Строительные секреты и хитрости: От индивидуального к многоквартирному - строительство псевдомногоквартирных домов

           Приобретая жилье, покупатели могут столкнуться с самыми разными проблемами. Одной из особенностей первичного рынка жилья является то, что при строительстве домов лишь часть застройщиков соблюдает нормы действующего законодательства. К сожалению, в последнее время все чаще выявляются объекты незаконного строительства, когда под видом индивидуального домовладения появляется очередной многоквартирник.

             Вячеслав Сергеевич Осипов, руководитель Управления Росреестра

                              «Федеральный закон от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ предусматривает упрощенный порядок оформ­ления прав на отдельные объекты недвижимого имущества. Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество теперь доста­точно предоставить в регистрирующий орган правоустанавливающий документ на земель­ный участок с кадастровым паспортом (пла­ном) данного земельного участка и кадастровый (технический) паспорт на объект недвижимо­го имущества или декларацию. Данный закон был необходим, поскольку позволил ввести в гражданско-правовой оборот объекты недви­жимости, государственная регистрация права собственности на которые была затруднена из-за отсутствия правоустанавливающих документов.

                              Однако отдельные граждане нарушают неко­торые правовые нормы, установленные этим за­коном. Так, застройщик приобретает в собствен­ность земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). На этом земельном участке возводит­ся 2-3-этажный жилой дом с многочисленными комнатами. По окончании строительства органы технического учета выдают технический паспорт как на объект индивидуального жилищного стро­ительства. Затем застройщик обращается за госу­дарственной регистрацией права собственности в упрощенном порядке, предоставляя в регистрирующий орган правоустанавливающие документы на земельный участок и технический паспорт. После государственной регистрации права собственности начинается распродажа комнат (квартир) или оформление в долевую собствен­ность за покупателями. Таким образом, после продажи жилья указанный дом фактически при­обретает статус многоквартирного жилого дома (псевдомногоквартирный дом).

           Правовой режим

              Стоит отметить, что правовой режим много­квартирного жилого дома значительно отличает­ся от правового режима объекта индивидуального жилищного строительства. Так, для строитель­ства многоквартирного жилого дома необходи­мо получить кроме документов на землю разре­шение на его строительство. Кроме того, после окончания строительства требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Оно удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением, а также соответствие построенного многоквар­тирного жилого дома градостроительному плану земельного участка и проектной документации. В связи с тем, что получение указанных докумен­тов в органах местного самоуправления (ГУАиГ) связано с дополнительными временными затра­тами, застройщики, минуя процедуру ввода дома в эксплуатацию, регистрируют свои права на основании законодательства о дачной амнистии фактически на многоквартирный жилой дом. Таких «псевдомногоквартирных» жилых домов в Ижевске насчитывается уже более десятка.

            В ваших интересах

              «Теневые» застройщики изначально строят жилые дома с признаками многоквартирных и все - без разрешительных документов. При этом они не желают брать на себя расходы на развитие инженерных коммуникаций и обре­менять «лишними» затратами. Напротив, они хотят при низкой себестоимости получить вы-сокую прибыль, не учитывая самого главного - интересы тех, кто будет жить в таких домах.

             Возведение жилых домов без соблюдения строительных норм и правил может повлечь негативные условия для проживания граждан, поскольку застройщики незаконно врезаются в городские коммуникации, не рассчитанные на резкое увеличение нагрузки. По заключе­нию ряда экспертов, проживание в доме фак­тически может стать невозможным по несколь­ким причинам. Так, включение в электросеть большего количества потребителей, чем она рассчитана, будет достаточно для серьезной угрозы возгорания электропроводки. Предста­вители Водоканала и газовики резюмируют, что с подачей воды и газа тоже могут возник­нуть перебои. Эти и подобного рода негатив­ные факторы говорят не в пользу совершения покупки квартир в таких домах.

            Сегодня у нас есть все основания полагать, что в дальнейшем строительство псевдомногоквартирных домов будет увеличиваться. В со­ответствии с законодательством о дачной амни­стии у регистрирующего органа нет оснований для отказа в государственной регистрации права на такие жилые дома, поскольку по до­кументам технического учета они проходят как объекты индивидуального жилищного строи­тельства. Поэтому потенциальные покупатели должны помнить обо всех возможных рисках приобретения жилья, особенно когда под ви­дом индивидуального строения возводятся многоквартирные многоэтажки».

            Итак, приобретая жилье, следует обращать особое внимание на жилые дома с признаками многоквартирных:

•      структура псевдомногоквартирного дома напо­минает густонаселенное общежитие с отдельными комнатами;
•      чаще всего, такие дома возводятся в частном секторе;
•      привлекательная ценовая    политика;
•      как правило, предметом договора купли-продажи является доля в праве собственности на этот псевдомногоквартирный дом;
•      в кадастровом паспорте на дом из имеющихся технических характеристик видно, что это псевдо­ в кадастровом паспорте на дом из имеющихся технических характеристик видно, что это псевдомногоквартирный дом, в котором много автономных комнат, но общий коридор, лестничный пролет и т. д.