Как защитить себя от недействительной сделки при покупке квартиры

Представьте, что вы купили квартиру. Не новостройку, но зато планировка удобная, и дом расположен в тихом уютном районе недалеко от метро. Пригласили друзей отпраздновать новоселье, и тут в самый разгар веселья появляется один из бывших владельцев жилья с претензиями, а дополнительно выясняется, что сделка была совершена некорректно. В итоге, праздник безнадежно испорчен, а впереди долгие разбирательства. Как раз для того, чтобы избежать возможных неприятностей, следует воспользоваться титульным страхованием.
Что это такое

По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", ежегодно в Москве около 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными, в результате чего добросовестные приобретатели остаются без квадратных метров, а подчас и без денег.

Если посмотреть статистику по Подмосковному региону, то данные окажутся еще более печальными, поэтому вполне естественно желание покупателей квартир подстраховаться от возможных проблем. На рынке недвижимости существует два вида страхования. Первое (и самое распространенное) - страхование имущества от внешних факторов: пожара, наводнения и т.п. Второй (и менее известный среди покупателей) - титульное страхование, то есть предупреждение как раз той неприятной ситуации, описанной в начале статьи.

Говоря сухим юридическим языком, титульное страхование - это страхование потери имущества в результате прекращения права собственности на него. Оно предоставляет защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца по различным основаниям: заключение договора купли-продажи с нарушением норм законодательства, сохранение прав на объект недвижимости после его отчуждения у третьих лиц, отсутствие дееспособности или правоспособности продавца и т. д. Проще говоря, это страховка недвижимости не на возможный случай в будущем, а предупреждение различных непредвиденных случайностей, которые могли уже иметь место при подписании договора купли-продажи жилья или даже раньше.

Как у них
Право собственности на недвижимость во все мире регистрируется двумя способами. Первый - "титул собственности" - очень распространен в Европе. Он предполагает регистрацию жилья и дает абсолютную уверенность владельцу, что его не лишат прав собственности ни при каких условиях. Например, если вдруг появится прежний владелец с какими-то претензиями или выяснится, что сделка была проведена незаконно, то государство компенсирует пострадавшему ущерб, а потом будет искать и разбираться с виноватыми. В нашей стране все немного обстоит иначе. Государство регистрирует только саму сделку, что называется "актовая регистрация", но не дает никаких гарантий от всевозможных "вдруг", поэтому впоследствии владелец может лишиться не только квартиры, но и денег, а недобросовестных риэлторов никто искать не будет, соответственно, и наказывать.

По словам Юрия Стретовича, директора управления вторичного рынка жилья компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", система государственной регистрации прав на недвижимость в России не предполагает финансовой ответственности государства за нанесенный добросовестному приобретателю ущерб. "То есть, в случае признания сделки недействительной никакой защиты с этой стороны собственнику жилья ждать не стоит", - поясняет эксперт. В России сегодня титульное страхование развито слабо, обязательным оно является только при покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Ю. Стретович добавляет, что страховой полис действительно страхует покупателя недвижимости от возможных неприятностей, но, как считают специалисты, реально пока еще не является полноценным инструментом защиты, так как законодательство не дает ответов на ряд ключевых вопросов в этой области.

Риэлтор или страховщик
Условно все столичные агентства недвижимости можно разделить на две категории: те, которые сами страхуют клиентов и те, которые доверяют эту процедуру посредникам, то есть работают через страховые компании. По большому счету, это вопрос: "Кто должен заниматься страхованием: риэлтор или профессионал-страховщик". К примеру, "ИНКОМ-Недвижимость", "МИЭЛЬ-Недвижимость", а также Penny Lane Realty берут на себя всю ответственность за возможные нежелательные последствия для своих клиентов. В компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" клиентам при заключении сделок на вторичном и загородном рынках выдают специальный документ - "гарантийное обязательство". Обязательство бессрочное, поэтому в случае осложнений пострадавший может всегда обратиться за помощью в компанию.

По другую сторону - не менее известные компании Blackwood, "МИАН-агентство недвижимости" и "БЕСТ-Недвижимость". Blackwood проводит любой вид страхования только с помощью экспертов известных страховых компаний. По словам управляющего директора Марины Маркаровой, компания сотрудничает с РОСНО, РЕСО-Гарантия, Росгосстрахом, Ингосстрахом.

Сколько стоит
Как замечает Ю. Стретович, ставки титульного страхования сегодня составляют от 0,5 до 4% от страховой суммы в год. Однако дополнительно собственнику придется заплатить за оценку жилья и анализ собранных документов. Кроме того, страховщик потребует от клиента большое количество разнообразных справок, поэтому добровольное страхование титула, таким образом, становится серьезной обузой для будущего собственника жилья. Именно в этом и кроется основная причина непопулярности титульного страхования среди наших граждан. По словам М. Маркаровой, покупатели нечасто хотят воспользоваться этим видом страхования. "Мы видим этому два объяснения, - добавляет специалист. - Либо покупатели так уверены в собственнике, что не считают нужным делать титульное страхование, либо просто надеются, что с ними этого не произойдет, поэтому не хотят тратить лишние средства и время на оформление такого вида страховки".

Если вы все-таки решили воспользоваться титульным страхованием, вам необходимо будет подготовить определенный пакет документов и, как выше замечено, немалый. Во-первых, это приватизационные документы: договор передачи жилого помещения в собственность, а также разрешение органов опеки и попечительства в случаях, предусмотренных законодательством.

Во-вторых, правоустанавливающие документы после приватизации: свидетельство о собственности на помещение, договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о праве на наследство, а также и справка ЗАГСа о смерти наследодателя. В-третьих, документы на участников сделки - продавца и покупателя. Для физического лица: копия паспорта, копия нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на совершение сделки и разрешение органов опеки и попечительства в случаях, предусмотренных законодательством.