Как сделать хороший ремонт в офисе и не разориться. Практикум

На московском ремонтно-строительном рынке в сегменте коммерческой недвижимости сегодня тесно. Здесь трудятся несколько сотен специализированных компаний и не поддающиеся даже примерному подсчету бригады шабашников из российских регионов и республик СНГ.

"Ситуация достаточно уникальная. Ярко выраженных лидеров в нашем бизнесе нет, - говорит коммерческий директор компании «Архитек» Дмитрий Куркович. - Причем фирм, которые специализируются исключительно на отделке офисов, мало. Все стараются "прихватывать" что-нибудь еще, например ремонт квартир. Правда, мы считаем иначе: концентрация усилий в одном секторе позволяет поставить работу на поток и заметно повысить ее качество".

Ежегодно только в Москве вводится в строй свыше полумиллиона квадратных метров офисов класса "А" и "В". Каждые пять-семь лет любая уважающая себя компания проводит ремонт своих помещений, хотя бы косметический. Соответственно, растет и количество строительных фирм.

"В результате повышается конкуренция и снижается стоимость ремонтных работ. За пять последних лет она упала примерно на 20%", - отмечает Куркович.

Впрочем, генеральный директор компании "Стройинжиниринг МС" Рудольф Михайлов считает, что удешевление ремонтных работ "съедается" последовательным ростом цен на стройматериалы и транспортные услуги. А до настоящей конкуренции столичному рынку стройремонтов еще далеко:

"Самые выгодные заказы получают крупные инвесторы, фирмы, приближенные к городскому правительству, и крупные иностранные компании, работающие в столице, - говорит Михайлов. - А мы, средние и малые предприятия, боремся только за то, что остается от большого пирога. Был случай, когда моя компания выиграла тендер на хороший ремонтный подряд, но заказ все же ушел к иностранцам, за которых перед заказчиком "похлопотали" сверху".

Требования растут

Владельцы компаний подходят сегодня к ремонту офисов с прагматической точки зрения, пишет издание "Свой бизнес". Технология отделки стала более стандартизированной. Сложился определенный набор материалов, которые используются в 50% офисов. Это перегородки из гипсокартона, определенные марки дверей и т. д. Все, что дороже, использовать не имеет смысла, а все, что дешевле, не подходит под офисные стандарты.

Генеральный директор строительной компании "Индастриал Лтд" Александр Дашевский считает, что нынешний заказчик стал более требовательным к качеству выполняемых работ и срокам их исполнения, чего не было несколько лет назад.

"Сегодняшний заказчик стремится за меньшие деньги получить качественный, даже изысканный ремонт с применением более дорогих материалов, - говорит Дашевский. - И почти всем требуется произвести ремонт под девизом "Срочно!". Во многих случаях вписать в эту срочность стопроцентное соблюдение строительных технологий становится очень сложно. По этой причине мы порой даже отказываемся от выгодных подрядов".

Стандартный офис класса "В" выглядит сегодня в Москве следующим образом. На полу в кабинетах и рабочих зонах - ковролин или коммерческий линолеум. Этим же линолеумом или обычным керамическим гранитом (очень стойкими к износу и недорогими материалами) выстилаются зоны общего пользования. Использовать обычный ковролин по цене $2,5 за кв. м не рекомендуется: он быстро стирается и приходит в негодность. Износостойкие ковролины стоят в десять-двадцать раз дороже. Поэтому важно найти золотую середину.

Стены либо окрашены, либо оклеены обоями. Выпирающие углы защищены специальными накладками, так как в этих местах обои или покраска загрязняются в первую очередь. Потолки чаще всего делаются подвесными, со встроенными светильниками. Существует несколько подвесных систем и огромное количество вариантов плит для них.

В старых зданиях «родные» оконные рамы обычно невозможно как-то отреставрировать, чтобы дать им вторую жизнь. Поэтому при устройстве офисов класса "В" они в подавляющем большинстве случаев заменяются на пластиковые окна. В Москве это $100-150 за кв. м, включая подоконник.

Александр Дашевский отмечает, что в последнее время даже в стандартную отделку заказчики стремятся внести какую-то свою «изюминку», чтобы помещение отличалось от других:

"Это могут быть разноуровневые потолки, ниши с подсветками, нестандартная компоновка отделочных материалов. Выполнение таких заказов часто бывает очень сложным и кропотливым, но на общей стоимости работ почти не отражается".

Новые технологии

Привезенная в 1990-е годы в Россию технология устройства быстровозводимых стеновых модульных перегородок стала настоящей революцией в офисном ремонте. Кирпичная кладка внутренних стен используется все реже и реже. Теперь, если нужно разгородить помещение, применяют готовые блоки из двух- или четырехслойных гипсокартонных перегородок на основе металлического каркаса. Собирается такая стена, как детский конструктор Lego. Между слоями гипсокартона помещается минеральная вата. Поэтому перегородка намного превосходит кирпичную кладку по тепло- и звукоизолирующим свойствам.

"Себестоимость кирпичной кладки и гипсокартонной стены практически одинакова, - говорит исполнительный директор компании "Строймода" Анна Шонгурова. - В Москве квадратный метр двухслойной гипсокартонной перегородки стоит примерно $22, включая стоимость ее возведения. А технологические преимущества очевидны: можно за несколько дней перестроить офис до неузнаваемости".

Применяются также модульные конструкции из металла стоимостью от $72 за кв. м и стекла - от $54 за кв. м. По статистике компании "Строймода", в прошлом году около 30% ее клиентов предпочли возвести гипсокартонные внутренние стены, покрытые винилом, 25% остановились на комбинированном варианте - стекло и гипсокартон. Остальные выбрали сплошные стеклянные перегородки.

"У модульных перегородок есть еще один большой плюс, - отмечает Анна Шонгурова. - Они выдерживают до трех циклов пересборок. Переезжая в другое здание, компания может демонтировать стены и затем снова их возвести на новом месте".

Строители внимательно отслеживают появление на рынке новых отделочных материалов. Новинки поступают регулярно, причем по качественным характеристикам они обычно значительно превосходят используемые аналоги.

"Например, сейчас на рынке имеется много видов напольных покрытий, керамической и ковро-плитки. Совершенствуются оконные конструкции, двери. Эти новинки могут очень удачно вписаться в интерьер офиса и сэкономить деньги заказчику", - говорит Рудольф Михайлов.

Чтобы ремонт не влетел в копеечку

Стоимость ремонта и переоборудования офиса зависит от класса здания, в котором он находится, количества возводимых внутренних перегородок и дверей, набора используемых отделочных материалов. Если не брать в расчет работу с инженерными сетями, то перестройка московского офиса класса "В" обходится в среднем примерно в $100-200 за кв. м. Работа с инженерными сетями - силовой электропроводкой, вентиляцией, кондиционированием, отоплением - добавит как минимум еще $100 за кв. м. Затраты на обустройство офиса open space могут быть ниже за счет того, что нет необходимости тратиться на возведение внутренних перегородок. В выигрышном положении оказываются и владельцы больших офисов площадью от 1000 кв. м. У них себестоимость ремонта квадратного метра всегда ниже.

Обычно обеспечением закупки строительных и отделочных материалов занимается компания-подрядчик - согласно смете, утвержденной заказчиком. Это выгоднее для заказчика, чем самому делать закупки.

"Для перестройки офиса класса "В" часто необходимо около ста позиций разных стройматериалов и фурнитуры, - рассказывает Дмитрий Куркович. - Но материалов каждого вида требуется не так много, чтобы при разовой закупке можно было рассчитывать на скидки. А строительные компании, являясь постоянными клиентами оптовиков, могут сэкономить 5-10%".

Продолжительность перепланировки офиса с последующим ремонтом зависит от сложности проекта и объема работ, но в среднем составляет один-два месяца. Это при условии, что офис свободен. Если же нет возможности "отселить" или отправить в отпуск часть сотрудников, то ремонт делается поэтапно - одно помещение за другим.

Хозяина офиса всегда интересует, в какую конечную сумму обойдется ему ремонт и перестройка. Но проблема в том, что даже на стадии завершения разработки дизайн-проекта конечную сумму подсчитать еще невозможно. Заказчик, воодушевленный просмотром виртуальной графической модели помещения, начинает считать дни, когда эти идеи воплотятся в реальность. Но потом дизайн-проект берет в руки инженерная группа строительного подрядчика и начинает просчитывать стоимость выбранных для ремонта материалов и самой работы. Итоговая сумма порой надолго выбивает клиента из колеи: очень красиво, но слишком дорого!

"Подобные ситуации в нашей практике встречаются часто, - отмечает Михайлов. - Буквально недавно мы опять столкнулись с такой проблемой. Солидный заказчик принял от дизайнеров проект реконструкции своего офиса. Владелец этой компании справедливо решил, что офис будет суперсовременным, если "одеть" его изнутри в стекло. Но когда он узнал от нас, что стоимость цельной стеклянной перегородки - $600 за кв. м, не считая работы по установке, то схватился за голову. Пришлось вместе с дизайнерами искать альтернативное решение, удешевляющее проект".

Еще один пример. По своему опыту строители знают, что клиенты очень неохотно соглашаются на демонтаж старой цементной стяжки пола. В офисах среднего размера эта работа может обойтись в несколько дополнительных тысяч долларов. Многие заказчики предлагают сделать новую стяжку поверх старой. Но это чревато деформацией стеновых перегородок, уменьшением объема помещения и дополнительной нагрузкой на перекрытие.

Если компания хочет иметь возможность вносить какие-то изменения в проект, лучше иметь дело с отечественными, а не иностранными подрядчиками. По словам Дмитрия Курковича, иностранцы не допускают никаких отступлений от первоначального договора. С российскими стройфирмами договориться о корректировке проекта и условий его выполнения гораздо проще.

Средние расценки на перестройку офисов в москве, $/кв. м

Класс "А" - 200-350

Класс "В" - 100-200

Класс "С" - 80-150