Ипотечный обмен - обмен и ипотека нашли друг друга

Далеко не каждый россиянин может приобрести квартиру, заплатив за нее всю цену полностью, или же улучшить свои жилищные условия, не ожидая в течение десятилетий помощи государства в рамках программы по переселению очередников. В случае если разместить объявление «Меняю двушку в Лобне на однокомнатную квартиру в Москве», сумма доплаты составит несколько десятков тысяч долларов. Спрос рождает предложение: банкиры и риелторы, объединившись, нашли выход из сложившейся ситуации и предложили новую услугу – обмен квартиры с помощью ипотечного кредита.

Большинство банков уже оценили выгоду таких сделок и могут при желании провести их даже в течение одного дня. «Действительно, если вы задумали улучшить свои жилищные условия и хотите приобрести квартиру на вторичном рынке жилья, то такая схема возможна в нашем банке. Проводится так называемая сделка одного дня, когда вы продаете свою старую квартиру и покупаете новую в один и тот же день. Недостающую разницу в стоимости вы и берете в кредит у банка», – рассказывает пресс-секретарь ипотечного банка DeltaCredit Инна Алексеева.

Несколько иное предложение представлено агентством недвижимости «МИАН» совместно с Русским ипотечным банком. Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН – агентство недвижимости», рассказывает: «В данный момент ипотека – один из главных вариантов улучшения жилищных условий. Учитывая еженедельный рост цен на московском рынке недвижимости, у клиента появляется возможность продать квартиру дороже, чем она стоила на момент оформления кредита. Он получает целых шесть месяцев для продажи имеющейся квартиры, проведения ремонта нового жилья, переезда и обустройства».

Традиционные схемы

«Обменять квартиру с помощью ипотеки сейчас может любой риелтор, – считает директор по продажам бюро недвижимости «Агент 002» Валерий Барнинец. – В принципе, это обычная альтернативная сделка, только с использованием не личных средств, а заемных. Поэтому технология проведения обмена с использованием ипотеки ничем не отличается от технологии проведения альтернативной сделки. На сегодняшний день все агентства недвижимости работают с клиентами, которые хотят обменять свою квартиру с помощью ипотеки. Клиент вправе сам выбирать агентство недвижимости, условия работы которого для него наиболее привлекательны, равно как и банк, куда он обратится за ипотечным кредитом».

Как говорит директор департамента ипотечного и потребительского кредитования корпорации «Рескор» Светлана Зайцева, вначале клиент заключает договор с агентством недвижимости, которое в свою очередь поможет подобрать нужный банк. «Мы должны оценить этого человека как заемщика, понять, будет ли банк кредитовать его. Мы работаем с более чем 20 банками, и у всех – свои разные программы. Для разных людей, в зависимости от уровня дохода и состава семьи, оптимальными оказываются разные банки», – уточняет эксперт. Затем клиент собирает документы, которые риелторы в свою очередь направляют в банк. После этого наступает период ожидания: одобрит ли банк предоставление кредита. Если кредитное учреждение согласится предоставить средства, то же самое агентство недвижимости займется поиском нужной квартиры. Остается согласовать с банком выбранный вариант, заключить договор, застраховаться и в течение полугода продать старую квартиру – сделка готова. При этом, по данным Светланы Зайцевой, комиссионные агентства недвижимости могут серьезно варьироваться и составляют в среднем 1-6 %.

Плюсы и минусы

Преимущества такой схемы налицо. «Основной плюс в данной схеме – это то, что человек улучшит свои жилищные условия и переедет в новую квартиру уже сегодня, а не через десять лет, после того как накопит необходимую сумму», – отмечает Валерий Барнинец. Помимо этого фактора, андеррайтер (оценщик риска — ред.) «Независимого бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов выделяет четыре основных достоинства ипотечного обмена. «Во-первых, не нужно с помощью каких-то особых усилий удерживать сделку от распада. Ведь при стандартной альтернативе вам нужно найти продавца квартиры и еще покупателя на свою, а затем провести сделку одновременно. На сегодняшнем турбулентном рынке Москвы сделать это, мягко говоря, сложно», – считает эксперт.

Во-вторых, цена новой квартиры фиксируется при покупке, и покупатель защищен от роста стоимости жилья. В-третьих, у него появляется возможность переехать в новую квартиру, сделать там ремонт и выписаться из старой. В четвертых, он может продать предыдущую квартиру по истечении полугода. «Старую квартиру можно подержать до окончания 6 месяцев, выделенных банком, и это позволит компенсировать, а может и полностью возместить расходы, связанные с выдачей кредита, уплатить начисленные за 6 месяцев проценты», – рассказал Павел Комолов. При этом, по его словам, в течение срока, отведенного на продажу имеющейся недвижимости, кредит не гасится аннуитетными платежами, вместо этого на него начисляются проценты, которые, как и большая часть основного долга, выплачиваются при продаже имеющейся квартиры.

Однако у такой схемы улучшения жилищных условий есть и свои минусы. В частности, при поиске квартиры необходимо учитывать требования банков, предъявляемые к квартире. При этом не каждый продавец готов продать квартиру ипотечному покупателю по разным причинам, среди которых – сбор дополнительных документов, показ полной стоимости продаваемого объекта, если речь идет о квартире, находящейся в собственности менее 3 лет. Кроме того, при продаже данного объекта продавец обязан заплатить налог с суммы, превышающей 1 млн рублей. «Учитывая сегодняшние цены, сумма налога получается весьма существенной. Хотя в последнее время банки идут на то, чтобы в договоре купли-продажи фигурировала сумма до 1 млн рублей. Однако в любом случае сокращается количество вариантов, которые можно было бы рассматривать в качестве альтернативных», – отмечает Валерий Барнинец.

При этом существует определенный лаг между согласием банка на выдачу кредита и поиском новой квартиры, за который цены на рынке могут серьезно вырасти, и клиенту необходимо будет доплатить за покупаемый объект больше, чем он рассчитывал. Кроме того, у него появляются и дополнительные расходы на оформление кредита, оплату услуг оценочной компании и страховщиков.

В целом, по мнению специалистов, схема ипотечного обмена все-таки выгодна заемщику. «Я убежден, если есть возможность взять кредит и направить эти средства на улучшение своих жилищных условий, этим необходимо воспользоваться. По прогнозам, процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться, то есть условия предоставления и пользования кредитом будут со временем только улучшаться», – констатирует Валерий Барнинец.