Покупка недвижимости: трансакционные издержки продавца и покупателя

При покупке недвижимости каждый участник сделки, будь то продавец или покупатель, сталкивается с таким понятием, как трансакционные издержки. По данным консалтинговой компании Global Property Guide, по уровню этих расходов Россия находится на первом месте в Европе.

О чем речь?

Трансакционные издержки, возникающие при покупке или продаже недвижимости, – это расходы, которые складываются из оплаты юридических и риелторских услуг, стоимости регистрации при продаже недвижимости, а также прочих сопутствующих расходов. Общая сумма издержек может варьироваться от нескольких процентов до нескольких десятков процентов от сделки, в том числе в зависимости от страны. Международная консалтинговая компания Global Property Guide провела собственное исследование и выяснила, в каких странах Европы трансакционные издержки самые высокие и самые низкие и как их величина влияет на рынок жилья и на экономику в целом.

Обгоняя Европу

Global Property Guide был составлен рейтинг европейских стран по совокупному уровню трансакционных издержек. В Западной Европе трансакционные издержки самые высокие – в среднем около 13,7%. Далее идет Восточная Европа со средним уровнем издержек в 11,6%. Причем на этот показатель влияют в основном Россия и Болгария: если исключить их из списка, средний уровень трансакционных издержек в восточной части Европы снизится до 7%. На третьем месте оказалась Южная Европа – 10,7%. Самый же низкий уровень трансакционных издержек в Северной Европе – около 5,8%.

Ну а что касается «достижений» по отдельным странам, то, как нетрудно догадаться, не самую почетную пальму первенства между собой поделили Болгария и, увы, Россия – в этих странах величина издержек составляет порядка 25% от суммы сделки. И это притом, что эксперты Global Property Guide учитывали официальные данные. Если же посчитать, во сколько иногда обходится «неофициальное общение» с некоторыми ведомствами при покупке и продаже недвижимости, например, общение с БТИ, то становится понятно, что реальная величина издержек заметно больше.

Словакия, Литва и Эстония названы в числе стран с наименьшим размером трансакционных издержек – менее 4%. В Великобритании (стране, в столице которой продается самая дорогая недвижимость в Европе) издержки оказались одними из минимальных – около 5%. А в таких популярных среди россиян с точки зрения покупки недвижимости за рубежом странах, как Кипр и Хорватия, уровень издержек оказался довольно высок – 12% и 18% соответственно. На Украине этот показатель близок к минимальной отметке – около 6%. (Сводные данные по величине издержек для разных стран Европы приводятся в таблице ниже).

Из чего складываются расходы

Немаловажно и то, что в разных странах трансакционные издержки формируются за счет различных «ключевых» расходов, основные из которых разделены Global Property Guide на четыре подгруппы:

1. Расходы на регистрацию и перерегистрацию недвижимости
2. Комиссионные, выплачиваемые агентству недвижимости или индивидуально риелтору
3. Юридические расходы
4. Налоги, в т. ч. налоги с продаж, на дарение, на наследство

Так вот, по оценке Global Property Guide, наибольшая часть издержек в России, как и в Болгарии, приходится на оплату комиссионных агентам (тогда как, например, на Мальте и в Монако большую часть трансакционных издержек составляют расходы на регистрацию недвижимости).

Из упомянутых российских 25% около 18% – это именно доход риелторских агентств, считают аналитики Global Property Guide. Впрочем, нужно сказать, что даже в прошлом году официальная комиссия московских агентств в самом радикальном случае редко превышала 10% (сейчас порядка 3-4%). Но нельзя забывать о так называемой «скрытой» комиссии, когда риелтор продает квартиру по цене выше той, что объявляется ее владельцу, а разница отправляется в карман посреднику.

Издержки меняют рынок

Трансакционные издержки влияют не только собственно на общую сумму сделки (особенно это касается покупки, ведь покупатель платит не только за квадратные метры, но и за услуги банка при получении, например, ипотечного кредита, за услуги риелтора и т. д.), но и на рынок недвижимости и экономику в целом. То есть, анализируя и сравнивая величину издержек по разным странам, можно выявить некоторые любопытные закономерности.

Во-первых, в странах с высокими трансакционными издержками особенно популярна аренда жилья. Желая сэкономить, люди предпочитают снимать дома и квартиры, нежели покупать их.

Во-вторых, высокие трансакционные издержки приводят к тому, что увеличивается плотность людей на квадратный метр. Например, в странах Южной Европы – как, отметим, и в России – дети дольше остаются с родителями под одной крышей, предпочитая откладывать покупку жилья на тот момент, когда у них появится больше денег. Либо ждать, когда дом перейдет им по наследству.

Примечателен тот факт, что уровень трансакционных издержек в некоторой степени влияет даже на экономику государств в целом. А именно – на уровень безработицы. Было замечено, что в странах с большими трансакционными издержками владельцы домов реже задумываются о продаже недвижимости, а значит, предпочитают оставаться на одном месте, даже несмотря на то, что где-нибудь в другой части страны рынок труда более перспективен.