Ремонт арендованного имущества (как оформить документы, чтобы ни арендатору, ни арендодателю не пришлось переплачивать налоги) (Новикова Н.А.)

РЕМОНТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
(Как оформить документы, чтобы ни арендатору,
ни арендодателю не пришлось переплачивать налоги)
Недавно мы уже обращались к теме ремонта (см. журнал "Главная книга", 2010, N 13), но тогда мы не затрагивали вопрос о восстановлении основных средств, полученных по договору аренды. А вопросов здесь возникает ничуть не меньше. Особенно это актуально в ситуации, когда речь заходит о возмещении расходов на ремонт (например, когда арендатор возмещает арендодателю его расходы по ремонту помещения, выполненного подрядчиком) или, скажем, об "арендных каникулах" (времени, затрачиваемом арендаторами на проведение необходимых отделочных работ, в ходе которых плата за аренду помещений не взимается). Как правильно оформить документы, чтобы такие операции не обернулись дополнительной налоговой нагрузкой, а расходы на ремонт не вызвали претензий проверяющих?
 Расходы на ремонт основных средств должны быть обоснованны
Сразу скажем, что Налоговый кодекс разрешает учитывать расходы на ремонт как собственного, так и арендованного имущества <1> (причем даже в том случае, если вы арендуете его у физического лица <2>). Но чтобы затраты по восстановлению арендованного имущества были обоснованными, нужно, чтобы такие работы были вашей обязанностью (а не обязанностью арендодателя). А чтобы это определить, нужно обратиться к арендному договору, так как в нем может быть указано, на какую из сторон и в каком объеме возлагаются расходы на ремонт. Если же в договоре этот вопрос не урегулирован, то помните, что по общему правилу обязанность по проведению текущего ремонта лежит на арендаторе, а капитального - на арендодателе <3>.
Итак, в отличие от ремонта собственного имущества, когда требуется только правильно квалифицировать работы (ремонт это или модернизация), при восстановлении арендованного имущества вам нужно еще и правильно определить вид ремонта (текущий или капитальный).
 Обсуди с руководителем
 Если в договоре аренды нечетко прописано, какая из сторон обязана проводить те или иные виды ремонтных работ по сданному в аренду имуществу, лучше урегулировать этот вопрос отдельным письменным соглашением. Только в этом случае не будет подвергаться сомнению тот факт, что это ваша обязанность по договору, и уменьшение налога на прибыль за счет расходов на ремонт не повлечет за собой предъявления претензий со стороны проверяющих.
 К сведению
 Как отличить ремонт от реконструкции или модернизации, читайте в журнале "Главная книга", 2007, N 22, с. 39; 2010, N 11, с. 23.
Напомним, что текущий ремонт - это восстановление работоспособности основных средств путем замены или восстановления его отдельных частей. В свою очередь, капитальный ремонт подразумевает под собой полную разборку основного средства, ремонт базовых и восстановление или замену всех изношенных деталей на новые (в том числе и более современные).
Если же говорить о восстановлении недвижимого имущества, то определиться с видом ремонта помогут примерные перечни работ по текущему и капитальному ремонту, приведенные <4>:
- в Приложениях 3 и 8 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений <5>;
- в Приложениях 7 и 9 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р) <6>.
Также для правильной квалификации выполненных работ можно обратиться к п. п. 3.3 - 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утв. Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 <7>.
 Совет
 Если вы сомневаетесь относительно вида ремонта, поступить можно так. В соглашении с арендодателем укажите, что расходы по выполнению тех или иных работ (перечислите именно те работы, которые будут проведены) возложены на вашу организацию. Тогда вы сможете спокойно учитывать такие расходы в налоговом учете, не боясь, что они не будут признаны проверяющими.
Ну и, конечно, не стоит забывать о составлении дефектной ведомости. Этот документ, во-первых, подтвердит наличие неисправности или повреждения имущества (что будет свидетельствовать о том, что в этом случае проводимые работы связаны именно с восстановлением имущества и, соответственно, являются ремонтом). А во-вторых, поможет обосновать расходы в налоговом учете. И лучше, чтобы дефектная ведомость была подписана представителями арендатора и арендодателя, то есть необходимость проведения ремонта была письменно зафиксирована обеими сторонами.
 К сведению
 Подробнее о составлении дефектной ведомости читайте в журнале "Главная книга", 2010, N 13, с. 40.
--------------------------------
<1> Подпункт 2 п. 1 ст. 253, п. п. 1, 2 ст. 260 НК РФ.
<2> Письмо ФНС России от 17.08.2009 N 3-2-13/181@.
<3> Статья 616 ГК РФ.
<4> Письма Минфина России от 25.02.2009 N 03-03-06/1/87, от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794.
<5> Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279.
<6> Утверждены Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312.
<7> Письмо Минфина России от 29.12.2009 N 03-03-06/1/830.
 Как не потерять вычет НДС при возмещении расходов
На практике довольно часто встречается ситуация, когда ремонт проводит арендодатель, а арендатор лишь компенсирует расходы на него. В таких случаях в договоре аренды прямо указано: арендатор возмещает арендодателю расходы на ремонт. Однако наличие подобной формулировки в договоре неизбежно приводит к вопросам с вычетом входного НДС - по суммам, предъявленным подрядчиком арендодателю (по аналогии с ситуацией по компенсации коммунальных платежей).
 Предупреди руководителя
 Простое возмещение расходов на ремонт арендодателю чревато для арендатора потерей вычета НДС по выполненным ремонтниками работам. Чтобы избежать этого, нужно заключить агентский договор, на основании которого арендодатель будет перевыставлять арендатору к возмещению все расходы и НДС.
Напомним, что, по мнению Минфина и налоговиков, при возмещении расходов объекта обложения НДС не возникает <8>. А значит, и счета-фактуры на такие суммы выставлять не нужно.
В итоге получается, что вы потеряете вычет входного НДС. Конечно, его можно отстоять в суде <9>, но можно поступить и проще.
 Совет
 Вместо того чтобы в договоре аренды прописывать условия о возмещении расходов, лучше оформить агентский договор. По нему арендодатель-агент от своего имени, но за счет арендатора-принципала обязуется организовать проведение ремонта <10>. По исполнении агентского договора арендодатель оформляет отчет агента, прикладывает к нему копии документов, подтверждающих затраты на ремонт (акты, сметы и др.) <11>, и перевыставляет на имя арендатора полученные от подрядчиков счета-фактуры <12>.
Давайте посмотрим, как в таком случае сторонам нужно оформить отношения.
Агентский договор Договор подряда
--------------------------¬ -----------------------¬
¦ Оплата расходов ¦ ¦ Оплата ¦
--------+-----¬ агента ---+--------+--¬ выполненных ------+-------¬
¦ Арендатор ¦ ¦ Арендодатель ¦ работ ¦ Подрядчик ¦
¦ (принципал) +--------------->¦ (агент) +------------>¦ ¦
¦ ¦<---------------+ ¦<------------+ ¦
L-------------- Отчет агента L--------------- Акт L--------------
(с приложением приемки-сдачи
копий выполненных
документов), работ,
счет-фактура счет-фактура
на агентское
вознаграждение,
счет-фактура
на работы
Использование такого договора позволит избежать претензий проверяющих. При этом помните, что подрядный договор не может быть заключен более ранней датой, чем агентский <13>. А кроме того, в договоре нужно предусмотреть сумму агентского вознаграждения.
 Пример. Возмещение арендатором-принципалом расходов арендодателя-агента на ремонт помещения
 Условие
Согласно договору аренды расходы по всем видам ремонта помещения возложены на арендатора.
При этом между арендатором и арендодателем заключено агентское соглашение, согласно которому арендодателю поручается заключить от своего имени договор на выполнение работ с подрядной организацией.
Агентское вознаграждение - 1180 руб., в том числе НДС - 180 руб. Арендодатель заключил договор на выполнение ремонтных работ, стоимость которых составила 354 000 руб., в том числе НДС - 54 000 руб.
Деньги перечислены арендодателю после выполнения работ и утверждения арендатором-принципалом отчета агента.
 Решение
В учете арендодателя и арендатора будут сделаны следующие записи.
1. Бухгалтерский учет у арендодателя-агента.
----------------------------T------------------T--------------T-----------¬
¦ Содержание операции ¦ Дт ¦ Кт ¦ Сумма ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату подписания акта приемки-сдачи выполненных работ по ремонту ¦
¦ помещения ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Отражена задолженность ¦76 "Расчеты ¦60 "Расчеты с ¦ 354 000¦
¦перед подрядчиком ¦с разными ¦поставщиками и¦ ¦
¦ ¦дебиторами ¦подрядчиками" ¦ ¦
¦ ¦и кредиторами", ¦ ¦ ¦
¦ ¦субсчет "Расчеты ¦ ¦ ¦
¦ ¦с арендатором" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату перечисления денег подрядчику ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Оплачены работы подрядной ¦60 "Расчеты ¦51 "Расчетные ¦ 354 000¦
¦организации ¦с поставщиками ¦счета" ¦ ¦
¦ ¦и подрядчиками" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату утверждения арендатором отчета агента ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Отражен доход в виде ¦76 "Расчеты ¦91-1 "Прочие ¦ 1 180¦
¦агентского вознаграждения ¦с разными ¦доходы" ¦ ¦
¦ ¦дебиторами ¦ ¦ ¦
¦ ¦и кредиторами", ¦ ¦ ¦
¦ ¦субсчет "Расчеты ¦ ¦ ¦
¦ ¦с арендатором" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦С суммы агентского ¦91-2 "Прочие ¦68 "Расчеты ¦ 180¦
¦вознаграждения начислен НДС¦расходы" ¦по налогам ¦ ¦
¦ ¦ ¦и сборам", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет "НДС" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату получения денег от арендатора ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Отражено поступление денег ¦51 "Расчетные ¦76 "Расчеты ¦ 355 180¦
¦от арендатора ¦счета" ¦с разными ¦ ¦
¦(354 000 руб. + 1180 руб.) ¦ ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты с ¦ ¦
¦ ¦ ¦арендатором" ¦ ¦
L---------------------------+------------------+--------------+------------
Налоговый учет у арендодателя-агента.
----------------------T--------------------T---------T--------------------¬
¦Наименование операции¦Классификация дохода¦ Сумма ¦ Документ ¦
+---------------------+--------------------+---------+--------------------+
¦ На дату утверждения отчета агента ¦
+---------------------T--------------------T---------T--------------------+
¦Отражено агентское ¦Доходы от реализации¦ 1000¦Договор, отчет ¦
¦вознаграждение ¦<14> ¦ ¦агента ¦
L---------------------+--------------------+---------+---------------------
2. Бухгалтерский учет у арендатора-принципала.
----------------------------T------------------T--------------T-----------¬
¦ Содержание операции ¦ Дт ¦ Кт ¦ Сумма ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату утверждения отчета агента ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Учтены расходы на ремонт ¦26 ¦76 "Расчеты ¦ 300 000¦
¦арендованного помещения ¦"Общехозяйственные¦с разными ¦ ¦
¦ ¦расходы" ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты с ¦ ¦
¦ ¦ ¦арендодателем"¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦Отражена сумма НДС, ¦19 "НДС ¦76 "Расчеты ¦ 54 000¦
¦предъявленная ¦по приобретенным ¦с разными ¦ ¦
¦арендодателем, со стоимости¦ценностям" ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ремонтных работ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты с ¦ ¦
¦ ¦ ¦арендодателем"¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦Сумма входного НДС принята ¦68 "Расчеты ¦19 "НДС по ¦ 54 000¦
¦к вычету ¦по налогам ¦приобретенным ¦ ¦
¦ ¦и сборам", субсчет¦ценностям" ¦ ¦
¦ ¦"НДС" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦Учтены расходы по выплате ¦26 ¦76 "Расчеты ¦ 1 000¦
¦агентского вознаграждения ¦"Общехозяйственные¦с разными ¦ ¦
¦ ¦расходы" ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты с ¦ ¦
¦ ¦ ¦арендодателем"¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦Отражена сумма НДС, ¦19 "НДС ¦76 "Расчеты ¦ 180¦
¦предъявленная ¦по приобретенным ¦с разными ¦ ¦
¦арендодателем, с ¦ценностям" ¦дебиторами и ¦ ¦
¦агентского вознаграждения ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты с ¦ ¦
¦ ¦ ¦арендодателем"¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦Сумма входного НДС принята ¦68 "Расчеты ¦19 "НДС по ¦ 180¦
¦к вычету ¦по налогам ¦приобретенным ¦ ¦
¦ ¦и сборам", субсчет¦ценностям" ¦ ¦
¦ ¦"НДС" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату перечисления денежных средств ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Деньги перечислены на счет ¦76 "Расчеты ¦51 "Расчетные ¦ 355 180¦
¦арендодателя ¦с разными ¦счета" ¦ ¦
¦(354 000 руб. + 1180 руб.) ¦дебиторами ¦ ¦ ¦
¦ ¦и кредиторами", ¦ ¦ ¦
¦ ¦субсчет "Расчеты ¦ ¦ ¦
¦ ¦с арендодателем" ¦ ¦ ¦
L---------------------------+------------------+--------------+------------
Налоговый учет у арендатора-принципала.
----------------------T--------------------T---------T--------------------¬
¦Наименование операции¦Классификация дохода¦ Сумма ¦ Документ ¦
+---------------------+--------------------+---------+--------------------+
¦ На дату утверждения отчета агента ¦
+---------------------T--------------------T---------T--------------------+
¦Отражены расходы на ¦Прочие расходы <15> ¦ 300 000¦Агентский договор, ¦
¦ремонт арендованного ¦ ¦ ¦отчет агента ¦
¦имущества ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------+--------------------+---------+--------------------+
¦Отражены расходы ¦Прочие расходы <16> ¦ 1 000¦Агентский договор, ¦
¦по выплате агентского¦ ¦ ¦отчет агента ¦
¦вознаграждения ¦ ¦ ¦ ¦
L---------------------+--------------------+---------+---------------------
Обратите внимание, что заключение агентского договора можно использовать не только при возмещении арендатором расходов арендодателя, но и в обратной ситуации, когда ремонт фактически проводит арендатор, а арендодатель возмещает ему эти расходы. Схема проводок в таком случае будет аналогичной, только стороны поменяются местами (арендодатель станет принципалом, а арендатор - агентом).
--------------------------------
<8> Письмо ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@; Письмо Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51.
<9> Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08.
<10> Пункт 1 ст. 1005 ГК РФ.
<11> Пункт 2 ст. 1008 ГК РФ.
<12> Письмо Минфина России от 22.02.2008 N 03-07-14/08.
<13> Пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85.
<14> Статья 249 НК РФ.
<15> Подпункт 2 п. 1 ст. 253, п. п. 1, 2 ст. 260 НК РФ.
<16> Подпункт 3 п. 1 ст. 264 НК РФ.
 "Арендные каникулы": избавляемся от налоговых рисков
Давайте рассмотрим еще одну довольно распространенную ситуацию. Арендатор после заключения договора аренды начинает обустраивать помещение. При этом арендная плата за первые месяцы не взимается. Здесь нужно помнить, что безвозмездное пользование помещением в эти несколько месяцев приводит к дополнительной налоговой нагрузке и у арендатора, и у арендодателя. Со стоимости неуплачиваемой арендной платы первому придется заплатить налог на прибыль <17>, а второму - НДС <18>. Кроме того, арендодатель в указанный период не начисляет амортизацию по такому имуществу <19>.
 Предупреди руководителя
 Получение "арендных каникул" на время ремонта помещения чревато дополнительной налоговой нагрузкой. Избежать таких негативных последствий можно, но для этого арендные отношения придется оформить иначе.
Чтобы не пришлось переплачивать налоги, предлагаем использовать один из предложенных ниже вариантов.
 Способ 1. Исключите из договора условие о предоставлении "арендных каникул" (то есть пропишите, что арендная плата уплачивается с 1-го дня аренды)  и одновременно пропорционально уменьшите арендную плату на некоторый период, скажем, на год. Но чтобы совсем обезопасить себя от возможных претензий проверяющих, не стоит снижать арендную плату более чем на 20% <20> (лучше увеличить период такого снижения).
Например, компания планирует заключить договор аренды офисного помещения с ежемесячной арендной платой 30 000 руб. (с учетом НДС). Арендодатель готов предоставить на первые 2 месяца "арендные каникулы". Чтобы исключить негативные налоговые последствия, возникающие при безвозмездном пользовании помещением, можно заключить этот договор на следующих условиях:
- снизить арендную плату на 20%, то есть до 24 000 руб. в месяц (30 000 руб. - 30 000 руб. x 20%);
- установить, что арендная плата уплачивается с момента заключения договора аренды;
- определить, что арендная плата в размере 24 000 руб. устанавливается сроком на 10 месяцев, а начиная с 11-го месяца она повышается до 30 000 руб.
При таком варианте сумма арендных платежей в целом не изменится. По первоначальному варианту арендная плата за 10 месяцев была бы равна 240 000 руб. (30 000 руб. x (10 мес. - 2 мес.)). И по доработанному договору она составляет столько же (24 000 руб. x 10 мес.).
 Способ 2. Установите, что арендная плата по договору уплачивается с 1-го месяца, а проведение ремонта - обязанность арендодателя. Затем заключите агентский договор, по которому арендатор-агент от своего имени, но за счет арендодателя-принципала обязуется организовать проведение ремонта помещения <21>. Арендная плата при этом за первые несколько месяцев может не перечисляться, а зачитываться в счет возмещения расходов арендатора-агента по ремонту <22>.
Договор подряда Агентский договор, договор аренды
-------------------------¬ ---------------------------¬
-------+-----¬ ---+------+--¬ --------+-------¬
¦ ¦ Оплата ¦ ¦Арендная плата ¦ ¦
¦ ¦ выполненных ¦ + - - - - - - ->¦ ¦
¦ ¦ работ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦<--------------+ ¦ Взаимозачет ¦ ¦
¦ Подрядчик +-------------->¦ Арендатор ¦<- - - - - - - + Арендодатель ¦
¦ ¦ Акт ¦ (агент) ¦ Возмещение ¦ (принципал) ¦
¦ ¦ приемки-сдачи ¦ ¦ расходов ¦ ¦
¦ ¦ выполненных ¦ ¦ по оплате ¦ ¦
¦ ¦ работ, ¦ ¦ ремонта ¦ ¦
¦ ¦ счет-фактура ¦ +-------------->¦ ¦
L------------- L------------- Отчет агента, L----------------
счет-фактура
на агентское
вознаграждение,
счет-фактура
на работы
 Пример. Зачет встречных требований сторон по договору аренды и агентскому договору на проведение ремонтных работ
 Условие
Согласно заключенному договору аренды расходы по всем видам ремонта помещения возложены на арендодателя, ежемесячная арендная плата составляет 118 000 руб. (в том числе НДС - 18 000 руб.). Между арендатором и арендодателем заключен агентский договор, согласно которому арендатору поручено заключить от своего имени договор на выполнение работ с подрядной организацией (агентское вознаграждение - 1180 руб., в том числе НДС - 180 руб.). Арендатор заключил с подрядчиком такой договор, стоимость работ составила 354 000 руб., в том числе НДС - 54 000 руб. Арендная плата за первые 3 месяца засчитывается в счет погашения задолженности арендодателя по агентскому договору. Арендатор планирует использовать это помещение под офис. Сдача помещений в аренду - основной вид деятельности арендодателя.
 Решение
В учете арендодателя и арендатора должны быть сделаны такие записи.
1. Бухгалтерский учет у арендодателя-принципала.
----------------------------T------------------T--------------T-----------¬
¦ Содержание операции ¦ Дт ¦ Кт ¦ Сумма ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ Ежемесячно на последнее число месяца (в течение 3 месяцев) ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Отражены доходы в виде ¦76 "Расчеты ¦90-1 "Выручка"¦ 118 000¦
¦арендной платы ¦с разными ¦ ¦ ¦
¦ ¦дебиторами ¦ ¦ ¦
¦ ¦и кредиторами", ¦ ¦ ¦
¦ ¦субсчет "Расчеты ¦ ¦ ¦
¦ ¦по договору ¦ ¦ ¦
¦ ¦аренды" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦Начислен НДС ¦90-3 "НДС" ¦68 "Расчеты ¦ 18 000¦
¦ ¦ ¦по налогам ¦ ¦
¦ ¦ ¦и сборам", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет "НДС" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату утверждения отчета агента ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Отражены расходы по ремонту¦20 "Основное ¦76 "Расчеты ¦ 300 000¦
¦помещения ¦производство" ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦ ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦ ¦по агентскому ¦ ¦
¦ ¦ ¦договору" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦Отражена сумма НДС ¦19 "НДС ¦76 "Расчеты ¦ 54 000¦
¦по ремонтным работам ¦по приобретенным ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦ценностям" ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦ ¦по агентскому ¦ ¦
¦ ¦ ¦договору" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦НДС по ремонтным работам ¦68 "Расчеты ¦19 "НДС по ¦ 54 000¦
¦принят к вычету ¦по налогам ¦приобретенным ¦ ¦
¦ ¦и сборам", субсчет¦ ценностям" ¦ ¦
¦ ¦"НДС" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦Отражены расходы по выплате¦20 "Основное ¦76 "Расчеты ¦ 1 000¦
¦агентского вознаграждения ¦производство" ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦ ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦ ¦по агентскому ¦ ¦
¦ ¦ ¦договору" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦Отражен НДС с суммы ¦19 "НДС ¦76 "Расчеты ¦ 180¦
¦агентского вознаграждения ¦по приобретенным ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦ценностям" ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦ ¦по агентскому ¦ ¦
¦ ¦ ¦договору" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦НДС с агентского ¦68 "Расчеты ¦19 "НДС по ¦ 180¦
¦вознаграждения принят ¦по налогам ¦приобретенным ¦ ¦
¦к вычету ¦и сборам", субсчет¦ценностям" ¦ ¦
¦ ¦"НДС" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату проведения зачета ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Встречные требования ¦76 "Расчеты ¦76 "Расчеты ¦ 354 000¦
¦погашены зачетом ¦с разными ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦дебиторами ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦и кредиторами", ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦субсчет "Расчеты ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦по агентскому ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦договору" ¦по договору ¦ ¦
¦ ¦ ¦аренды" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату перечисления агентского вознаграждения ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Перечислено агентское ¦76 "Расчеты ¦51 "Расчетные ¦ 1 180¦
¦вознаграждение ¦с разными ¦счета" ¦ ¦
¦ ¦дебиторами ¦ ¦ ¦
¦ ¦и кредиторами", ¦ ¦ ¦
¦ ¦субсчет "Расчеты ¦ ¦ ¦
¦ ¦по агентскому ¦ ¦ ¦
¦ ¦договору" ¦ ¦ ¦
L---------------------------+------------------+--------------+------------
Налоговый учет у арендодателя-принципала.
----------------------T--------------------T---------T--------------------¬
¦Наименование операции¦Классификация дохода¦ Сумма ¦ Документ ¦
+---------------------+--------------------+---------+--------------------+
¦ Ежемесячно с момента передачи помещения в аренду ¦
+---------------------T--------------------T---------T--------------------+
¦Отражены доходы ¦Доходы от реализации¦ 100 000¦Договор аренды ¦
¦от сдачи помещения ¦<23> ¦ ¦ ¦
¦в аренду ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------+--------------------+---------+--------------------+
¦ На дату утверждения отчета агента ¦
+---------------------T--------------------T---------T--------------------+
¦Отражены расходы ¦Прочие расходы <24> ¦ 1 000¦Агентский договор, ¦
¦по выплате агентского¦ ¦ ¦отчет агента ¦
¦вознаграждения ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------+--------------------+---------+--------------------+
¦Отражены расходы ¦Прочие расходы <25> ¦ 300 000¦Агентский договор, ¦
¦на ремонт имущества ¦ ¦ ¦отчет агента ¦
L---------------------+--------------------+---------+---------------------
2. Бухгалтерский учет у арендатора-агента.
----------------------------T------------------T--------------T-----------¬
¦ Содержание операции ¦ Дт ¦ Кт ¦ Сумма ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ Ежемесячно на последнее число месяца (в течение 3 месяцев) ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Отражены расходы в виде ¦26 ¦76 "Расчеты ¦ 100 000¦
¦арендной платы ¦"Общехозяйственные¦с разными ¦ ¦
¦ ¦расходы" ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦ ¦по договору ¦ ¦
¦ ¦ ¦аренды" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦Отражен НДС с арендной ¦19 "НДС ¦76 "Расчеты ¦ 18 000¦
¦платы ¦по приобретенным ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦ценностям" ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦ ¦по договору ¦ ¦
¦ ¦ ¦аренды" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦НДС с арендной платы принят¦68 "Расчеты ¦19 "НДС по ¦ 18 000¦
¦к вычету ¦по налогам ¦приобретенным ¦ ¦
¦ ¦и сборам", субсчет¦ценностям" ¦ ¦
¦ ¦"НДС" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату подписания акта выполненных работ по ремонту помещения ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Отражена задолженность ¦76 "Расчеты ¦60 "Расчеты с ¦ 354 000¦
¦перед подрядчиком, ¦с разными ¦поставщиками и¦ ¦
¦подлежащая погашению ¦дебиторами ¦подрядчиками" ¦ ¦
¦арендодателем ¦и кредиторами", ¦ ¦ ¦
¦ ¦субсчет "Расчеты ¦ ¦ ¦
¦ ¦по агентскому ¦ ¦ ¦
¦ ¦договору" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату утверждения отчета агента ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Отражен доход в виде ¦76 "Расчеты ¦91-1 "Прочие ¦ 1 180¦
¦агентского вознаграждения ¦с разными ¦доходы" ¦ ¦
¦ ¦дебиторами ¦ ¦ ¦
¦ ¦и кредиторами", ¦ ¦ ¦
¦ ¦субсчет "Расчеты ¦ ¦ ¦
¦ ¦по агентскому ¦ ¦ ¦
¦ ¦договору" ¦ ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦С суммы агентского ¦91-2 "Прочие ¦68 "Расчеты ¦ 180¦
¦вознаграждения начислен НДС¦расходы" ¦по налогам ¦ ¦
¦ ¦ ¦и сборам", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет "НДС" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату проведения зачета ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Встречные обязательства ¦76 "Расчеты ¦76 "Расчеты ¦ 354 000¦
¦погашены зачетом ¦с разными ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦дебиторами ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦и кредиторами", ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦субсчет "Расчеты ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦по договору ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦аренды" ¦по агентскому ¦ ¦
¦ ¦ ¦договору" ¦ ¦
+---------------------------+------------------+--------------+-----------+
¦ На дату получения агентского вознаграждения ¦
+---------------------------T------------------T--------------T-----------+
¦Получено агентское ¦51 "Расчетные ¦76 "Расчеты ¦ 1 180¦
¦вознаграждение ¦счета" ¦с разными ¦ ¦
¦ ¦ ¦дебиторами и ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредиторами", ¦ ¦
¦ ¦ ¦субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦"Расчеты ¦ ¦
¦ ¦ ¦по агентскому ¦ ¦
¦ ¦ ¦договору" ¦ ¦
L---------------------------+------------------+--------------+------------
Налоговый учет у арендатора-агента.
----------------------T--------------------T---------T--------------------¬
¦Наименование операции¦Классификация дохода¦ Сумма ¦ Документ ¦
+---------------------+--------------------+---------+--------------------+
¦ Ежемесячно с момента получения помещения в аренду ¦
+---------------------T--------------------T---------T--------------------+
¦Отражены расходы ¦Прочие расходы <26> ¦ 100 000¦Договор аренды ¦
¦по аренде помещения ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------------+--------------------+---------+--------------------+
¦ На дату утверждения отчета агента ¦
+---------------------T--------------------T---------T--------------------+
¦Отражены доходы ¦Доходы от реализации¦ 1 000¦Агентский договор, ¦
¦в виде агентского ¦<27> ¦ ¦отчет агента ¦
¦вознаграждения ¦ ¦ ¦ ¦
L---------------------+--------------------+---------+---------------------
* * *
Как видим, чтобы не переплачивать в бюджет лишние суммы, достаточно оформить несколько дополнительных документов. Тогда вы не только снизите налоговую нагрузку на компанию, но и заранее оградите себя от возможных претензий со стороны проверяющих.
--------------------------------
<17> Пункт 8 ст. 250 НК РФ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98.
<18> Подпункт 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154 НК РФ.
<19> Пункт 3 ст. 256 НК РФ.
<20> Подпункт 4 п. 2 ст. 40 НК РФ.
<21> Пункт 1 ст. 1005 ГК РФ.
<22> Статья 410 ГК РФ.
<23> Статья 249 НК РФ.
<24> Подпункт 3 п. 1 ст. 264 НК РФ.
<25> Подпункт 2 п. 1 ст. 253, ст. 260 НК РФ.
<26> Подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.
<27> Статья 249 НК РФ.
Н.А.Новикова
Налоговый консультант, "Главная книга", 2010, N 16