подписан руководством компании и скреплен печатью. Естественно, что производить платежи необходимо только в офисе фирмы, а не на дому. Иначе вы рискуете получить документ от имени несуществующей компании или с поддельной печатью известной риэлтерской фирмы.

То, что клиенты ведут себя подобным образом, - не вина их, а беда. Повышение цен на недвижимость многих заставляет решать жилищную проблему в режиме строгой экономии. Но не всегда, как видим, это оправдано. Бессмысленно пытаться перехитрить рынок, диктующий свои цены и условия оказания услуг. Как правило, все стоит столько, сколько стоит, остальное - либо товар с заведомым браком, либо – приманка, завлекающая в ловушку.