Сколько стоят услуги профессионала и можно ли без них обойтись?

Сегодня редкая сделка с недвижимостью обходится без участия риэлтора. Между родственниками действительно еще бывают чисто пасторальные отношения: все всех любят, все всем доверяют, и никто никого не хочет обмануть. Но, увы, так бывает далеко не всегда, и юристы это прекрасно знают. Когда же реально можно безопасно сэкономить на риэлторе? К каким налогам нужно быть готовым? Каковы накладные расходы, возникающие при типичной сделке? С этими и другими вопросами мы обратились к управляющему директору группы отделов Департамента вторичной недвижимости компании `МИЭЛЬ-Недвижимость` Руслану Сейт-Люманову.

Одна из главных статей дополнительных расходов при сделках на вторичном рынке - оплата услуг риэлтора. Причем к этим услугам может прибегать как продавец, так и покупатель. Чаще всего каждую сторону сделки представляет свой агент, что, кстати, вполне соответствует мировой практике. Технически провести сделку не так уж сложно, однако услуга риэлтора намного шире, чем подача документов на регистрацию. Она включает поиск подходящего объекта, юридическую проверку, сбор документов, безопасный расчет, словом, организацию всех этапов сделки.

Правда, по мнению Р.Сейт-Люманова, в некоторых случаях на риэлторах сэкономить все-таки можно. Прежде всего, если квартира не покупается, а продается. Для юридически грамотного и знающего рынок клиента здесь нужна помощь только в обеспечении безопасности сделки на последнем этапе. Такая услуга предоставляется, как правило, за фиксированную плату. Называется это сопровождением сделки. Обычно агентства недвижимости берут за него около 500 долларов.

Но часто даже такой клиент не экономит. Сегодня спрос сильно превышает предложение, и поэтому накладные расходы реально оплачивает всегда покупатель. Человек, продающий квартиру самостоятельно, не получает за нее ту цену, которую он получил бы, привлекши к этому риэлторскую компанию с устоявшейся репутацией. Уровень доверия сегодня очень дорого стоит.

Плата за риск

Что же касается покупки квартиры (особенно на вторичном рынке), то здесь без риэлтора лучше вообще за дело не браться - рисков великое множество. Р.Сейт-Люманов сказал, что если даже просто перечислить все риски, встречавшиеся в его практике, то на это не хватит всего объема статьи. Один из самых распространенных - это появление неизвестного претендента, чьи интересы были нарушены при совершении одной из предыдущих сделок (несовершеннолетний ребенок, бывший супруг, гражданин, вернувшийся из мест лишения свободы, обделенный наследник). Даже то, что срок предъявления иска о восстановлении в праве собственности сегодня снижен с десяти лет до трех, реально роли не играет.

Часто продавец квартиры продает ее с чистой совестью, вовсе не подозревая, что у покупателя потом возникнут проблемы. Типичный пример: клиент покупает квартиру, доставшуюся продавцу в наследство от своей бабушки, умершей уже лет пять назад. С завещанием в свое время было все в порядке - юристы могут все проверить. Но бабушка умерла в весьма преклонном возрасте, и у нее на момент ее смерти был неблагодарный сын - пенсионер, которого по закону лишить прав собственности никак нельзя, несмотря на любые завещания. И вот он является к нашему добросовестному покупателю и предъявляет право на свою долю собственности, уверяя при этом, что о смерти горячо любимой мамы узнал буквально неделю назад, ибо живет он в городе Новосибирске. И вот наш клиент, вместо того чтобы наслаждаться жизнью в купленной за свои же деньги квартире, начинает таскаться по судам: И что в этом случае решит суд - непонятно, поскольку новый ЖК, конечно, права собственников защищает, но исход дела могут решить непредвиденные нюансы.

Гарантия возможна

Еще одна рискованная ситуация связана с великой путаницей при приватизации в 1991-1994 годах. Типичный пример: некая квартира в 1991-м году была приватизирована. Известно, что законы в то время всяк понимал по-своему, и заблуждались все кому не лень, не говоря уже о прямых злоупотреблениях. И вот глава семейства приватизировал квартиру на одного себя. Разводящаяся с ним супруга подала в суд, дело выиграла, квартира была расприватизирована, а потом приватизирована уже иначе. По этому поводу имеются абсолютно чистые и законные документы, вызывающие у потенциального покупателя положительные эмоции.

О том, что первый собственник не сдался и собирается подавать дело уже в Мосгорсуд, потенциальный покупатель никак узнать не может, ибо суды у нас весьма неторопливы. Так что добросовестный приобретатель может столкнуться с понятными проблемами уже после того, как он стал законным собственником этой квартиры, ибо Мосгорсуд может утвердить решение предыдущего суда, а может и не утвердить. Такие ситуации на сегодня риэлторы тоже научились отслеживать.

Решайте сами

Сколько стоят услуги крупной риэлторской компании? Р.Сейт-Люманов оговорился, что задачи бывают самые разнообразные, и в любом случае цена услуг - предмет переговоров, но, тем не менее, в среднем это 6 процентов от стоимости недвижимости за полный комплекс услуг от того момента, когда клиент имеет (пусть даже недооформленную) квартиру до того момента, когда он имеет деньги на своем счету или полностью оформленную другую квартиру с гарантией от компании. В случае альтернативной сделки сумма может вырасти до 8 процентов от стоимости наиболее дорогой квартиры.

Без нотариуса дешевле, но рискованнее

Последний вопрос - насчет различных пошлин и других платежей, сопутствующих стандартной сделке. Их может быть очень много: это и оформление справки БТИ и прочих документов, это и расходы на аренду ячейки, и регистрация, нотариальное оформление доверенности на риэлтора, заверение различных документов (например, согласие супруга на продажу) и так далее. Но по опыту работы Р.Сейт-Люманов говорит, что все эти расходы вместе взятые составляют в среднем 100-300 долларов, то есть по сравнению со стоимостью квартиры незначительны.

Иное дело, если договор купли-продажи заверяется нотариусом. Здесь уже существует нотариальная пошлина в размере одного процента от указанной в документах суммы сделки. Что делает нотариус? Он заверяет, что лица, к нему явившиеся, - это именно те лица, за которых они себя выдают, что они вменяемы. Одновременно никаких законных оснований для обязательного привлечения нотариуса к сделке нет. Поэтому обычно принятие решения об участии нотариуса в сделке - за покупателем объекта. Заметим, что историю квартиры риэлтору проверить легче, если предыдущая сделка была удостоверена нотариусом.