Юридическая консультация: Срок действия договора найма жилья

При заключении договора найма и хозяин, и жилец стараются защитить свои интересы. Наймодатель заботится о том, чтобы съемщик вовремя освободил жилье, а наниматель беспокоится, как бы его не выставили за дверь раньше срока. Поэтому в договоре необходимо указать срок его действия и предусмотреть ответственность за нарушение этого условия. Если договор заключался на срок год и более, то его регистрация в УФРС является обязательной, в противном случае он - ничтожен (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Определив сроки сдачи и приемки квартиры, каждая из сторон берет на себя конкретные обязательства. Так, с момента вступления договора в силу наймодатель должен освободить и передать в пользование нанимателю квартиру, ее оборудование и имущество, которое в ней находится, в соответствующем техническом и санитарном состоянии. Или же сделать это в иные сроки, если они предусмотрены договором. Санкции за нарушение срока передачи квартиры оговариваются в разделе `Ответственность сторон`. Штраф может быть выплачен единовременно или начисляться в виде процента от месячной платы за квартиру за каждый день отсрочки ее передачи.

Наниматель, в свою очередь, по завершению договора обязан освободить и передать хозяину жилье, оборудование и имущество в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа. Или вернуть квартиру по акту в другой оговоренный срок. Также необходимо указать, каким образом будет рассчитываться сумма штрафа за нарушение этого условия.

Форс-мажор

Наниматель попал в больницу или хозяин уехал в командировку... Таким образом, акт сдачи-приемки жилья не может быть подписан вовремя. О возникших непредвиденных обстоятельствах хозяин и жилец должны сразу же поставить друг друга в известность. Но если наймодатель не предупредил о своем отъезде и не принял квартиру, то за проживание дольше установленного срока к нанимателю не может быть предъявлено никаких претензий. Более того, он не обязан платить штраф или месячную плату за то, что был вынужден находиться в квартире до возвращения хозяина, так как с момента окончания действия договора жилец перестал быть нанимателем.

Расторжение этого документа раньше срока без выплаты штрафа может произойти по нескольким причинам. Допустим, наймодатель умер, а его наследники не собираются перезаключать договор, или объявляются другие собственники жилья, которые не согласны сдавать квартиру. Другое дело, когда жилец собирается преждевременно съехать по собственному желанию. В интересах хозяина - предусмотреть этот момент в договоре. В случае досрочного расторжения жилец будет обязан предупредить о своем намерении за установленный сторонами срок либо выплатить штраф.

`Проблемные` жильцы

Случается, что наниматель съезжает с квартиры втихомолку, прихватив с собой `на память` кое-что из имущества наймодателя. Тогда дело приобретает криминальный характер. После подачи заявления в правоохранительные органы возбуждается уголовное дело. Допустим, жилец не покусился на чужую собственность, но проявил непростительную забывчивость в оплате счетов за телефонные переговоры, то объявлять его в розыск, увы, никто не станет. Если хозяину удастся найти нанимателя собственными силами, то предстоит или убедить жильца вернуть деньги или решать этот вопрос через суд.

Иногда наниматель отказывается съехать под предлогом, что он еще не нашел другого жилья. В то же время договорные отношения закончены и хозяину срочно требуется квартира... Обращаться в суд? В ожидании, пока закончится судебное разбирательство, скорее всего снимать жилье придется уже наймодателю. Выселить нанимателя, прибегнув к помощи участкового или работников ЖЭКа, удается редко. Поэтому стороны предпочитают пойти на компромисс, обратившись в агентство недвижимости. Пока риэлтеры ищут новую квартиру для нанимателя, хозяину приходится терпеть его в своем доме. Единственное утешение, если жилец готов выплатить сверх обычной месячной платы компенсацию.

Продление договора

Взаимное согласие на продолжение найма должно быть зафиксировано письменно. Если условия остаются прежними, достаточно заключить дополнительное соглашение. Когда же какой-либо из пунктов изменяется, нужно составить новый договор или дополнительное соглашение к `старому` договору.