Краткий анализ сложившегося рынка жилой недвижимости в г. Ярославле. Партнер, страховая брокерская компания (Страхование, Юридическое обслуживание, Оценка собственности)

3.2 Краткий анализ сложившегося рынка жилой недвижимости в г. Ярославле¹

Анализируя рынок жилой недвижимости г. Ярославль можно выделить несколько микрорайонов, отличающихся не только по местоположению и удаленности от центра города, но и по уровню развития инфраструктуры (транспорт, школы, детские сады, больницы, магазины), соотношению внутри микрорайона старого жилого фонда и новых жилых домов. Один из важных показателей благополучия района – это цены на жилье в нем.

Центр (Кировский район). Наибольшую стоимость имеют квартиры, расположенные в центре и в околоцентральной части города (Кировский и часть Ленинского района). Самые высокие цены у квартир, находящихся в исторической части города. Это обусловлено культурными, экономическими и другими особенностями района. Здесь расположено большинство торговых, офисных зданий, культурных и развлекательных учреждений. Отдельно можно выделить квартиры, расположенные на Волжской набережной. В последние годы эти квартиры пользуются высоким спросом, а предложения их на рынке жилой недвижимости встречаются достаточно редко.

Пятерка (Ленинский район). Данный микрорайон благодаря своему соседству с Кировским районом города, занимает высокую по критерию цены позицию. Но и  в этом районе объекты на вторичном рынке в основном представлены зданиями постройки 60-х годов прошлого века. Новых площадок под строительство почти нет - район и так слишком уплотненный. Пятерка пользуется спросом из-за относительной близости к центру города, хорошего транспортного сообщения и большого количества магазинов, школ и детских садов, но престижным район назвать нельзя из-за подавляющего преобладания здесь домов с квартирами старой планировки.

Нефтестрой (Красноперекопский район). Много хорошего нового жилья, много квартир с большой площадью. Стали появляться новые магазины, аптеки, банки. Район пользуется спросом у покупателей со средним уровнем достатка, несмотря на ближнее соседство с НПЗ.

Красный Перекоп (Красноперекопский район). В микрорайоне ведется строительство, но слишком много старого жилья. Здесь недостаточно развито транспортное сообщение. Сложившееся представление о Красном Перекопе как о районе с высоким криминальным уровнем также не прибавляет Перекопу респектабельности.

Район Московского проспекта (Фрунзенский и Красноперекопский районы). По уровню цен на жилье этот микрорайон второй после центра и околоцентра. Район имеет хорошо развитую инфраструктуру. Более 50% жилого фонда представлено квартирами улучшенной планировки.

Суздалка (Фрунзенский район). В районе преобладают индивидуальные жилые дома (так называемый «частный сектор»). Люди со средним достатком выбирают многоэтажки возле Суздальского шоссе. На территории частного сектора активно строятся коттеджи.

Дядьково (Фрунзенский район). Этот район раньше был не очень презентабельным. Рынок жилья здесь стал активно развиваться после строительства микрорайона «Сокол». В Дядькове появилось много нового жилья, развивается инфраструктура. Ярославская элита охотно приобретает жилье в «Соколе», а средний класс выбирает квартиры в многоэтажках московской серии, расположенных вдоль проспекта Фрунзе.

Липовая гора (Фрунзенский район). Спальный район на окраине города. Жилой фонд представлен, в основном, домами постройки 60-х годов прошлого века, но в последние годы район активно расширяется вдоль улиц Звездной и Ярославской. Престижность района невысокая в связи с большим расстоянием до центра и еще большим до остальных районов города.

Брагино (Дзержинский район). И новое и старое Брагино сейчас активно развивается – этот район на сегодняшний день на первом месте по строительству. Строятся не только дома, но и торговые центры, магазины, гаражные комплексы и многое другое. Очень хорошо развита транспортная система. В последнее время этот район пользуется спросом. Цены тут растут в основном из-за нового жилья, но на этом фоне поднимаются цены и на вторичное жилье. Ведется строительство не только многоэтажного жилья, но и таун-хаусов (в районе Тутаевского шоссе).

Самый отдаленный район Брагино - это поселок Норское. Предложения на рынке недвижимости здесь практически отсутствуют.

Заволжье (кроме Резинотехники). Основные жилые массивы в Заволжском районе сейчас активно развиваются, как и в Брагино. Здесь также строятся жилые дома, торговые центры, магазины, гаражные комплексы. Микрорайон пользуется спросом не только из-за нового жилого фонда и развитой инфраструктуры. Важным фактором является хорошая экология в районе.

Район станции Филино в Заволжском районе. Район небольшой, но риэлторы его выделяют всегда отдельно. Строительство здесь ведется небольшое – построено с десяток новых жилых зданий. Микрорайон спросом не пользуется: очень неудобное расположение, плохое транспортное сообщение и действующая железнодорожная линия делают жизнь здесь некомфортной.

Нижний и Средний поселки. Это район часто сравнивают с Резинотехникой – он также далеко расположен от центра. Мало транспортных маршрутов. Однако стоит отметить, что здесь хорошая экология и в последние годы ведется строительство коттеджных поселков.

Резинотехника (Заволжский район). Самый непривлекательный для жилья микрорайон. Это обусловлено, прежде всего, отдаленным местоположением этого района. Хотя после открытия нового моста через Волгу цены на жилье в микрорайоне немного выросли. Жилье здесь в основном старое, а нового строительства не ведется. Магазины, школы и детские сады есть и строительство новых не требуется.

Основные ценообразующие факторы

Основные ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости можно поделить условно 3 категории:

- постоянные;

- условно-постоянные;

- условно-переменные.

Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрам причисляют:

• местоположение дома (район, в котором расположен дом, близость к центру, транспортная доступность, близость остановок общественного транспорта, экология, инфраструктура, состояние прилегающей к дому территории, наличие поблизости парковой зоны и т.д.);

• серия и тип жилого дома («хрущевка», «брежневка», «сталинский» дом, новое строительство, индивидуальный проект и т.д., техническое обеспечение жилого дома, его этажность);

• состояние жилого дома (состояние общедомовых сетей и коммуникаций, год постройки/капитального ремонта, состояние подъезда).

Ко второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:

Для выявления факторов, которые в большей степени влияют на стоимость квартиры, нами был выполнен корреляционный анализ. При составлении выборки был рассмотрен Дзержинский район города и было отобрано 20 однокомнатных квартир. В качестве ценообразующих факторов были взяты следующие:

х₁ – материал стен дома (кирпич, панель);

х₂ – этаж расположения квартиры (с 1-го по 14-й);

х₃ – этажность дома (пятиэтажный, девятиэтажный, десятиэтажный, двенадцатиэтажный, четырнадцатиэтажный);

х₄ – общая площадь квартиры (в квадратных метрах);

х₅ – жилая площадь квартиры (в квадратных метрах);

х₆ – площадь кухни (в квадратных метрах);

х₇ – тип санузла (раздельный, совмещенный);

х₈ – наличие лоджии или балкона;

х₉– состояние квартиры (удовлетворительное, бюджетная отделка, хорошее);

С целью анализа взаимосвязи показателей была построена матрица парных коэффициентов корреляции с помощью инструментальных средств Microsoft Excel.

Таблица 1.

Анализ таблицы матрицы парных коэффициентов корреляции (см. Таблицу 1) показывает, что результативный показатель наиболее тесно связан с показателем х₄ – состояние квартиры (rху₉ = 0,425), показателем х₃ – этажность дома (rху₃ = 0,416) и показателем х₄ – общая площадь квартиры (rху₄ = 0,385), а менее всего с х₁ – материал стен дома (ryx₁ = -0,009) и х₇ – тип санузла (ryx₇ = -0,188).

R² (коэффициент множественной детерминации) = 0,500, следовательно, исследуемые ценообразующие факторы на 50% объясняют изменение стоимости. Это довольно высокое значение для данного показателя. Коэффициент детерминации всегда лежит в интервале от 0 до 1. Чем ближе значение коэффициента детерминации к единице, тем лучше модель описывает исходный ряд данных.

Основные тенденции и уровень цен в г. Ярославле

При проведении ценового анализа рынка жилья Ярославля, был выявлен существенный рост цен, как на первичном, так и на вторничном рынках и зафиксирован ценовой максимум за последние пять лет. По мнению специалистов в сфере недвижимости, это связано с нестабильной обстановкой на рынке – колебанием курса валют.

Первичный рынок

В г. Ярославле наиболее перспективными для жилищной застройки являются территории во Фрунзенском районе с обеих сторон проспекта Фрунзе, где уже несколько лет ведется массовое строительство жилья, в том числе по программе сотрудничества с московскими инвесторами. Кроме этого во Фрунзенском районе активно осваиваются новые жилые сектора: на Липовой горе (район ул. Ярославской), район улиц Вишняки и 2-ая Мельничная.

Второй площадкой, где жилищное строительство проводится в больших объемах, являются свободные земли Дзержинского района вблизи Тутаевского шоссе, а также в центральной части района по улице Панина и проспекту Дзержинского. В Дзержинском районе намечается застроить еще несколько микрорайонов.

Внимание инвесторов привлекают районы частной застройки вблизи Московского проспекта, улицы Большой Федоровской.

Строительство новых домов ведется в Заволжском районе: ближе к Машприбору (за ул. Сахарова) и в районе Твериц.

Так же, в последние 3 года, в Красноперекопском районе на улице 8-Марта ведется активное строительство многоквартирных высотных жилых домов.

Из числа введенных в действие в январе-сентябре 2013 г. зданий 78.7 процента составляют здания жилого назначения.

В январе-сентябре 2013 г. организациями всех форм собственности, а также населением за счет собственных и заемных средств построены 3034 квартиры.

Общая площадь введенного жилья составила 218.6 тыс.кв.метров, или 103.8 процента к январю-сентябрю 2012 г.

Индивидуальными застройщиками введено 59.8 тыс.кв.метров, или 68.8 процента к январю-сентябрю 2012 г.

Диаграмма 1

По данным Ярославльстата в Ярославле средняя стоимость 1 квадратного метра общей площади многоквартирных жилых домов в III квартале 2013 года составила 54 903 рубля на первичном рынке и 52 604 рубля на вторичном.

Таблица 2

По данным исследования портала Росриэлт средняя стоимость квартир в Ярославле на первичном рынке составила в сентябре 57 256 рублей за 1 квадратный метр. По сравнению с началом года стоимость данного типа жилья увеличилась на 7,55%, в то время как год назад квартиры стоили в Ярославле на 19,67% дешевле.

Диаграмма 2

В таблице ниже представлена информация о стоимости 1 квадратного метра жилья на первичном рынке в III квартале 2013 года в зависимости от района города.

Таблица 3

Вторичный рынок

По данным исследования портала Росриэлт средняя стоимость квартир в Ярославле на вторичном рынке составила в сентябре 57 913 рублей за 1 квадратный метр. В январе 2013 года их стоимость была на 8,37% меньше. За двенадцать предшествующих месяцев стоимость квартир увеличилась на 21,18%.

Диаграмма 3

Средняя стоимость жилой недвижимости на вторичном рынке города Ярославля в зависимости от территориального расположения, количества комнат и вида планировки в III квартале 2013 года (тыс.руб./кв.м) представлена в следующей таблице:

Таблица 4

Пояснения к видам планировок:

«хрущёвки» - панельные или кирпичные трёх-пятиэтажные дома, массово сооружавшиеся в СССР во время правления Никиты Сергеевича Хрущёва и получившие в народе его имя. Строительство «хрущёвок» в основном велось в 60 - 70-е годы прошлого века;

«брежневки» - 5-9-этажные жилые дома, сооружённые из железобетонных панелей или кирпича, массовое строительство которых пришлось на 70-е и 80-е годы прошлого века. Многоэтажные «брежневки» оборудованы лифтом;

«улучшенная планировка» - само понятие показывает, что данный проект действительно улучшает качество жилья в сравнении с перечисленными ранее планировками. Дома улучшенной планировки, как правило, высотные, но встречаются и пятиэтажки, которые строились предприятиями по стандартному проекту, но меньшей этажности. Эти панельные либо кирпичные дома оборудованы лифтами. Есть дома, 9-,10-, 12-, 16, 17-этажные, с двумя лифтами – пассажирским и грузовым, и дома с одним лифтом, где лестница идет привычно в подъезде рядом с шахтой лифта. Комнаты, санузлы изолированы, кухня 8 кв.м. и более;

«новая улучшенная планировка» - сюда относятся квартиры улучшенной планировки в домах, построенных после 2000 года. Их отличают, как правило, большие площади квартир, наличие одной и более лоджий, отсутствие смежных комнат, наличие подземного паркинга и др. особенности.

Диаграмма 4

Диаграмма 5

Диаграмма 6

Диаграмма 7

Цены на жилье на вторичном рынке выросли во всех районах Ярославля. При этом необходимо отметить, что вторичное жилье по-прежнему в среднем дороже. Средняя стоимость 1 квадратного метра вторичного жилья в Ярославле в III квартале 2013 года составила 57 913 рублей.

На вторичном рынке зафиксирован большой ценовой диапазон - максимальная цена за квадратный метр (99 830 рублей) превышает минимальную цену (37 350 рублей) практически в три раза. Это объясняется тем, что в данном случае представлено как достаточно качественное жилье, так и квартиры в старом фонде. На первичном рынке эта разница меньше (чуть менее чем в два раза).

Если рассматривать минимальные цены предложений (средние цены за 1 квадратный метр площади), то самое дешевое строящееся жилье оказывается дороже самых дешевых вариантов на вторичном рынке (по мнению риэлторов, самых неинтересных по качеству предложений). Самые же дорогие и привлекательные предложения на вторичном рынке оказываются дороже (в среднем на 19%) максимальных по ценам предложений на строящееся жилье. Это один из весомых факторов, подталкивающих покупателей ждать и даже идти на осознанный риск, приобретая строящееся жилье.

До момента сдачи дома цены на новостройки по всем районам города ниже, чем на жилье на вторичном рынке. С момента ввода дома цены на оставшееся не проданным новое жилье взлетают и могут превышать цены на вторичном рынке.

В целом, высокие цены и небольшой объем интересных предложений на вторичном рынке обусловливают повышение спроса на первичном рынке. В сочетании с невысокими объемами ввода жилья в эксплуатацию высокий спрос приводит к росту цен и на первичном рынке.

Самыми популярными квартирами в городе остаются однокомнатные и двухкомнатные во Фрунзенском и Дзержинском районах. Основная масса предложения, 53%, сосредоточена именно в этих районах.

В настоящее время город и область отказываются от точечной застройки и переходят к практике комплексного освоения территорий. Большое внимание уделяется инфраструктурной подготовке территории. В частности, в будущем в Ярославле и области должно начаться опережающее развитие объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры на застраиваемых территориях согласно планам по вводу объектов жилого назначения на каждый конкретный временной период. На повышение инфраструктурной обеспеченности тех территорий, где уже ведется или в ближайшее время планируется комплексное развитие жилищного строительства, будут направлены бюджетные инвестиции.

Перспективы развития рынка жилой недвижимости

На рынке жилой недвижимости Ярославля все еще сохраняется дефицит предложения. В последние два года объем возводимого жилья увеличился вдвое в сравнении с докризисными показателями, но его все равно не хватает, чтобы удовлетворить текущий спрос. По данным консалтинговой компании MACON Realty Group, на сегодняшний день во многих строящихся проектах почти или совсем нет свободных квартир. Активность покупателей не останавливают даже растущие цены на жилье. За те же два года стоимость квадратного метра выросла на 22% и на сегодняшний день составляет 57 тыс. рублей.

Ярославль никогда не мог похвастаться большими объемами строительства. Даже в докризисное время, когда динамика строительства была положительной, объемы были небольшими, в сравнении с другими городами России. После кризиса количество возводимого жилья сократилось еще больше и не менялось вплоть до 2011 года. За два последних года объемы выросли вдвое – в настоящее время стадии строительства находится 590 тыс. кв. м. жилья – но их не хватает, чтобы покрыть растущий спрос

На активность покупателей не влияет даже повышение цен. Спрос в Ярославле высокий, но, как отмечают аналитики консалтинговой компании MACON Realty Group, он мог бы быть выше, если бы девелоперы более внимательно относились к предпочтениям потребителей. Во-первых, в строящихся домах небольшая доля однокомнатных квартир – всего 38%, в то время как в остальных городах России эта цифра значительно выше – 50% и более. Например, во Владивостоке доля однокомнатных квартир составляет 53%, а в Пензе еще выше – 59%. Во-вторых, в самом городе практически не строится жилья эконом-класса. Этот сегмент, наиболее популярный у потребителей, почти полностью вынесен за черту города. Если ранее в пригороде Ярославля возводилось несколько точечных домов, то на сегодняшний день здесь реализуются шесть проектов комплексного освоения территории: «Яковлевская слобода», «Ивняки», «Зеленый бор», «Зеленый квартал», а также жилой район в п. Щедрино.

О дефиците предложения в Ярославле свидетельствует и тот факт, что девелоперы сознательно придерживают наиболее легкореализуемые квартиры до достижения проектом стадии средней и финальной готовности или ограничивают объемы ежеквартальных продаж. Эти меры позволяют застройщикам отложить продажи квартир до того момента, как дом будет на финальной стадии строительства и цены будет максимально высоки. Это невыгодно для покупателей, но дефицит жилья в Ярославле позволяет девелоперам диктовать свои условия.

Нехватка предложения на рынке жилой недвижимости Ярославля подтверждается еще и тем фактом, что на сегодняшний день практически во всех сданных домах не осталось свободных квартир. Более того, в большей части жилых комплексов, которые находятся на средней или финальной стадии строительства, или вообще нет выбора квартир, или он очень невелик.

Вывод

Таким образом, в настоящее время Ярославский рынок жилой недвижимости активно развивается. Спрос остается достаточно высоким, так как строительство новых домов недостаточно, а потребность в новом качественном жилье неуклонно растёт (с учетом сильного износа старого жилого фонда это особенно актуально), что дает предпосылки к дальнейшему росту цен. В силу этих же обстоятельств, по мнению экспертов, всё больше оборотов будет набирать индивидуальное жилищное строительство. С точки зрения доходности инвестиций рынок жилой недвижимости остается достаточно надежным и привлекательным.